Большой удачи вам на дальней даче
После зимней спячки покупатели-горожане вновь устремились помыслами на загородный рынок недвижимости. Причем география поиска переместилась из ближнего Подмосковья в более отдаленные районы и даже соседние области. Особую популярность, несмотря на кризис (а может быть, благодаря ему), приобретают дальние дачи экономкласса. Что представляет собой сегодняшний их рынок? Как выбрать подходящий проект? На что обратить внимание при покупке?
По законам маркетинга
Дальние дачи – один из наиболее молодых сегментов загородного рынка недвижимости. Именно молодостью объясняются расхождения в определении самого термина. Поэтому прежде чем углубиться в тему, выясним, что же такое дальние дачи.
Сегмент, о котором идет речь, изначально был придуман как маркетинговый ход, призванный стимулировать покупателей с высокими доходами к приобретению домовладений по цене бизнес-класса в поселках, значительно удаленных от Москвы. В первых проектах цены колебались в диапазоне 350–500 тыс. долларов за дом с участком, то есть ни о каком экономклассе речи не шло. Да и сами девелоперы, специализирующиеся на загородной недвижимости, в докризисные годы почти не интересовались экономклассом по причине низкой рентабельности такого бизнеса. Ну зачем, в самом деле, строить и продавать поселок с доходностью 25–40 процентов, когда на фоне устойчивого спроса можно реализовать проект, приносящий 150–200 процентов прибыли?
Сегодняшние дальние дачи (сказалось влияние кризиса) заметно отличаются от своих предшественниц. На фоне падения спроса в бизнес-сегменте девелоперы вынуждены искать новые «повороты сюжета», пусть и со сниженной доходностью. Так началось освоение дальних дач экономкласса. И в 2008–2009 годах число экономпредложений дальних дач увеличилось почти вдвое.
За 101-й километр
По удаленности от Москвы дальние дачи можно разделить на две группы:
– 60–100 км (60% поселков);
– 100–150 км (40% поселков).
Преимущества первой группы – близость к столице и наличие солидной внешней инфраструктуры в окружающих населенных пунктах. При этом степень готовности объекта за указанную в рекламе цену обычно ограничивается коробкой дома без внутренней отделки и разведенными коммуникациями. Поэтому, чтобы начать пользоваться дачей, покупатель должен потратить несколько месяцев на внутренние работы в доме, вложив от 800 тысяч до двух миллионов рублей. Что же касается участков без подряда, то здесь преобладают предложения земли без подведенных коммуникаций (при этом девелоперы дают маловразумительные обещания «подключить все в ближайшее время»).
Слабая сторона второй группы поселков – их удаленность. Поэтому застройщики вынуждены конкурировать не только ценой, но и качеством проектов. Обычно за цену, аналогичную домовладениям первой группы, покупатель, которого не страшат 100–150 км пути, может приобрести полностью или почти полностью готовый к проживанию дом. Еще одно конкурентное преимущество таких поселков – высокое качество стройматериалов.
В этой группе значительно чаще встречаются участки без подряда на строительство, где все коммуникации проведены на участок, и существует более гибкая система оплаты. В целом законы рыночной конкуренции и кризис играют на руку тем покупателям, которые готовы выезжать на дачу за пределы 100-километровой зоны, поскольку здесь пока можно найти действительно интересные и выгодные предложения. Правда, из объектов инфраструктуры обычно бывает представлено лишь самое необходимое: детские и спортивные площадки, пляж, летнее кафе, общественная зона отдыха.
В пик кризиса, когда спрос на загородные дома в ближайшем Подмосковье упал в среднем на 50–60%, в сегменте дальних дач продажи сократились лишь на 20. И на это есть причины. Главная из них – ценовая доступность. Ведь до недавнего времени на рынке просто не существовало достойных предложений по цене до 4–5 миллионов рублей за домовладение. А сегодня девелоперы дальних дач предоставляют покупателям возможность приобрести дом с участком за 3–4,5 миллиона, который не уступает по качеству тем, что продаются в ближайшем Подмосковье по 7–9 миллионов. Секрет прост: за границами Московской области цены на землю, а также подключение к сетям ниже; существенно дешевле обходятся и все необходимые согласования.
