Сто вопросов от собственников
На ваши письма, уважаемые читатели, отвечают наши эксперты: Андрей Чечин (ГУ «ИС города Москвы»), Виктор Дейнекин.
Есть у договоров тонкости…
– У правления возник конфликт с одним из жителей дома, и он написал заявление о выходе из членов ТСЖ. Товарищество является управляющей компанией, и по Жилищному кодексу обязано заключить с ним договор на обслуживание и текущий ремонт общего имущества. Он отказывается. К тому же перестал оплачивать счета, ссылаясь на то, что членом ТСЖ не является. Может ли правление через суд заставить его подписать договор?
Маргарита Пешева
– В ст. 143 Жилищного кодекса сказано, что членство в товариществе возникает на основании заявления о вступлении в ТСЖ и прекращается с момента его подачи о выходе из него. В этом случае правление ТСЖ обязано заключить договор на содержание и текущий ремонт общего имущества. Но есть собственники, которые противятся этому. Высший арбитражный суд разбирался в том, кто обязан подписывать, и кто имеет на это право. Разъяснения даны следующие: у управляющей компании есть обязанность подписать договор с каждым собственником, а у каждого собственника есть на это право. Это принципиальная разница. Поэтому через суд управляющая компания не может требовать подписания договора. По Гражданскому кодексу – это дело добровольное. Этот житель перестал платить, но раньше-то он это делал! Надо иметь в виду, что с момента первой оплаты счета, выставленного управляющей компанией, собственник считается вступившим в договорные отношения и находящимся в этих договорных отношениях. В этом случае на основании п. 3, 4 ст. 137 Жилищного кодекса товарищество вправе потребовать принудительное возмещение обязательных платежей и взносов, а также убытков, причиненных в результате неисполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и взносов. Есть, правда, одно маленькое но. С собственника, не являющегося членом товарищества, правление вправе требовать только обязательные платежи. Взносы он оплачивать не обязан.
– В ст. 162 Жилищного кодекса сказано, что договор управления заключается с каждым собственником помещения в доме. Однако наш ДЕЗ подписал его всего лишь с одним жителем. Дает ли это ДЕЗу право утверждать, что договор заключен на весь дом? С какого момента исчисляется его срок?
Максим Плешнев
– С юридической точки зрения организация приступает к управлению с момента подписания договора с первым из собственников. С этого же дня начинает исчисляться договорной срок.
– ТСЖ в нашем доме создано в 2001 году застройщиком. По действующему до принятия Жилищного кодекса закону о товариществах собственников жилья все сто процентов собственников являлись членами ТСЖ. Однако в 1998 году Верховный суд РФ принял постановление, по которому заключение договора или членство в ТСЖ является делом добровольным, и членами ТСЖ считаются только те, кто написал заявление о вступлении или участвовал в создании ТСЖ. Представитель ТСЖ от застройщика обязан был по мере оформления свидетельств о праве собственности принимать от людей заявления о вступлении в товарищество. Как только заявления поступили от 50 процентов собственников, следовало провести общее собрание и передать управление. Такое собрание не проводилось, однако втайне от жителей правление избрало председателя из числа собственников. Деятельность его началась с того, что он организовал свою управляющую компанию и самовольно стал назначать платежи. Суды проигрываем. Все уставные документы составлены так, что собственники лишены права даже инициировать общее собрание. Как выбраться из кабалы?
Михаил Стеблов
– В аналогичное положение попадают жители большинства домов, где управляющие компании или ТСЖ созданы застройщиками. Многим выдавали ключи от квартир только после того, как люди подпишут кабальное соглашение или договор. При всей очевидности нарушения их прав суды, как правило, проигрываются, потому что иски строятся на требовании возврата незаконно взятых с них денежных средств. Обосновать такие требования не всегда удается.
Если судебный путь решения проблемы не принес результатов, то воспользуйтесь ст. 141 Жилищного кодекса. ТСЖ подлежит расформированию, если члены товарищества не обладают более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. В этом случае общее собрание собственников обязано принять решение о
ликвидации ТСЖ. В вашем случае собственникам препятствуют в организации собрания. Что ж, напишите каждый заявление в двух экземплярах о выходе из ТСЖ, вручите председателю, потребуйте зарегистрировать. Как только наберете необходимое число отказников, инициируйте ликвидацию ТСЖ в судебном порядке.
