Кто пойдет за флагманом?
Ситуация с ипотекой начинает улучшаться. Но надолго ли? И что нас ждет в ближайшем будущем? Об этом размышляет председатель комитета Ассоциации российских банков по вопросам внешнего управления и секьюритизации банковских активов Владимир Лопатин.
Куда глядим
Профессионалы рынка, конечно, понимали, что ипотека у нас не умерла, а лишь заснула до лучших времен. Но понимали и то, что просыпаться она будет в числе последних. Ведь ипотечные кредиты – самые долгосрочные из тех, что предлагают банки. Следовательно, для выдачи столь длинных кредитов нужны длинные деньги. У самих банков такие деньги в хроническом дефиците: и в России, и на Западе. Источником долгосрочных ресурсов являются так называемые институциональные инвесторы, к числу которых относятся пенсионные фонды, страховые компании, занимающиеся накопительным страхованием жизни, фонды коллективных инвестиций и т. п. У нас эти институты – в зачаточном состоянии. Поэтому бурно развивавшаяся до кризиса российская ипотека была сориентирована в основном на «окно в Европу». А оно захлопнулось с первыми проявлениями глобального кризиса. Поэтому прогнозы по ипотеке в России практически у всех специалистов в начале кризиса были одинаковы: ожидалась долгая зима.
– Но похоже, что в прогнозах ошиблись?
– Думаю, что да. Смотрите, еще в декабре-январе доля ипотеки в столице не превышала 15%, но уже в феврале текущего года почти 23% сделок на вторичном рынке жилья в Москве было проведено с использованием ипотечных кредитов. Оживает ипотека и в целом по стране, опровергая мрачные прогнозы.
– Откуда взялись ресурсы для нового рывка? Неужели в период кризиса в стране появились какие-то инвесторы с длинными деньгами, о которых до кризиса только мечталось?
– Как ни странно, появились. Вернее, появился. Практически единственным институциональным инвестором на рынке российской ипотеки за время кризиса стало государство и подконтрольные ему структуры.
Первые полосы газет едва ли не ежедневно радуют нас известиями об очередной инициативе правительства на этом стратегическом направлении. К примеру, одобрена государственная долгосрочная концепция развития ипотечного кредитования, согласно которой к 2030 году ипотека в России должна быть доступна для 60% населения. В десятки раз увеличен уставный капитал государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), плюс сорокамиллиардный кредит от Внешэкономбанка под 9,5% с погашением в 2020-м году.
Самому ВЭБу разрешили наконец использовать средства управляемого им государственного Пенсионного фонда, а также средства Фонда национального благосостояния для выкупа ипотечных облигаций, выпущенных по российскому законодательству, подняв тем самым общий объем финансирования ипотеки по линии ВЭБа до 250 миллиардов на этот год.
Сбербанк всерьез взялся за ипотеку. Буквально в течение двух-трех последних месяцев он одним из первых на рынке снизил сумму первоначального взноса по ипотечному кредиту до 20%, в то время как нормой для всех в период кризиса было 30 и более. Кроме того, этот банк отказался от обязательных поручителей по кредитам и перешел на нормальную выдачу денег через банковскую ячейку или аккредитив, вернул в продуктовую линейку валютные кредиты, внедрил у себя аннуитетную схему погашения кредитов – наряду с равнодолевой, на которой твердо стоял все эти годы как на единственно правильной. Но самое, на мой взгляд, важное, – Сбербанк стал принимать к рассмотрению не только официальные справки 2-НДФЛ, но и «справки по форме банка», удостоверяющие, как известно, зарплаты «в конвертах». И результат оказался налицо. Шестьдесят три процента ипотечного рынка в стране – это уже серьезно. Правда, все перечисленные выше мероприятия (а перечень их можно и продолжить), скорее всего, приведут к сокращению доли флагмана на рынке. Ожидается бурный рост объемов у конкурентов.
Все бы хорошо, но есть проблема.
Есть и оборотная сторона
– И какая?
– Видите ли, долгосрочные накопления будущих пенсионеров инвестируются в долгосрочное же ипотечное кредитование населения. Причем инвестируются не напрямую, а через рынок ценных бумаг, тем самым способствуя и его развитию. Абсолютно верная практика, широко применяемая в мире.
Увы, у этой истории есть оборотная сторона. Верной эта практика является только при условии, что в дело не слишком вмешивается политика. А у нас, мне кажется, вмешалась чересчур. Наблюдательный совет ВЭБа принимает решение направить 100 миллиардов рублей пенсионных накоплений на выкуп ипотечных бумаг «со ставкой купона по облигациям не выше 9% годовых»! Подчеркнуто мною, потому что это самое «не выше» означает лишь одно: экономические резоны при принятии такого решения стояли не на первом плане. Больше было политики. И в этой политике развитие рынка ипотечного кредитования, по-видимому, поставлено сегодня в более приоритетную позицию, чем защита интересов будущих пенсионеров.
