Что такое заламывать цену
Продавать или покупать? Вот главный вопрос, который задают сейчас москвичи аналитикам на разного рода мероприятиях. Окликаясь на просьбы клиентов компаний, Российская гильдия риелторов (РГР) в рамках выставки «Домэкспо» провела пресс-конференцию на эту тему.
Путь длиною в 600 процентов
В своем выступлении президент-элект РГР Григорий Полторак отметил, что рынок недвижимости России переживает не лучшие времена, и это видно даже по выставке. Никогда не было так, чтобы половину стендов составляли иностранные компании. Все же выставка – дорогое удовольствие, а лишних денег сейчас у многих нет. Тем не менее риелторов на «Домэкспо» было достаточно. Они просто ходили от стенда к стенду и «ловили» там клиентов. И кому-то это удавалось…
Эксперты наперебой твердили летом, что цены на недвижимость осенью обязательно пойдут вверх. Но обещанного роста не произошло. Почему?
– Продавцы просто ждут изменения ситуации на рынке, – пояснил вице-президент РГР Константин Апрелев. – Если на первичном рынке жилой и офисной недвижимости идет привязка к доходности покупателей, то на вторичном рынке жилья на первое место выходит психология. Многие надеются, что рынок вот-вот пойдет в рост. Раньше для среднего класса доступность покупки жилья была высокой (например, в 2006-м), а сегодня снижение доходов и подорожание ипотеки привело к падению спроса. В то же время рынок жилья достаточно консервативен, и население не готово продавать свои квартиры по нынешним ценам. Соответственно, срок ликвидности увеличился, а число предложений сократилось за последние полгода в 2,5 раза. Поэтому как бы рынок недвижимости ни функционировал в условиях кризиса, население не готово снижать цену на свою недвижимость больше, чем на 30–35 процентов.
Стоит учитывать и еще одну закономерность – выбор потребителя. А покупатели тоже ждут, но не роста, а дальнейшего снижения цен. Той самой второй волны.
Анализируя рынок жилья за последнее время, можно заметить и то, что многие отказываются от покупки квартир в многоэтажных домах и приобретают жилье в малоэтажной застройке в пригородах. Объяснение? Темпы строительства общего объема жилья сокращаются, а темпы строительства загородного сохраняются достаточно высокими.
Если рассматривать ценовую ситуацию на рынке городов России за 2000–2008 года в целом, то цены на жилье за последнее время поднимались и в среднем выросли на 600 процентов!
– И ключевую роль в этом сыграла политика большинства муниципальных образований, – подчеркнул К. Апрелев, – их стремление пополнить бюджет за счет ничем не обоснованных цен. Предоставление земельных участков, сопровождение вопросов, связанных с застройкой, подключение коммуникаций и другие специфические вопросы – все это затраты, которые постоянно перекладывались на инвесторов. В итоге цены выросли настолько, что сами себя и раздавили. При такой ситуации застройщик был просто вынужден тоже заламывать цены, от чего в конечном итоге сокращалась ниша потребительского спроса.
Чтобы объект вылез из земли
О ситуации на первичном рынке недвижимости рассказал вице-президент РГР Игорь Горский. Девелопер-профессионал, он отметил, что сейчас самое время покупать квартиры в новостройках. Безусловно, у надежных компаний, и чтобы объект уже «вылез из земли». На уровне котлована никому и ни у кого он бы не советовал ничего приобретать. Все же риски того, что компания не получит разрешения на строительство, достаточно высоки.
Но почему брать именно сейчас?
– Да потому, – считает И. Горский, – что цены на первичном рынке уже снизились практически в два раза, а сегодня относительно стабилизировались. И вряд ли они будут еще снижаться – в ряде сегментов рынка снижаться им больше просто некуда. Да, имелись объекты, где цены были необъективно завышены – это престижные, элитные объекты. Именно они подверглись наибольшему падению цен. Те же объекты, которые строились в массовом порядке, претерпели наименьшее падение.
Ряд фирм, объемы строительства которых были вполне солидными (до 2 млн кв. метров), вынуждены были заморозить многие проекты. И теперь компании, которые имеют стабильное положение на рынке и доказали свою надежность годами успешной работы, продолжают строить с …помощью банков. И банки идут им навстречу, дают необходимые кредиты.
Но как это ни грустно, за год кризиса с первичного рынка ушло большинство инвесторов. Это примерно 30–35 процентов тех, кто покупал объекты на первоначальной стадии строительства. И даже у надежных компаний на начальной стадии строительства квартиры приобретаются не так охотно, как того хотелось бы застройщикам. Еще свежи в памяти митинги обманутых дольщиков.
Из класса «А» в класс «Б»
– Ситуация на рынке коммерческой недвижимости, пожалуй, даже хуже, чем на рынке жилой, – отметил директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Валентин Стобецкий. – Ставки на аренду помещений класса «А» упали на 30–40 процентов. Если в августе 2008-го офис с отделкой стоил $2000 за кв. метр (а без отделки – $900–1000), то сейчас подобное помещение с отделкой можно арендовать за $550. На западе происходит переезд компании из офисов класса «А» в офисы класса «Б». Освободились более 20 процентов хороших помещений, как следствие – цена стала снижаться. Это же, в свою очередь, не лучшим образом отразилось на состоянии дел девелоперов. Многие объекты, которые строились под офисные помещения, остались незавершенными, девелоперы, планировавшие начинать строительство, сегодня просто отказались от многих проектов.
Несмотря на то что девелоперы терпят убытки, офисы сдаваться в аренду только за оплату коммунальных услуг все же не будут, считает В. Стобецкий. Девелоперы, по прогнозам аналитиков, начнут предоставлять арендаторам хорошие скидки. А в ближайшие два года, как предполагается, строительство новых арендных помещений будет не столь масштабно. Следовательно, спрос начнет повышаться, и они смогут отыграть понесенные убытки.