Жилье мое желанное
Многолетняя адвокатская практика уже давно побуждает меня, уважаемые читатели, поведать вам некоторые жизненные истории и предостеречь от порой непоправимых шагов. Иной раз диву даешься, как легко обманывают некоторые криминальные личности порядочных и доверчивых граждан.
И каждый раз видишь, что все признаки незаконной сделки были на поверхности, но потерпевший не обратил на них внимания, или же попросту о них не знал. Некоторые знания основ юридической теории и практики должен иметь в своей копилке каждый. Это как таблетка от головной или зубной боли.
Подрастающее поколение сегодня более мобильно и на лету схватывает правовые знания. А что делать человеку среднего и старшего возраста? Подчас доверяясь своим знакомым, давней подруге (другу), они частенько потом оказываются втянутыми в судебное разбирательство, или того хуже – попадают в приют для бездомных.
Вспоминаются разные ситуации из адвокатской практики, когда люди оставались без крова по вине жилищных мошенников.
Судите сами.
Живет семья: обоим около семидесяти, выпивают. Опустились, и добывают себе пропитание в мусорных баках. Их заприметил «предприимчивый» молодой человек, познакомились, он начал приносить старикам продукты, спиртное. Одним словом, вошел в доверие. А потом – завладел документами на квартиру. А вскоре уговорил их переехать из города в другую область с доплатой. На «обработку» несчастных ушло не более двух месяцев. Стариков он перевез в арендованную на три месяца квартиру, продал их жилье в Москве по доверенности и скрылся. А соседи забили тревогу, когда дед с бабкой вернулись на прежнее место проживания и обосновались в подвале. Мошенника нашли. Как оказалось, действовал он не в одиночку, орудовала целая группа из 7 человек, причем это было не первое их преступление. Все теперь отбывают срок. Вспоминаю, как участвовала в судебном процессе в качестве защитника. Видела, не было никакого раскаяния со стороны подсудимых. Был допрошен и нотариус, удостоверивший доверенность мошеннику от имени стариков, и не «заметивший» ничего странного в поведении стариков и мошенников. Квартиру потерпевшие себе уже не вернут. А с виновных взыскать нечего. Вот такая грустная история. И таких много.
Вы скажете: вот сами старики виноваты, если бы не были пьяницами, такого бы не случилось. Я бы не стала судить так категорично.
Вот еще один пример из моей практики.
Обратился мужчина, назовем его С., он приобрел квартиру по договору купли-продажи. Сделка была зарегистрирована в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС) при полном комплекте документов от продавца и покупателя. И что мы видим: продавец не являлся настоящим собственником квартиры. Он ее приобрел по незаконной сделке. А именно: настоящий собственник квартиры сдал ее по письменному договору аренды некоему гражданину В. на год. Соответственно, все паспортные данные и данные документов на квартиру у гр. В и его сообщников были. По поддельной доверенности от собственника они зарегистрировали сделку в УФРС на своего же человека, гражданина К. И затем уже этот новый собственник– мошенник продал квартиру гражданину С., который и обратился ко мне за помощью.
Деньги за приобретаемую квартиру, как и положено, были заложены в банковскую ячейку, и затем получены мошенниками. Сейчас виновных лиц ищут. А пострадавшие – настоящий собственник и гражданин С. – в правовом поле будут решать, за кем же останется спорная квартира.
Если бы гражданин С. и его риелтор были бы более внимательны и обладали основными юридическим познаниями в сфере жилой недвижимости, у мошенников не было бы шансов провернуть такую аферу.
Поэтому, уважаемые читатели, при сделках с недвижимостью (особенно при купле-продаже) вас должны насторожить следующие моменты:
1. Если продавец квартиры выставляет ее на продажу после нескольких месяцев после приобретения.
2. Если в договоре купли-продажи указано, что квартира по такому-то адресу принадлежит продавцу на основании справки из УФРС, а не основании договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права.
В случае утери УФРС выдает соответствующую справку взамен. В нашем случае мошенники по поддельной доверенности и запросили такую справку.
3. Если в договоре купли-продажи указано, что продавец в зарегистрированном браке не состоит.
Примечание 1: это повод, чтобы проверить данный факт. Запросите свидетельство о разводе, изучите паспорт, свидетельство о смерти и др. Данная проверка требует тщательности. Кроме уже известных обстоятельств, может появиться и такое: объявится супруг, имеющий право на эту квартиру (имущество, приобретенное в период брака – ст. 35 Семейного кодекса РФ) и попытается оспорить сделку в судебном порядке.
Примечание 2: УФРС не проверяет наличие супруга, если в самом договоре купли-продажи сказано, что продавец в зарегистрированном браке не состоит и не состоял на момент ее приобретения.
4. Если продавец (продавцы) старше 60 лет.
5. Если квартира продается по доверенности от собственников, а собственники якобы куда-то уехали и т. п.
Примечание: дополнительно вас должно насторожить, если от собственников выступает лицо, обладающее генеральной доверенностью с правом получения денежных средств.
6. Если продавец делает для вас большую скидку от цены заявленной и ведет себя нервно и постоянно торопит.
7. Если квартира была приобретена продавцами по сделке приватизации, и не все зарегистрированные в квартире лица участвовали в приватизации.
Примечание: лицо, зарегистрированное на дату приватизации в квартире, приобретает право постоянного проживания, даже если собственник такой квартиры продает ее. Поэтому требуйте снятия с регистрационного учета до сделки.
В любой ситуации не помешает и переговорить с соседями, сотрудниками ДЭЗа, запросить сведения из УФРС по квартире, по ситуации – запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Доверяя риелторам, сами будьте начеку: не стесняйтесь спрашивать обо всем, ведь вы приобретаете жилье. С виновных мошенников, как показывает практика, взять бывает нечего, остается довольствоваться лишь тем, что они несут уголовное наказание. А без помощи юристов-профессионалов на рынке недвижимости любая сделка вдвойне рискованна.