«За 101-м километром» есть возможность выбрать дом или участок без подряда в действительно экологически чистом месте с естественным водоемом и лесом. В ближайшем Подмосковье такие предложения в большом дефиците, а минимальная цена на дом у воды или в лесу начинается от 10 миллионов рублей.
И еще. Существенно изменить жизнь в Московской области должна Центральная кольцевая автомобильная дорога (ЦКАД) общей протяженностью 443 километра, строительство которой должно начаться в ближайшие два-три года в 30–40 километровой зоне вокруг столицы. Причем, по оценкам экологов, ЦКАД повлияет на экологию территорий, по которым пройдет, отнюдь не лучшим образом.
На всех направлениях
Наиболее модные направления сегмента дальних дач – Ярославское и Симферопольское шоссе, где сконцентрировано более 40% предложений поселков и участков без подряда.
Следующими по популярности идут Новорижское, Минское, Киевское и Калужское шоссе. Интерес к Новой Риге обусловлен как престижем направления, так и хорошим потенциалом транспортной доступности. Причины популярности Симферопольской и Ярославской трасс в другом. До 2006 года северное и южное направление от Москвы не были охвачены сравнительно дешевым предложением со стороны застройщиков. Вследствие этого накопился существенный объем отложенного спроса на поселки экономкласса, чем и воспользовались девелоперские компании.
Популярность направления имеет и оборотную сторону: транспортная загрузка Ярославского и Симферопольского шоссе, по прогнозам специалистов, в ближайшие годы увеличится.
Минское шоссе долгое время настораживало покупателей по-стоянным ремонтом дороги. Однако работы по расширению трассы обещают закончить в 2010 году, и тогда Минка займет достойное место в перечне скоростных и не загруженных трасс. Подобные нюансы важно учитывать при выборе дальней дачи.
К слову сказать, с 2008–2009 годов направление перестало существенно влиять на цену дальней дачи. Многих застройщиков кризис заставил пересмотреть подход как к выбору самих проектов, так и к ценообразованию. А потому привлекательные по цене предложения сегодня можно встретить буквально на всех направлениях.
Танцуем от трех лимонов
Приобрести дальнюю дачу, располагая суммой до 3 млн рублей, нынче можно в одиннадцати поселках. Больше всего выставлено на продажу дач по цене 3,5–4,5 млн рублей – такие дома предлагают 32 из 38 поселков экономкласса. В девяти поселках минимальная цена предложения начинается от 4 млн.
Важно знать, что зачастую заявленная цена включает лишь стоимость земельного участка и коробки дома (речь о подведенных сетях и минимальной внутренней отделке не идет). Например, в 24 из 38 поселках сегмента дальних дач сборка лестницы в доме не входит в первоначальную цену. Примерно в каждом третьем поселке дом сдается покупателю без внутренних перегородок и настеленных полов.
В декабре 2009 года за указанную в рекламе цену готовые дома со всеми инженерными сетями и сантехникой (без скрытых и дополнительных платежей) можно было приобрести лишь в пяти поселках: «Гагаринлэнд», «Дарьино», «Махринская Слобода», «Речная Долина» и «Татьянино».
Больше всего предложений участков без подряда на строительство, когда покупатель может сначала приобрести землю, а потом возвести дом, в сегменте дальних дач сконцентрировано в диапазоне от 30 до 50 тысяч рублей за сотку. То есть цена земли в таких поселках значительно ниже, чем в поселках с подрядом и единой концепцией, что делает покупку недвижимости более доступной. Однако и здесь есть свои тонкости.
Часто покупка участка без подряда за указанную в рекламе цену не включает проведение коммуникаций или строительство минимальной инфраструктуры. Поселки, где сотка дешевле 30 тысяч, обычно небезупречны в плане природного окружения или имеют весьма расплывчатые перспективы подключения к сетям.
