23:16:32
17 июля 2024 г.

Такая нужная рутина

Создать товарищество собственников жилья стоит немалых усилий. Но вот оно зарегистрировано, поставлено на учет в налоговой инспекции, открыт расчетный счет в банке… Ну а дальше? Какими должны быть первые самостоятельные шаги?

Делопроизводство

Новоиспеченному ТСЖ придется начинать вовсе не с евроремонта в подъездах. Как юридическое лицо, оно должно прежде организовать свою хозяйственную деятельность. Только на первый взгляд это может показаться рутинной и ненужной работой. Но если в доме дойдет до конфликта, то важной окажется каждая бумажка. Часто руководители-новички только «после драки» начинают понимать, какую промашку совершили, пустив на самотек делопроизводство.

Ответственность за его организацию несет председатель правления. Непосредственное ведение дел возлагается на лицо, уполномоченное правлением. Этим лицом может быть или член правления ТСЖ, или любой наемный работник.

Правление товарищества разрабатывает и принимает инструкцию по организации делопроизводства, которую подписывает председатель. В ней должны быть отражены не только правила работы с документами, но и порядок их хранения, приема и выдачи, размножения, копирования, подготовки и сдачи в архив.

Отдельно от общего делопроизводства ведется учет протоколов общих собраний членов ТСЖ и заседаний правления. Правление принимает штатное расписание товарищества и утверждает должностные инструкции для наемного персонала.

Документы в помощь: ГОСТ 6.30-97 «Унифицированные системы документации. Система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов»; ГОСТ Р 51141-98 «Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения».

Эти государственные стандарты распространяются на организационно-распорядительные документы: постановления, распоряжения, приказы, решения, протоколы, акты, письма и другие бумаги, используемые в ТСЖ. Первый ГОСТ устанавливает требования к составу реквизитов документов, к их оформлению, бланкам. Во втором ГОСТе перечислены термины и определения, обязательные для всех видов документации по делопроизводству и архивному делу.

Бухучет

В ТСЖ организуется бухгалтерский учет финансовой и хозяйственной деятельности в соответствии с выбранной при регистрации системой налогообложения. Назначается главный бухгалтер (или бухгалтер на правах главного бухгалтера). Но в любом случае за организацию и правильность ведения бухучета отвечает руководитель – председатель товарищества.

Существуют две системы налогообложения ТСЖ: общая (ОСН) и упрощенная (УСН). Упрощенная – разделяется на УСН от дохода (ставка налога 6 процентов) и УСН с налогооблагаемой базы, равной разнице «доходы минус расходы» (ставка налога 15 процентов). Достоинства и недостатки каждой из этих систем определяются, исходя из формы функционирования ТСЖ. Или оно действует как самостоятельная управляющая организация, или нанимает для управления домом стороннюю компанию.

Документы в помощь: «Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья» (утверждены Приказом Госстроя РФ N 17-45 от 14.07.1997); Письмо Минфина РФ N 118 от 29.10.1993 «Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве».

В этих документах отражены вопросы учета отдельных видов основных средств в ТСЖ и сумм износа по ним, оплаты коммунальных услуг, учета поступления и расхода целевых средств, получаемых от жильцов и из бюджета. И конечно же, основы основ: «Правила бухгалтерского учета ПБУ 1-20» (в редакции Приказа Минфина РФ № 156н от 27.11.2006); Федеральный закон № 183-ФЗ (в редакции от 3.11.2006) «О бухгалтерском учете»; «План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций» и «Инструкция по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций» (в редакции Приказа Минфина РФ № 38н от 7.05.2003). А также Постановление правительства РФ № 491 от 13.08.2006 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» и «Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Домовая книга

Необходимо завести домовую книгу или передать права по ее ведению уполномоченному лицу. Это журнал, где записаны все жильцы, которые когда-либо были зарегистрированы в доме. Сейчас домовые книги ведутся в ГУ ИС районов в электронном виде. Можно подписать договор с инженерной службой на ведение домовой книги. Эта услуга в Москве бесплатна. Работа требует наличия специальных знаний и может быть доверена не всякому лицу. Да и содержать собственную «паспортистку» для ТСЖ накладно. Поэтому здесь за все отвечает председатель правления.

