21:41:28
21 июня 2024 г.

Дом, выпавший из правового поля

ЖКХСамыми непредсказуемыми последствиями может обернуться непродуманная перестройка домового самоуправления. Подтверждением тому – события в одном из ЖСК. История – реальней некуда, но фамилии участников оставим за рамками рассказа, чтобы те окончательно не перессорились.

Чья правда ближе к истине

В подмосковном городке – старенькая пятиэтажка, в ней ЖСК. С 1992 года его бессменным председателем был мужчина лет семидесяти (назовем его Георгий Михайлович). Недавно его правлению пришел конец: в доме появилась «оппозиция», и накопившееся недовольство вылилось наружу. Правда, Георгий Михайлович и сам уже готов был оставить хлопотную должность: жена перенесла инсульт, и он несколько месяцев разрывался между бдениями в МОНИКИ и председательскими заботами.

Впрочем, о причинах «мартовской революции» в этом доме есть разные толки. «Я считаю, все началось с того, что кто-то позавидовал жильцам кооперативного дома на улице Мясищева: там новые пластиковые окна и ремонт в подъездах сделан, – говорит одна из жительниц беспокойного ЖСК. – У нас же в доме подъезды давно не ремонтировались. Почему? Ответ пришел моментально: председатель ворует. И началась яростная агитация за то, чтобы его сменить и пригласить того самого человека, который обновил подъезды на Мясищева. Правда, как потом выяснилось, для этого был организован дополнительный сбор денег с жильцов, чего у нас не было. Сначала я тоже входила в группу «оппозиции», но когда поближе ознакомилась с документами, поняла, что никакой недостачи у нас нет, наоборот, есть экономия. И она достигнута за счет того, что председатель установил приборы учета воды и тепла».

Другая точка зрения: «Председатель очень небрежно относится к деньгам кооператива. У нас сложилась порочная система: мы хотим одного, а председатель делает то, что сам считает нужным, причем сам устанавливает расценки, сам выполняет работы – вместе с сыном и зятем – и сам выплачивает деньги. Он занимается своим подвалом – и знать больше ничего не хочет… Почему мы раньше его не контролировали? Долгие годы у нас к нему было полное доверие: он так умеет заговорить человека, что потом не поймешь, о чем шла речь. На собрании проголосуем, а потом не можем сказать, за что – такой был балаган…»

Кто тут больше прав, судить членам кооператива. Общественный интерес представляет другое: механизм смены власти и последствия, ибо в этой частной истории, как в капле воды океан, отразились коренные проблемы реформы ЖКХ.

Праздник непослушания

«Революция» происходила в два приема: 10 марта первое собрание – и решение провести аудит, потом аудит – и 31 марта второе собрание. Судя по всему, «оппозиционеры» рассчитывали уличить председателя в финансовых нарушениях. Но, видимо, нужных материалов проверка не дала, поэтому все ограничилось тем, что 10 марта собрание приняло к сведению его отчет, а 31 марта освободило от занимаемой должности. Но это, пожалуй, и все, что удалось сделать.

Дальше пошло сплошное «народное творчество», с действующими законами и принятыми в жилищном самоуправлении нормами почти ничего общего не имеющее… Если это собрание ЖСК – почему его ведет не председатель, почему голосуют все, неважно, состоит человек в кооперативе или нет, почему нарушается повестка дня, в правление выбирают не членов ЖСК и т. д.? Если это со-брание собственников, почему голосование идет без учета долей в общей собственности? В общем, впечатление такое, что взявшиеся вести собрание люди в законы и уставы и не заглядывали.

Впрочем, разок в устав своего кооператива они все-таки заглянули. И нашли там очень заманчивый пункт 5.10: «По решению общего собрания членов ЖСК выполнение функций правления ЖСК может быть возложено по договору на управляющего ЖСК. В этом случае председатель правления не избирается».

Раз в своих рядах нет достойной кандидатуры, пригласим-ка человека со стороны – внешнего управляющего. Кого? Естественно, того, кто отремонтировал подъезды на ул. Мясищева. Правда, действующий ЖК РФ не предусматривает существования ЖСК без председателя, но это никого не смутило.

И собрание решило: «Нанять на должность управляющего ЖСК такого-то и заключить с ним трудовой договор сроком на один год». Обсуждать условия договора на собрании не стали, просто взяли из Интернета типовую форму. Ту, что на все случаи жизни. Заглянув в текст, нетрудно убедиться, что там лишь общие фразы («работник должен соблюдать правила техники безопасности и трудовую дисциплину» и т. п.). А самого главного – ради чего, собственно, и заключается договор, т. е. конкретных прав и обязанностей управляющего ЖСК, его круга полномочий и зоны ответственности – нет.

Но участники собрания без лишних заморочек посчитали вопрос о власти решенным.

Оркестр без дирижера

Судя по всему, при этом предполагалось, что все практические вопросы смены власти решит новое правление. Но… На первом же заседании голоса разделились: трое из пятерых избранных членов правления проголосовали за то, чтобы председатель немедленно передал атрибуты власти новому управляющему, двое – против. Раскол. И причем фатальный: по уставу ЖСК решения правления должны приниматься большинством в 2/3. Значит, трех голосов мало, нужен четвертый, чтобы подписать трудовой договор с управляющим от имени ЖСК. Это опять-таки никого не смутило, ограничились тремя подписями и посчитали, что все в порядке.