В последние два года наблюдался бум продаж земли без подряда в ценовом диапазоне 550–850 тысяч рублей за участок. Однако сегодня многим покупателям стало понятно: обещания девелоперов относительно стоимости подключения к сетям и возведения объектов инфраструктуры вряд ли будут выполнены.
Очевидное-невероятное
В плане транспортной доступности у дальних дач все гораздо лучше, чем может показаться на первый взгляд. Ведь основное время по дороге в столицу или обратно автолюбители тратят на первых 50 километрах от МКАД. Разница во времени, когда едешь в поселок, расположенный в 60 километрах от столицы, или в тот, что удален от нее на 140, составляет не 2–2,5 часа, а час с минутами, если считать после выезда из 50-километровой зоны. Зато этот дополнительный час в пути компенсируется покупателям дачной недвижимости широким выбором поселков в экологически чистых и красивых местах, которые при этом дешевле на 40–60 процентов.
Как не угодить в потемкинскую деревню
Какими должны быть первые шаги человека, решившего купить дом или участок без подряда в сегменте дальних дач?
Для начала оцените экологическую обстановку в районе. Со временем эта информация может оказаться гораздо более актуальной и важной, чем кажется на первый взгляд. Несколько наглядных карт легко посмотреть, к примеру, в Интернете по адресу www.consultestate.ru/info.
Оцените трассу не только с точки зрения ее сегодняшней загруженности, но и с позиции перспектив развития, планируемых ремонтных работ (информация также доступна в Интернете).
После того как выбрано одно или несколько направлений, определитесь с суммой, которую вы готовы потратить на покупку дома или участка без подряда. Причем эта сумма должна включать не только рекламную стоимость домовладения или участка, но и все дополнительные расходы, а они потребуются в 80% существующих проектов дальних дач. В случае если будете привлекать риелтора, заложите в сумму затрат процент агенту за проведение сделки.
Нужно также иметь в виду следующее. Риелторские компании будут предлагать в первую очередь то, что им нужно быстрее продать, или те поселки, с которыми у них заключены контракты, а не то, что требуется именно вам. Поэтому вначале рекомендуем провести небольшое самостоятельное исследование и собрать первичную информацию обо всех предложениях на интересующих вас направлениях. После чего нужно сесть за телефон, методично обзвонить отобранные объекты и задать уточняющие вопросы.
Для проведения исследования понадобится доступ к Интернету и какой-нибудь рекламный журнал по недвижимости (лучше два выпуска за разные недели).
Сбор информации в Интернете и журнале займет три-четыре часа, телефонные звонки – еще столько же. Но без этой предварительной подготовки лучше не приступать к делу.
Как искать в Интернете? Почти все поселки продвигают свои сайты по ключевым словам. А значит, девелоперы платят специальным компаниям, которые размещают тексты на своих сайтах таким образом, чтобы при наборе в Яндексе или Гугле фразы «дача на … шоссе», «коттеджный поселок на … шоссе», «куплю дачу» и т. д. в качестве результатов поиска на первых трех-четырех страницах появлялись именно их сайты.
С одной стороны, подобные маркетинговые ухищрения облегчают поиск, с другой, – сам факт обнаружения поселка в первых трех-четырех страницах поиска косвенно указывает на то, что у девелопера достаточно средств на продвижение поселка, и проект не заморожен.
Шпаргалку сделай сам
Составьте небольшую таблицу со следующими колонками.
1. Общие сведения (заполняется информацией с интернет-сайтов поселков и из журнала). Эта данные пригодятся для дальнейших телефонных звонков и удобства сравнения проектов.
1.1. Название поселка.
1.2. Удаленность от Москвы.
1.3. Цена объекта.
1.4. Контактный телефон службы продаж, помещенный в рекламе или на сайте.
2. Подробности и детали (дом и участок). Заполняется в процессе звонков в службу продаж. Эта информация понадобится, чтобы получить предварительное представление о качестве предлагаемого проекта и затратах времени и денег, которые предстоят.