Документы в помощь: «Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» (утверждены Постановлением правительства РФ № 713 от 17.07.1995 с изменениями от 23.04.1996, 14.02.1997, 16.03.2000, 14.08.2002, 22.12.2004).

Техническая документация

Следует получить от управляющей организации документы, необходимые для организации обслуживания и ремонта жилого дома:
– техпаспорт с экспликацией и поэтажными планами;
– документы (акты) о приемке результатов работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества за последние пять лет;
– акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие требованиям безопасности инженерных коммуникаций, общедомовых и квартирных приборов учета, механического, электрического, электромеханического, санитарно-технического оборудования, отдельных конструктивных элементов дома;
– инструкцию по эксплуатации дома по установленной форме (рекомендации застройщика по содержанию и ремонту общего имущества, сроки службы его отдельных частей);
– проектную документацию, по которой осуществлено строительство, реконструкция или капремонт дома;
– акт приемки в эксплуатацию многоквартирного дома;
– акты освидетельствования скрытых работ;
– протокол измерения шума и вибрации;
– разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;
– акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей:
электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями;
– акты передачи управляющей организации комплектов проектной документации и исполнительной документации после приемки дома в эксплуатацию.

Документы в помощь: постановление Госстроя России № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»; «Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности» (утверждены Приказом Госстроя РФ № 170 от 30.12.1999); Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия» (принят Постановлением Госстандарта РФ № 158-ст от 19.06.2000); Постановление правительства РФ № 307 от 23.05.2006 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

Финансовые документы

Необходимо получить у бывшей управляющей компании и финансовые документы:
– сметы и отчеты по исполнению смет в соответствии с планом работ по текущему ремонту общего имущества в доме, произведенных управляющей организацией в доме с момента его принятия в управление;
– финансовые отчеты по затратам на содержание общего имущества за прошедшие кварталы и за предыдущий год;
– данные о наличии или об отсутствии задолженности плательщиков по оплате услуг ЖКХ и расходов по содержанию квартир и общего имущества;
– сведения о залоге помещений, сдаче помещений в аренду, договорах на размещение рекламы, иных договоров использования общего имущества в коммерческих целях (если такие договоры имеются);
– сведения о страховании общего имущества (если они имеются);
– сведения о дебиторской и кредиторской задолженности по договорам с ресурсоснабжающими и подрядными организациями, целевых сборах и накоплениях, которые имеются в управляющей компании на момент передачи дома в управление ТСЖ;
– письменные заявления, жалобы, запросы и предложения по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг за последний год;
– кадастровую карту земельного участка, если земельный участок оформлен в общедолевую собственность или план межевания придомовой территории по результатам межевания микрорайона (в ГУ ИС района).

Документы в помощь: Приказ Госстроя РФ № 303 от 28.12.2000 «Об утверждении Методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда»; «Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда» – Часть 2 «Нормы расхода материальных ресурсов на обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем» (утверждены Приказом Госстроя РФ № 191 от 22.08. 2000); «Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья» (утверждены Приказом Госстроя РФ № 17-45 от 14.07.1997).

Договор управления

Следует подготовить и подписать договор управления с управляющей организацией или передать функции по управлению домом ТСЖ.

В качестве управляющей организации ТСЖ регистрируется в ГУ ИС района и подписывает с ГУ ИС договор, по которому получает право на субсидии. Этим же договором ТСЖ, если пожелает, может передать часть своих прав и обязанностей ГУ ИС района по ведению домовой книги, лицевых счетов граждан, начисления коммунальных платежей, использования для взаиморасчетов единого платежного документа, транзитного счета в Банке Москвы.

Виктор Дейнекин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация