Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 20 мая 2010 г. 10:59
Публикация в газете: №17 (792) от 20 мая 2010 г.

С диванчиком и без?

С диванчиком и без?

Почему квартиры, расположенные вроде бы в одном районе, сдаются за совершенно разные деньги? Все дело в умении владельцев преподнести свою недвижимость. В подготовке квартиры к сдаче в аренду, в увеличении ее ликвидности есть много общего с подготовкой квартиры к успешной и быстрой продаже. На что в первую очередь обращают внимание люди, арендующие жилье, рассказывает эксперт рынка аренды Юлия Владимирцева.

Если в спальном районе...

Еще недавно москвичи, которым досталась лишняя квартирка где-нибудь в спальном районе с бабушкиной мебелью и ремонтом тридцатилетней давности, ничего не хотели вкладывать в то, чтобы привести ее в порядок. Именно такие квартиры-сарайчики в основном и сдавались. Квартир после «косметики», со свежей мебелью было на арендном рынке жилья экономкласса немного. Они в период роста цен сдавались моментально и намного дороже, чем прочее жилье.

Но постепенно ситуация менялась. Может быть, из-за того, что в условиях рынка арендаторов жилья стало поменьше, а желающих заработать на сдаче квартиры значительно прибавилось, существенно изменились и требования к ликвидному сдаваемому жилью.

Сейчас сложно сдать давно не ремонтировавшуюся квартиру со старой мебелью. Например, откроем риелторскую базу предложений жилья в аренду в каком-нибудь спальном районе. Скажем, в Люблино, Новогиреево или на «Щелковской». Впрочем, все равно где. Везде картина одна и та же. Разница в цене (между минимумом и максимумом) на предлагаемые к аренде квартиры в одном и том же районе, приблизительно в одинаковой удаленности от метро, в домах одной и той же категории достигает 20000 рублей.

Причина вот в чем. Более дорогие, но в то же время и ликвидные квартиры сдаются после ремонта (чаще обычного, косметического) и с новой мебелью. Например, в том же Новогиреево в обычной панельной девятиэтажке одна «однушка» сдается за 18 тыс. рублей, а другая – за 30 тыс. рублей. Конечно, люди, подбирающие себе вариант для жизни, смотрят обе квартиры. Логика арендаторов такова, что практически все они бегут из дешевой, требующей ухода квартиры, но начинают торговаться при просмотре понравившейся более дорогой. И в результате – выбирают комфортное проживание. Кстати, при сдаче дорогих вариантов в спальных районах владельцы квартир часто готовы существенно уступить в цене, ведь торгуются все потенциальные арендаторы.

Сегодня ситуация такова, что тем собственникам, которые не хотят вкладываться в ремонт и благоустройство сдаваемого жилища, приходится соглашаться на арендаторов из ближнего зарубежья, заселяющимся, как правило, человек по десять. Им все равно на чем спать, на какие обои смотреть, на какой плите готовить.

Остальные арендаторы выбирают комфорт, пусть даже минимальный.

Вот основные требования к квартирам, сдающимся в спальных районах. Во-первых, свежая косметика. Хорошим тоном считается следование западной традиции, когда владелец делает легкий косметический ремонт (хотя бы обновляет обои) после каждых квартирантов, арендовавших жилье больше года.

Во-вторых, отсутствие старого хлама в квартире. Знаю многих владельцев квартир, которые прислушивались к пожеланиям по ремонту. Вызывали бригаду, переклеивали обои, меняли смесители, но вместе с тем не могли расстаться со старыми румынскими гарнитурами шестидесятых – семидесятых готов. Их мотивировка: «Это же мебель из натурального дерева!» Но в то же время эта шикарная с точки зрения владельца мебель отпугивала клиентов и существенно понижала жилье в стоимости.

Поэтому дорогие сердцу румынские гарнитуры лучше вывозить куда-нибудь на дачу, если расстаться с ними совсем не хватает сил.

Сдавать квартиру лучше с минимальным набором современной мебели. Пожелание арендаторов: обставленная кухня и встроенные шкафы в комнатах. Спальное место часто не обязательно. Многие арендаторы предпочитают отдыхать на купленных самостоятельно диванах, и возят их с одной квартиры на другую. Если арендуется квартира со спальными местами, то они должны быть в идеальном состоянии. Это либо новый, удобный диван, либо современная кровать. Кстати, совершенно не обязательно, чтобы мебель была дорогой. Но она должна быть функциональной и современной.

Еще один момент. При покупке жилья на продажную цену влияет прежде всего месторасположение. При аренде же – скорее состояние квартиры. Цены на аналогичные квартиры и в Бутово, и в Марьино, и во всех других спальных районах не многим отличаются. Конечно, люди выбирают жилье поближе к работе, к школе ребенка и т. д. Но если, покупая квартиру, человек понимает, что это для него долгосрочный проект и потенциально готов вкладываться в ремонт, то аренда жилья – проект краткосрочный, даже если в квартире придется жить несколько лет. И въезжать большинству людей хочется в комфортные условия.

... и если в центре

Если сдаваемая квартира находится в центре, то, как правило, самые желанные арендаторы для владельцев – иностранцы. Особенно европейцы. На таких клиентов рассчитывают и владельцы квартир в новых элитных комплексах, и в старых престижных столичных районах.

Кстати, иностранцы с удовольствием арендуют и новое жилье бизнес-класса, и квартиры в «сталинках» где-нибудь на Фрунзенской, Соколе с высоченными потолками. Основное требование иностранных арендаторов: приличная сантехника и качественный ремонт. Понятие евроремонта сейчас весьма условное.

Спрос на центр и престижные районы всегда высокий. Но расположение квартиры диктует и особые требования к ней. Если она в центре сдается с бабушкиными диванами и тем же тридцатилетней давности ремонтом, то цена ее будет немногим отличаться от цены на аналогичное жилье в спальном районе.

Не обязательно также (как и с квартирами в спальных районах), чтобы ремонт был дорогим. Но импортная приличная сантехника, паркетные или ламинатные полы (линолеум исключен), современные межкомнатные двери и современное освещение (люстры, светильники) – должны быть обязательно. Кроме того, дорого, быстро сдаются и практически не простаивают небольшие «однушки» и «двушки» в центре с авторским (или хорошо продуманным) дизайном. Например, есть несколько приличных квартир, рассчитанных исключительно на холостых состоятельных мужчин. При метраже в 40–50 метров, благодаря удачной отделке и дизайнерским находкам они сдавались и сдаются за 70–80 тыс. рублей. А если освобождаются, то находят своего арендатора с первого показа.

Теперь о мебели. Если при сдаче квартиры экономкласса достаточно кухни, шкафов и кровати из «Икеи», то при сдаче квартиры в центре, да и вообще квартиры бизнес-класса, дорогая обстановка напрямую влияет на цену. Тут главное – не переборщить, найти золотую середину между вложениями в отделку и обстановку и ценой, по которой квартиру реально можно сдать.

Решившим сдать квартиру главное – помнить, что это бизнес. И как любой другой, требует вложений.

Наталья Агафонова

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.