2.1 Какой статус имеет земельный участок, на котором стоит дом? (Оптимальный вариант – сельхозземля с разрешенным видом использования «под дачное строительство» или ИЖС). Можно ли ознакомиться с документами на собственность участка, где строится поселок?
2.2. Из какого материала построен дом? Если из оцилиндрованного бревна, желательно выяснить, сырое оно или сруб отстоялся? Какую усадку будет давать дом первый год? Если технология каркасная – какова толщина утеплителя? (Для зимнего использования дома достаточна толщина 15 см.) Какой утеплитель используется? (Экологически чистыми считается минеральная, или эковата.)
Если речь идет о брусе, следует поинтересоваться, покрашен он или пропитан? (Один «жучок» оставляет после себя отверстие диаметром в 0,5 см, теплопотери дома в этом случае составят 0,7–1 градус в сутки.)
2.3. Входит ли сборка лестницы в стоимость? Если нет – узнайте стоимость и запишите.
2.4. Настелены ли полы? Если нет – узнайте стоимость и запишите.
2.5. Входит ли в стоимость внутренняя отделка? (Какие еще работы по внутренней отделке понадобятся после покупки?) Узнайте стоимость и запишите.
2.6. Какое оборудование входит в стоимость? (Это как минимум санузел, раковина, душевая кабина, батареи и бойлер для горячей воды).
2.7. На какую мощность рассчитана электропроводка и входит ли она в стоимость? (Для комфортного проживания потребуется не менее 12 Киловатт.)
2.8. Сделана ли внутренняя разводка? Если нет – сколько стоят работы и что в них вхо-дит?
2.9. Подключена ли к дому вода? Разведена ли по дому? (Опять же, узнайте стоимость дополнительных работ.)
2.10. Входит ли в стоимость центральная канализация или септик?
2.11. Входит ли в стоимость подключение к газу и газовый котел?
Эх, дороги…
В случае покупки участка без подряда заполняется несколько другая таблица (тоже в процессе звонков в службу продаж). В ней, помимо прочего, должны быть даны ответы на такие вопросы.
1. Какие коммуникации входят в заявленную стоимость участка?
1.2. Сделаны ли внутренние дороги в поселке? Подведена ли дорога к участку?
1.3. Если девелопер обещает провести коммуникации (электричество, воду, газ) в ближайшее время, то уточните, заносятся ли сроки окончания работ в договор или дополнительное соглашение.
Эти небольшие списки вопросов могут значительно облегчить предварительный выбор объекта до выезда на место. Если поселок удовлетворяет требованиям, то финальным этапом будет личный осмотр на месте. Помимо изучения документов девелопера, обратите внимание, на месте ли бригады рабочих и ведется ли строительство. Попросите показать, чем именно заняты сейчас рабочие. Не симулируют ли они бурную деятельность?
С подрядом или без?
Когда речь идет об организованных коттеджных поселках, одним из основных вопросов для покупателя становится выбор между готовым домом и участком без подряда для дальнейшего строительства. Если есть возможность выбирать, то принять правильное решение поможет следующая информация.
Перед тем как определиться с типом покупки, решите, какую именно дачу вы хотели бы видеть на своем участке: метраж, вид стройматериала и ожидаемая стоимость. Чтобы избежать «сюрпризов», уточните у продавца приглянувшегося дома, какие дополнительные элементы и материалы потребуются, чтобы в доме можно было комфортно жить. Зачастую в базовые комплекты не входят двери, окна и лестница. Нередко кровельный материал также оценивается отдельно. На долю дополнительных строительных и отделочных работ, на разводку внутренних сетей и канализации, а также на сами дополнительные стройматериалы в среднем приходится от 60 до 100% от стоимости комплекта дома.
Поэтому результат скрупулезных финансовых расчетов может иногда удивить. В половине случаев оказывается, что по затратам времени и денег самостоятельное возведение дачи на участке без подряда вполне сопоставимо с покупкой готового проекта в коттеджном поселке.
Материал подготовлен при участии Ивана Синицына, партнера проекта «Новые дачи» – «Гагаринлэнд»