Член правления ЖСК Р.: «Поймите, время дилетантов прошло, наступило время профессионалов. Ну нет у нас в доме человека, которому можно доверить управление, нету! Либо старики, либо молодежь, которая работает с утра до ночи. А если у нас будет и председатель, и управляющий, начнутся «разборки», дележ власти…»

Член правления Л.: «Мы не против управляющего, ради бога, пусть работает. Но надо же оформить с ним отношения как следует! Иначе – где гарантия, что он не снимет деньги со счета кооператива под благовидным предлогом – и поминай как звали! Юристы говорят, такой договор управляющего ни к чему не обязывает, зато расторгнуть его можно только по суду, в течение года мы даже избавиться от этого человека не сможем, если захотим…»

Вечный шах

В итоге в ЖСК воцарилось безвластие. Отрешенный от должности председатель отказался передать печать, банковские реквизиты и документы кооператива «варягу»: «Я и сам заинтересован, чтобы сдать дела и поскорее отвезти жену в деревню – на поправку. Но хочу сделать это легитимно, чтобы мне потом не говорили: как ты мог отдать достояние ЖСК неизвестно кому? Если через полгода деньги со счета куда-нибудь испарятся, кто за это ответит? Раз люди решили, очертя голову, прыгнуть в никуда, пусть это делают без меня…»

Заметим, цена вопроса имеет вполне реальное измерение: на счету кооператива около миллиона рублей.

Стороны обменялись посланиями типа: «Отдай печать! – Отдам, но только надлежащему лицу!» – и попробовали поискать правду в прокуратуре, ОВД, мэрии и налоговой. Везде получили трафаретное: «Обращайтесь в суд!» Тем дело и кончилось. «Оппозиция» идти в суд не спешит, шансов узаконить события 10 и 31 марта как общее собрание членов ЖСК никаких, слишком много нарушений (одна формулировка «протокол собрания ЧЛЕНОВ ЖСК И ЖИЛЬЦОВ ДОМА» чего стоит!). А Георгию Михайловичу самому обращаться не с руки: ну, отменит суд решения собрания, восстановит его в качестве председателя, а ему это надо? В общем, «вечный шах».

Новый управляющий пока ограничился тем, что сменил замки на подвале и вывесил в подъездах дома свой номер телефона.

Две большие разницы

«Да какая разница, как будет называться руководитель: председатель или управляющий?» – возможно, подумает читатель. Но права и обязанности председателя оговорены в ЖК РФ и уставе кооператива, а для управляющего «рамки дозволенного» определяются исключительно договором. И если там – сплошные белые пятна, ничего с него не спросишь. Тем более если договор подписан ненадлежащим лицом, а значит, ничтожен. И понятно, что моральную ответственность человека со стороны нечего и сравнивать с ответственностью председателя перед своими соседями.

Главное, что в результате «революции» в доме получился «винегрет» из двух разных способов управления: ЖСК (где действуют уставные отношения) и управляющей компании (а это «царство» договорных отношений, где у управдома должен быть договор с каждым собственником). Выходит, дом вообще выпал из правового поля ЖК РФ, оказался вне закона. И его обитателям остается жить «по понятиям»: к кому и зачем бежать в случае нужды, каждый будет решать по своему усмотрению.

Правовое поле чудес

Последняя реплика в этой пьесе: «Друзья, вернитесь в лоно права!» – казалось бы, так и просится. Но не все так просто. Поневоле задумаешься, что же это за правовое поле, из которого так и тянет выпасть… Упрекнуть наших героев в правовом нигилизме язык не поворачивается. Во-первых, никто их – ни в юности, ни в зрелом возрасте – нормам жилищного самоуправления не учил. Тем более что скрупулезное их выполнение – это немалый труд, куда проще сделать все на глазок. Во-вторых, люди же не слепые, они прекрасно видят отношение государства к этим нормам: регистрирующие органы делают свое дело формально, ни в уставы, ни в протоколы не заглядывая, прокуратура и ОБЭП всем жалобщикам дает один ответ: «В суд!», местная власть в эти дела не лезет. Почему? Потому что у нас за нарушение норм жилищного самоуправления (да и вообще жилищного законодательства) нет никакой ответственности. Вообще никакой. Если одна из спорящих сторон в описанной истории все же обратится в суд – каким бы ни было решение, никто никакого наказания не понесет. А кто же будет уважать норму закона, которую можно безнаказанно нарушать? Тысячу раз прав был Остап Бендер, выбрав в качестве тихого пристанища должность управдома…

Так почему бы не сделать правилом, чтобы каждое ЖСК и ТСЖ, к примеру, раз в два года подтверждало свою дееспособность, представляя в регистрирующий орган протокол отчетно-перевыборного собрания. В противном случае оно считалось бы самораспустившимся, а дом получал управдома в результате муниципального конкурса. За фальсификацию протокола естественно ввести административную, а в подобающих случаях – и уголовную ответственность. По аналогии с выборами (гл. 5 КоАП РФ и ст. 140–142.1 УК РФ). Заметим, что при этом сложившаяся в нашем ЖСК патовая ситуация легко разрешается: принесет новое руководство легитимный протокол – рули на здоровье, нет – значит, нет. Кстати, сходную услугу за небольшую плату могли бы предоставлять и нотариусы. Допустим, сдал бы Георгий Михайлович атрибуты своей власти на хранение нотариусу – с тем условием, что тот выдаст их лицу, которое представит должным образом оформленный протокол отчетно-перевыборного собрания членов ЖСК, – и увез бы жену на все лето в деревню.

Юрий Полонский

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация