Чихает американская ипотека, а содрогается российская
В Америке недвижимость стала причиной серьезного финансового кризиса. В России с недвижимостью все в порядке, а вот поди же – громко аукается. И как бы уверенно ни звучали успокоительные речи, отечественной ипотеке не миновать проблем. Сомнения лишь в степени их сложности.
Заигрались
Все неприятности на Западе начались с так называемого ипотечного кризиса в США. Внешне он проявился в виде массового отказа заемщиков погашать кредит. Основной причиной этого нездорового явления послужило совпадение во времени сразу трех неблагоприятных для ипотеки обстоятельств: снижения качества выдаваемых кредитов, повышения учетной ставки и падения цен на недвижимость.
Первое и самое неприятное обстоятельство связано с тем, что американцы пострадали, можно сказать, от собственной самонадеянности. Имея за плечами десятилетия успешной работы, словно загипнотизированные действительно высокой надежностью ипотечного механизма (обеспеченного залогом недвижимости!), некоторые американские банки забыли о всякой осторожности. Ипотечные кредиты начали раздавать направо и налево, кому ни попадя. В телевизионных сюжетах из США демонстрируют безработных, получающих кредит на покупку дома и намеревающихся погашать его за счет пособия по безработице! Сейчас и сами американцы признают, что главной причиной кризиса стало не соответствующее экономике искусственное повышение доступности ипотечного кредита для малообеспеченных слоев населения. За счет всякого рода скидок, льготных условий платежей происходило неоправданное занижение эффективной процентной ставки по ипотечным кредитам. В результате появилась масса ненадежных заемщиков.
Одновременно американцы, получившие кредит, начали замечать, что со временем их платежи ощутимо возрастают. Для россиян это совершенно непривычно, у нас кредиты выдаются по фиксированной ставке. Иное дело – США. Там с некоторых пор широкое распространение получила так называемая «плавающая ставка». На самом деле это более гибкий и справедливый механизм. Процент по кредиту определяется как сумма некоторой базовой ставки плюс 1–3%. База – это усреднение текущих ставок на межбанковском рынке, а добавочные проценты – заработок банка. Естественно, что со временем база меняется вместе с конъюнктурой рынка. И совпало так, что в последние несколько лет, поддерживая доллар, Федеральная резервная система США несколько раз повышала учетную ставку. Вместе с ней рос межбанковский рынок и, соответственно, плавающая ставка по ипотечному кредиту. Нагрузка на заемщиков росла, и те, что послабей, начали с ней не справляться.
А тут еще в последние полтора года в США снижались цены на жилье. Вместе с ними для части населения упали экономические стимулы погашать кредит. Но самое главное – обесценились залоги. При продаже отобранной у нерадивого заемщика квартиры банки не могут получить того, на что они рассчитывали при выдаче кредита.
Дальше ипотечный кризис трансформировался в финансовый (кризис ликвидности). Банки выдали деньги заемщикам, а вернуть их в полном объеме не могут. Это прямой путь к банкротству. Банкам стало не хватать денег. В то же время не ясно, какому банку можно давать деньги в долг, а какому нельзя – вдруг не вернет. Камнем преткновения оказались всего-то 5% рынка. Но в такой момент компании предпочитают друг другу не доверять, денег не давать, внимательно смотреть, что будет. Каждый умирает в одиночку. Это и есть кризис.
Боятся собственной тени
Ну ладно, у них там кредиты раздавали не поймешь кому, доллар слабеет, недвижимость дешевеет, но у нас заемщики гасят долги досрочно, цены на жилье как минимум стабильны, а рубль что ни день крепчает. В чем же дело? Откуда у нас-то проблемы? Все очень просто: российская банковская система молода. У большинства наших банков нет необходимого количества и качества денег. Деньги населения для ипотеки не подходят. Заемщикам банк выдает кредит на 10–20 лет, а депозиты гражданам надо вернуть максимум через год-два. Дальше придется где-то перезанимать. А если не получится – банкротство.
Российский ипотечный бум последнего времени в значительной степени базировался на западных займах. Наши банки брали деньги в долг за рубежом и выдавали их в виде ипотечных кредитов внутри страны. Но сейчас «за бугром» кризис. Все хоть и понимают, что в России дела идут неплохо, но в обстановке общей неуверенности деньги возвращаются к месту происхождения, где им более привычно находиться. За рубежом испугались собственной тени. Если уж там перестали давать деньги своим, то нам – тем более. В результате наши банки испытывают острый дефицит живых денег. Стало нечего давать заемщикам.
Оптимисты соглашаются, что ситуация непростая, но утверждают, что серьезно России ничего не угрожает. В первую очередь потому, что не так много у нас ипотеки. В США объем ипотечного кредитования превышает половину ВВП, а в России – менее 1%. В ответ звучит: да хоть одна десятая процента, все равно эти деньги надо где-то взять!
Деньги есть, и в достаточном количестве, утверждает генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка. Специально для рефинансирования банков до 2010 года агентству выделено из госбюджета более 120 млрд. рублей, что составляет примерно треть годового объема ипотечного кредитования. Цифра и впрямь внушительная. Однако надо учесть, что из этой суммы «живых» денег лишь десятая часть – 14 млрд. Остальное – госгарантии на те кредиты, которые АИЖК возьмет на стороне. А у кого оно их возьмет, если никто ничего никому не дает?
Вице-премьер, министр финансов Алексей Кудрин заверяет, что у России есть «подушка безопасности» – золотовалютные резервы, Стабилизационный фонд, что у Центрального банка по Конституции есть право эмиссии и выдачи кредитов нашим банкам в случае недостатка средств на рынке. Хорошо, что так. Но из практики известно, что реакция властей, как правило, следует за неприятностями, а не предотвращает их. К примеру, сначала неурожай, за ним – рост цен на зерно, на хлеб, а только потом обещание зерновой интервенции, когда худшее (подорожание) уже произошло.
Меньше денег – меньше кредитов
Негативные последствия зарубежного кризиса для российских заемщиков неизбежны. С этим не спорит никто. Вопрос лишь в масштабах. Меньше всего трудности ипотечного рынка заденут тех, кто кредитом уже воспользовался. Для них все сохраняется в прежнем виде, лишь отдаляется надежда на возможность рефинансироваться под более низкую ставку, поскольку снижения в ближайшее время точно не будет. Не повезет тем, кто воспользовался кредитом с плавающей ставкой, но для России это экзотика, таких заемщиков у нас единицы.
Для всех остальных самое легкое, чем может отделаться российская ипотека, – это сокращением выдачи новых кредитов. Оно уже происходит. Естественно, что свертывание кредитования никто особо не афиширует. Внешне это выглядит как повышение требований к платежеспособности заемщика, к подтверждению его доходов, размеру первоначального взноса и так далее. Но следует ожидать и повышения ставок кредитования.
«Общая волна неплатежей, волна кризиса ликвидности за рубежом приведут к тому, что легких, дешевых денег для России в ближайшее время не будет, – считает заместитель председателя правления «ГПБ-Ипотека» Александр Егоров. – В этом смысле ожидаю, что ставки кредитования будут расти. Сейчас банки доработают на имеющихся ресурсах, и начнется процесс повышения».