Что если инфляция у нас в ближайшие годы будет выше девяти процентов? При том количестве денег, которое закачали в экономику, заливая кризисный пожар, это представляется вполне реальным. А тогда управляемые государством накопления будущих пенсионеров будут размещены в ипотечные облигации, приносящие отрицательную доходность. Попросту говоря, обесцениваться.
– Ситуация довольно обычная: «кто-то теряет, а кто-то находит».
– Но при политической постановке вопроса по идее выигрывать должны пенсионеры, а не представители среднего класса, которые в большинстве стран и являются основными заемщиками по ипотеке. Не можем же мы всерьез рассчитывать, что, пусть даже к тридцатому году, у нас в стране две трети населения станет средним классом в общепринятом понимании этого слова.
– Для малообеспеченных может быть другая ипотека – социальная?
– Действительно, мы уже реально создаем в стране две ипотеки. Одну – коммерческую, экономически оправданную, выверенную, рассчитанную на тех, кто может себе это позволить: здесь и сейчас. Другую – социальную, а значит, не совсем оправданную экономически.
Захожу на днях на сайт государственного АИЖК и открываю калькулятор для расчета стоимости кредита. Ввожу вполне типичные для Москвы параметры: сумма кредита – 6 млн рублей, срок – 25 лет, собственные средства – 30%, форма подтверждения дохода – справка 2-НДФЛ. Получается ставка 11,79% годовых. Так, или почти так, кредитуют сегодня все те, кто подписал соглашения с АИЖК и через него получил доступ к госфинансированию. А обещают и вовсе 11%, правда, только для покупки строящегося жилья.
– Я слышал, что поставлена задача выйти даже на шесть процентов годовых.
– Да, но ведь рынок планами не отменишь. На чисто государственное рефинансирование ипотеки, доступной для шестидесяти процентов населения, потребуется от пяти до десяти триллионов рублей в год. Найдутся ли такие деньги в казне? Сомнительно. Значит, рассчитываем только на стартовый толчок со стороны государства, а там должны подключиться рыночные инвесторы: отечественные и иностранные. Расчет, в общем, правильный. Но опять же при условии, что сам толчок будет точно выверен: и по силе, и по направлению. Ведь рыночные игроки предпочитают играть по рыночным правилам. А у нас зачастую отождествляют доступность жилья с доступностью ипотеки. И исходя из этого сомнительного отождествления, мы у себя строим рынок ипотеки, не очень-то привлекательный и для кредиторов, и для инвесторов.
– Все ли уж так плохо с перспективами ипотеки?
– Конечно же, нет. Кому-то может показаться, что я настроен излишне критически. Отнюдь. Многое из того, что сделало государство для восстановления и развития ипотеки, я воспринял с одобрением.
Например, принятая сразу в трех чтениях поправка в закон об ипотечных ценных бумагах. Она позволит всем банкам безбоязненно снижать требования по первоначальному взносу до 20%. Замечательно!
Или создание при АИЖК страховой компании, которая позволит опустить этот взнос еще ниже – до 10%.
Или действия Центрального банка, включившего ипотечные облигации в так называемый ломбардный список. Это дает возможность банкам недорого кредитоваться в ЦБ под залог таких бумаг.
Или тот же ЦБ, присвоивший, наконец, ипотечным залогам первую категорию качества, по которой не требуется создавать резервов.
Брать или не брать?
– Давайте от высоких материй спустимся на нашу грешную землю. Что можно сегодня посоветовать нашим заемщикам? Брать кредиты или подождать лучших времен?
– Как ни странно, я бы порекомендовал немедленно брать ипотечный кредит. Социализация ипотеки – это сомнительное благо для экономики, для страны, но вполне очевидное благо для конкретного заемщика, которому удалось сесть в этот дилижанс. Так садитесь же!
11% годовых по рублевым кредитам – это уровень лучших докризисных программ. Да плюс к тому за время кризиса жилье в России подешевело на 25–40%. Значит, настолько же сократилась сумма потребного вам кредита. В итоге доступность ипотеки сейчас намного выше, чем до кризиса. При условии, правда, что у вас есть стабильный и прозрачный доход, достаточный для обслуживания такого кредита.
Если доход ваш и не совсем прозрачный, тоже не расстраивайтесь. «Социальная» наша ипотека вам вряд ли подойдет, но найти банк, в котором ставки для вас не будут запредельными, можно. Особенно если вы обратитесь к профессиональному ипотечному брокеру, число которых за время кризиса сократилось, но, к счастью, не обнулилось.