Удивительно, но факт
Жилищный рынок за год кризиса практически не сдал своих позиций, выстоял. Так можно коротко охарактеризовать итоги ушедшего года на рынке вторичной жилой недвижимости столичного региона.
– Наверное, уходящий год сможет остаться в истории современного рынка недвижимости как один из самых необычных, – отмечает генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов. – Подводя итоги, специалисты обычно рассматривают рост или снижение спроса, а также повышение или понижение цен в процентном соотношении». Однако в этом году главным итогом года стало сохранение «рынка покупателя». Несмотря на высокое предложение и низкий спрос, момент так называемого «рынка продавца» промелькнул на вторичном рынке жилья со скоростью падающей звезды. И промелькнув, потух, вернув лидирующую роль собственникам.
Нельзя не сказать о еще одном удивительном явлении прошедшего года. Казалось бы, когда объем предложения многократно превышает спрос, то должна возрастать и востребованность услуг по продаже объектов. Однако этого не произошло. И потому многим риелторам пришлось тратить на привлечение продавцов значительно больше усилий, чем в «тучные годы», когда продаваемые объекты были в дефиците.
Но все же самым главным событием года стало то, что низкий спрос существовал как бы сам по себе, являясь лишь фоном, но отнюдь не главным действующим лицом рынка. Отсутствие покупателей сказывалось на тенденциях рынка лишь первые месяцы года. А дальше рынок начал развиваться независимо от спроса, хотя с точки зрения маркетинга именно спрос и является основным рычагом рынка.
В «коридоре»
Уже к концу прошлой весны, отмечают многие аналитики рынка недвижимости, средние цены за квадрат стабилизировались в районе 4,5–6,0 тысяч долларов. В Подмосковье эта цифра ниже: 2,5–2,8 тысячи. По мнению вице-президента РГР Константина Апрелева, максимальное снижение средних цен предложения по категориям в долларах США за год пришлось на жилье повышенной комфортности (24–25%) и экономкласса (24–26%). В то же время жилье бизнес-класса потеряло в среднем лишь от 14 до 21%.
Как отмечает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, стабилизация рынка, произошедшая к концу года, хорошо прослеживается в ценах на однокомнатные квартиры класса эконом. Если в первой половине года подобные объекты можно было встретить по 3 млн рублей и менее, то к осени минимальные цены на них выросли до 3,8–4 млн руб. Самая дешевая столичная квартира, зафиксированная с начала кризиса, стоила 2,8 млн рублей. По такой цене летом прошлого года предлагалась 1-комнатная квартира гостиничного типа с крайне низкими жилыми характеристиками (общая площадь 15 квадратных метров). Напротив, стоимость самой дорогой квартиры, выставленной на продажу в 2009 году, составила 594 млн руб. (элитная 11-комнатная квартира в ЦАО общей площадью 693 «квадрата»).
И эта стабильность последних нескольких месяцев подготовила хорошую почву для дальнейшего восстановления рынка – начало этого года, как считают риелторы, уже отмечено высоким уровнем потенциального спроса. «Мы входим в новый год с высокой покупательской активностью и большим потенциалом рынка, – отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. – Интерес покупателей к недвижимости сохранился, и к весне рынок еще активизируется».
«Но это произойдет лишь в том случае, – отмечает Дмитрий Таганов, – если в ближайшее время в макроэкономике не будет потрясений. И тогда вполне возможно, что к осени 2010 года активность на рынке вторичной жилой недвижимости Московского региона может вернуться на средний докризисный уровень».
Аренда запретила дорожать
Почему цены на недвижимость за год кризиса упали всего на треть, а не в 2 или 3 раза, как предрекали год назад ряд аналитиков? «Суть этого вопроса, – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, – сводится к тому, что все причины, вызвавшие многократное подорожание недвижимости в прежние годы, можно обобщить в две основные группы. Первая – переизбыток свободных денег в стране, а вторая – ограниченность или даже дефицит предложения. С приходом финансового кризиса исчезла первая группа факторов, и цена на квадратный метр откатилась назад примерно на треть. Чтобы падение цен продолжилось, необходимо исчезновение и второго фактора – дефицита предложения. А чтобы цены вернулись на докризисный уровень, должен опять возникнуть переизбыток ликвидности, то есть вернуться первый фактор.
Кстати, в отношении него все вполне понятно. Ожидать в 2010 году возвращения былого инвестиционного ажиотажа, легких и доступных кредитов, а также нового расцвета ипотеки, сверхприбылей, высоких бонусов и прочих факторов, подогревающих платежеспособный спрос, вряд ли приходится. А следовательно, рассчитывать на скорый подскок цен на недвижимость к докризисному уровню вряд ли возможно. В частности, осень 2009 года, несмотря на улучшение макроэкономического климата, подросшие цены на нефть и фондовые индексы, а также укрепившийся рубль, не показала даже роста ставок аренды на квартиры в Москве. Это обстоятельство означает отсутствие потенциала платежеспособности у населения. Одним словом, выражаясь образно, можно сказать, что аренда жилья запрещает квартирам дорожать. Ведь если бы наметилась тенденция к реальному росту цен, то более ликвидный и мобильный рынок аренды жилья среагировал бы на это первым. А если даже аренда квартир в Москве оказалась неспособной выйти в рост, то и ожидать в ближайшем году заметного подорожания квартир как в Москве, так и в других регионах страны, скорее всего, не приходится.
Одним словом, сейчас самое время покупать, если, конечно, квартира человеку нужна для жизни, а не в качестве получения дальнейшей прибыли. Хотя и заработать на жилье, как отмечают многие аналитики, сейчас тоже можно. Правда, инвестировать придется не на год-два, а на гораздо больший срок. И покупать нужно квартиры ликвидные (лучше новые), с хорошими потребительскими свойствами. Только такое жилье в дальнейшем можно будет продать с выгодой, а не себе в убыток.