Есть и другой вариант. В таких случаях правильнее подавать иск о признании заключенного договора недействительным. По Гражданскому кодексу сделка, которая не соответствует нормам законодательства, является ничтожной. Тогда в силу ничтожности истцы вправе истребовать все полученные по этому договору деньги. Гражданский кодекс в этом случае – обоснование для подачи иска. Основные требования к договору прописаны в ст. 162 Жилищного кодекса. Они, как правило, и нарушаются.
– Недавно узнали, что договор управления по нашему дому был заключен три года назад. Естественно, с нарушениями Жилищного кодекса, ведь собственники его не утверждали на общем собрании. Срок давности для его опротестования упущен, а заключен он на пять лет. Что можно сделать в этой ситуации?
Екатерина Павлова
– Прежде всего постарайтесь получить этот договор от вашей управляющей организации, выясните, на какой срок он заключен. Жилищный кодекс дает возможность заключить договор на пять лет. При этом его текст может не меняться, но приложения к нему по видам работ, по объемам и цене, утвержденные общим собранием, должны прилагаться в виде дополнительных соглашений ежегодно. Без этих условий договор не может считаться действительным.
Срок договора может быть определенным. Скажем, на пять лет. Если ни одна из сторон не изъявила желания его расторгнуть, пролонгировать его автоматически можно только на один год, а не на тот же срок (пять лет), как это ошибочно утверждают в ДЕЗах.
…а у батарей – хитрости
– Девять лет проживаю на втором этаже 16-этажного дома ТСЖ. В квартире никогда не бывает горячей воды, из крана течет еле теплая. По счетчику получается, что горячей воды мы тратим в месяц в два раза больше, чем холодной. На 16-м этаже другая проблема. Там вместо холодной течет теплая вода.
К тому же батареи в моей квартире не греют, эту проблему вынуждена решать с помощью установки пола с элект-роподогревом. Счета за электроэнергию превышают разумные пределы. Обратилась в правление ТСЖ. Прислали трех сантехников, те поохали и ушли. Акт не составили. Написала письмо председателю правления, но он, похоже, не желает решать мою проблему. Что делать?
Анна Панкова
– Акт – прежде всего. Если его отказывается составить председатель правления, то пригласите 2–3 соседей, вместе с ними проведите обследование. Измерьте температуру, положив градусник на стол в центре комнаты – на метр от пола, стен, потолка. Норма – плюс 20 градусов, но меньше 18 градусов не должно быть – это санитарная норма. Градусником измерьте и температуру вытекающей из крана горячей воды. Все параметры зафиксируйте актом в произвольной форме. Он является официальной бумагой. На ее основании правление обязано вам сделать перерасчет за недопоставленную услугу.
Но лучше обратиться в контролирующие организации, которые проведут обследования профессионально, в случае необходимости вынесут предписания, накажут виновных. Очевидно, что в вашем доме разрегулирована система отопления. Кто-то в квартирах нарастил батареи и отобрал тепло у вас. Разобраться в причинах – компетенция Мосжилинспекции и Роспотребнадзора.
– В моей квартире установлены отопительные приборы конвекторного типа. Они почему-то все время холодные. У соседа чугунные батареи греют так, что до них не дотронуться. Значит ли это, что у меня проблемы с отоплением?
Вадим Титов
– Конвектор работает по другому принципу, чем чугунная батарея. Это две трубы и решеточка, которая закрывается кожухом. Функционирует этот прибор по принципу конвекции воздуха, то есть холодный воздух засасывается, проходит между ребрами решетки, при этом нагревается, и теплым поступает в квартиру. Решетка же на ощупь остается холодной. Но трубы внутри нее должны быть теплыми. К примеру, при наружной температуре воздуха плюс 3 градуса – примерно соответствовать температуре человеческого тела. Если они ледяные, то однозначно система отопления закупорена.