23:30:44
11 апреля 2021 г.

Немецкие банки кредитуют российских инвесторов

ИпотекаРоссиянин, зарегистрировавший фирму в Германии или просто решивший приобрести недвижимость в этой стране, может рассчитывать на ипотечный кредит. Немецкие банки готовы кредитовать российских инвесторов, однако есть несколько моментов, о которых необходимо помнить. О них рассказывает риелтор и финансовый консультант в Мюнхене — Людмила Белых.

– Немецкие банкиры различают покупку дома или квартиры для собственных нужд и вложения в недвижимость как в коммерческий объект в общем или в арендный бизнес. Если приобретается квартира для себя, то ипотеку получить сложнее. Но если средства инвестирует юридическое лицо или физическое лицо и сдает объект в аренду, то кредит получить вполне реально.

Обязательное условие: расходы по кредиту должны покрываться доходами от сдачи недвижимости в аренду. Причем российские доходы инвестора и его рейтинг платежеспособности особой ролик не играют.

Покупка по ипотеке выгодна? Конечно. Причем независимо от того, покупаются квадратные метры для себя или для сдачи в аренду. Кроме того, немецкие финансовые консультанты рекомендуют россиянам инвестировать в арендный бизнес собственный капитал по минимуму, поскольку с дохода от аренды они как физические лица платят паушальный налог (фиксированный сбор, который взимается в размерах, независимых от каких-либо экономических переменных) 25%. Это сокращает прибыль сразу на четверть. Взяв же кредит, можно списать связанные с ним расходы с налогов.

Кроме того, процентная ставка по кредиту сегодня низкая, около 4% при фиксации ипотечного процента на 10 лет, а доход от аренды, как правило, выше процентной ставки. Поэтому выгодно брать максимально возможный кредит.

Раздумывая о том, брать ли кредит в Германии под покупку немецкой недвижимости, нужно иметь в виду, что, по прогнозам, в этой стране ожидается высокая инфляция. И она заставит банки резко поднять ипотечный процент. К тому же на недавней встрече лидеров «двадцатки» были выдвинуты требования к банкам об увеличении доли собственного капитала. А это приведет к тому, что в ближайшие два года немецкие банкиры станут намного жестче подходить к выдаче новых кредитов, тем более – нерезидентам. Эта тенденция замечается уже сегодня.

На каких же условиях готовы кредитовать немецкие финансисты российских инвесторов?

Сейчас можно получить кредит как под покупку дома или квартиры, так и под залог уже приобретенной недвижимости на покупку другого объекта.

Немецкие банки готовы выдавать кредиты:
– под жилую недвижимость для собственного пользования или для сдачи в аренду (50–80% от цены покупки);
– под коммерческую недвижимость: офисные и торговые центры, а также супермаркеты с арендаторами и договором аренды сроком не менее 10 лет (50–70% от цены покупки);
– под отели с договором аренды сроком не менее 10 лет (50–60% от цены покупки);
– под доходные дома, сданные в аренду (50–80% от цены покупки).

Минимальная сумма, на которую готовы кредитовать российских инвесторов, – 100 000 евро для жилой недвижимости и 500 000 – для коммерческой.

Эти суммы считаются минимальными, т. к., в основном, банки не работают с более мелкими суммами. Объяснение простое: для резидентов минимальная планка по кредитам под жилую недвижимость – 50000 евро. А с нерезидентами хлопот у банка много. Поэтому они и начинают, как правило, со 100000 евро.

Для предварительного рассмотрения заявки в немецкие банки необходимо представить стандартный набор бумаг: документы на объект, подтверждающие доход от аренды, основные данные объекта. Эти бумаги дает маклер или продавец. Также необходимы справки, подтверждающие доходы и платежеспособность покупателя. Российскому заемщику придется представить и документы на недвижимость, которой он владеет. Например, оценочный альбом или договор купли-продажи. Также нужно предъявить выписки с депозитов о наличии акций и других ценных бумаг, драгоценных металлов.

Заемщик должен заполнить «Декларацию о себе», где указываются личные данные, ежемесячные доходы и расходы, данные об имуществе, долгах и обременениях. Необходима выписка из банка, подтверждающая наличие собственного капитала.

Только получив все эти документы, банк может рассмотреть вопрос о предоставлении ипотеки.

Ставка процента по кредиту зависит от того, какой категории дом или квартира приобретаются. От того, сколько своих средств готов вложить заемщик, от рейтинга клиента и срока фиксации процента по кредиту (5/10/15 лет и т. д.). Рейтинг клиента складывается из ряда позиций, существенным плюсом служит уже имеющаяся в собственности у физического или юридического лица недвижимость.

К слову сказать, приобретаемого дома или квартиры в качестве залога банку не достаточно. Ему необходимо видеть из документов, что покупатель в состоянии обслуживать кредит в случае, если аренда не будет поступать (к примеру, арендатор обанкротился). Поэтому банк непременно требует объемный пакет бумаг, особенно при покупке коммерческой недвижимости.

Наталья Агафонова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация