Альтернативе в помощь
Традиционно альтернативные сделки – самый популярный способ решения квартирного вопроса среди москвичей. В последнее время такие сделки все чаще совершаются при помощи ипотечных кредитов.
Что такое идеальный заемщик
Как утверждает заместитель председателя правления КБ «Русский ипотечный банк» Алексей Успенский, доля «альтернативы» составляет нынче порядка 80% от общего числа сделок, причем 10–15% альтернативных сделок проводится с привлечением ипотечного кредита.
По данным Metrinfo, покупатели обычно берут в кредит 2–3 млн руб. на 10–15 лет в среднем под 14–15%, однако разрешение даже на такой относительно небольшой кредит банки дают не всем. Необходимо максимально соответствовать требованиям кредитно-финансового учреждения, иметь положительную кредитную историю. Ни один банк не выделяет «альтернативных» заемщиков из числа прочих ипотечных клиентов, к оценке их доходов и благонадежности подходят серьезно, а за последний год требования только ужесточились.
«На сегодня идеальный портрет заемщика – это семейная пара, имеющая одного-двух детей и постоянный доход. Возраст супругов – 30–40 лет. Кредит смогут получить лишь те граждане, которые официально подтвердят свои заработки справкой 2НДФЛ (очень редко – справкой по форме банка). При этом величина обязательных ежемесячных выплат в счет погашения кредита не может превышать 40–50% от общего ежемесячного дохода заемщика», – говорит А. Успенский.
Кроме того, кредит при альтернативной сделке почти невозможно получить, если объект «альтернативы» – новостройка. Сейчас банки выдают ипотечные кредиты в основном на вторичном рынке. Лишь немногие предоставляют ипотеку на определенный ряд новостроек – они должны быть на высокой стадии готовности.
Время – деньги
Другая сложность состоит в том, что банковское разрешение на кредит действует лишь один-два, максимум три месяца, и в этот срок необходимо уложиться, чтобы прокрутить всю цепочку сделки. А ее звеньев может быть много, и каждое должно вовремя рассчитаться с другим, иначе цепочка нарушится.
Но время уходит, – на проверку, проводимую службой безопасности банка, на сбор документов для получения займа, на согласования между участниками сделки, – и заемщик рискует потерять разрешение на получение кредита. Ожидание же повторного разрешения может разорвать всю цепочку.
Еще одна трудность – государственная регистрация: сделки с ипотекой регистрируются за пять рабочих дней только в одной регистрационной палате – на Зеленом проспекте. Регистрация в любой другой регпалате выполняется в течение 30 дней.
Для ускорения процесса эксперты советуют обращаться в ту компанию, которая напрямую работает с банками. С клиентом заключаются и договор на подбор квартиры, и договор на подбор ипотечной программы. Пока одни сотрудники подбирают клиенту интересующие его варианты квартир, другие направляют документы в банк или в несколько банков.
Если банк дал разрешение, и квартира найдена, то следующий этап – оценка объекта недвижимости и проверка юридических документов. Если квартира одобрена, заключаются договоры страхования и залога, и заемщик получает кредит, но «живых» денег он не видит.
«Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку. Вносит их покупатель «верхней» квартиры, а получает – ее продавец. Остальные части альтернативной сделки тоже проходят через банк, и от числа участников зависит число задействованных ячеек. Продавцы получают доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи, участвующих в сделке. Переход квартиры к новому собственнику оформляется актом приема-передачи», – рассказывает руководитель проекта по развитию ипотечного кредитования Банка Жилищного Финансирования Елена Бармина.
Возможны варианты
По данным Metrinfo, программы различных банков позволяют взять кредит на срок от трех до 25 лет. Например, в Банке Жилищного Финансирования по программе «Квартира – рубли и доллары» кредит в рублях можно взять на 7–25 лет, а в долларах – на 10–25. Процентная ставка по рублевым кредитам составляет от 14,75 до 16,75%, по долларовым – 9–10,75%. В Альфа-банке ипотека выдается на 5–25 лет в среднем под 15%, а ставки по рублевым кредитам в Газэнергопромбанке начинаются от 13,25%.
Бывает так, что у заемщика имеются собственные средства, и после продажи альтернативной квартиры он способен погасить кредит в короткий срок. Естественно, ему не хочется переплачивать большие суммы, набегающие по проц
ентам. «Заемщик может взять кредит на покупку квартиры на небольшой срок (два-четыре месяца), необходимый для продажи имеющегося жилья. Процентная ставка по данной программе варьируется от 9 до 19% в зависимости от срока и валюты кредита. Такой способ приобретения недвижимости позволяет договориться с продавцами о скидке, а имеющуюся квартиру продать по максимальной цене», – рассказывает Алексей Успенский.
Да, сегодня ипотека – удовольствие дорогое. И все-таки эксперты не советуют ждать, пока ипотечные ставки снизятся. По мнению руководителя отдела продаж квартир компании «Новое Качество» Олега Моргачева, улучшать жилищные условия с помощью ипотеки сейчас выгодно: «Когда ставки по кредитам упадут, а требования банков смягчатся, начнется рост цен на квартиры. Взяв кредит сейчас, позже можно будет рефинансировать его на более выгодных условиях, а вот подобрать хорошую квартиру будет сложнее».