Хватит жить на чемоданах
Вышла замуж за иностранца и выезжаю надолго за рубеж, не меняя российского гражданства. В Москве остается большая квартира. Могу ли я сдать ее в аренду на длительный срок? Что для этого нужно? Нет ли опасности ее потерять?
Алла Никодимова
– Для того чтобы максимально себя обезопасить, советуем заключить договор аренды в соответствии с правилами главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор аренды квартиры на длительный срок оформляется в виде единого документа, подписанного обеими сторонами, и подлежит регистрации в управлении Федеральной регистрационной службы.
В договоре обязательно укажите срок, на который он заключается, возможность продления, размер арендной платы и способ оплаты. Нелишне оформить временную регистрацию жильцов и предусмотреть, кто будет вносить коммунальные платежи.
В договоре следует указать, может ли арендатор производить косметический ремонт, так как согласно ст. 623 ГК РФ в случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшение арендованного имущества, после прекращения действия договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. В договоре можно перечислить, какая мебель находилась в квартире на момент передачи, каково техническое и санитарное состояние квартиры.
По договору аренды жильцы могут пользоваться и владеть квартирой, но не распоряжаться ею, поэтому потерять жилье вы не можете. В то же время рекомендуем воздержаться от оформления генеральных доверенностей на неизвестных лиц, так как это может повлечь за собой совершение мошеннических действий в отношении принадлежащей вам недвижимости.
Коэффициент для «ветеранов»
Мы очередники со стажем. Дело движется медленно, поэтому готовы вступить в социальную ипотеку или молодежную программу. В связи с этим вопрос: не будет ли стоимость жилья для нас меньше, чем для тех, кто только что встал на очередь, и насколько?
Арнольд
– Стоимость жилого помещения определяется в соответствии с Методикой расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ.
Действительно, размер стоимости приобретаемого по московским программам жилья зависит от года постановки на очередь, и для «ветеранов» нормативная стоимость квадратных метров ниже. При этом Методика расчета предусматривает определенный коэффициент, учитывающий число лет пребывания в очереди и наличие права на льготы.
Например, в 2009 году в соответствии с постановлением правительства Москвы от 26.08.2008 № 774-ПП «Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2007 году и о городских жилищных программах на 2008–2010 годы» коэффициент был равен 0,3 для граждан, имеющих дату постановки на учет по категории «общие основания» до 01.01.1990, «первоочередники» – до 01.01.1992.
Вообще-то нельзя, но все-таки можно
С двумя детьми зарегистрирована в общежитии уже 15 лет. Но без ордера. Хотя каждый месяц плачу за комнату по 800 рублей, и плату обещают повысить. Хочу приватизировать комнату. Возможно ли это, а если нет, то каковы мои законные перспективы улучшить жилищные условия?
Марина К.
– Если занимаемое вами жилое помещение до сих пор имеет статус общежития и в отношении него заключен договор найма специализированного жилого помещения, то собственник самостоятельно определяет размер оплаты, который зависит от ряда факторов (состояние помещения, его размер, оснащенность мебелью, наличие вахтера и пр.). В случае если вы находите размер оплаты завышенным, можете индивидуально или коллективно обратиться к собственнику жилья с заявлением-претензией, либо обжаловать его действия в судебном порядке.
Что касается желания приватизировать жилье, то согласно закону РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (в ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения в общежитиях приватизации не подлежат. Исключение составляет случай, когда на приватизацию имеется согласие собственника жилого помещения.
При этом на практике бывают ситуации, когда общежития фактически утрачивают свой статус, что дает гражданам шанс на приватизацию расположенных в них жилых помещений в судебном порядке.
Согласно Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 1-й квартал 2006 года, утвержденному постановлением президиума Верховного Суда РФ, в ответе на вопрос, возможно ли приватизировать жилые помещения, расположенные в домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были переданы в ведение органов местного самоуправления, сказано следующее. Статьей 2 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции от 20 мая 2002 г.) предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения на условиях социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными актами с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Кроме того, в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма.
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната).
Таким образом, жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 1 марта 2005 года, могут быть приобретены гражданами в собственность при условии, если эти жилые помещения являются изолированными.
Без объяснения причин
Могу ли я оформить наследство в виде квартиры несовершеннолетнему внуку от старшего сына, потому что собираюсь уехать к младшему сыну за рубеж на ПМЖ?
Лариса Найер
– Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания (п. 1 ст. 1118 ГК РФ).
Собственник вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения (ст. 1119 ГК РФ).
Чтобы оформить квартиру в наследство вашему несовершеннолетнему внуку, вам необходимо написать завещание, которое составляется и удостоверяется у нотариуса.
Теперь на равных
Слышал, что Конституционный Суд РФ разрешил приватизировать жилье, полученное по договору социального найма после 1 марта 2005 года. Так ли это?
Игорь Григорьевич
– Все так. Федеральный закон № 84-ФЗ от 11.06.2008 «О внесении изменения в статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» снял запрет на приватизацию жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. Этот запрет был признан неконституционным, поскольку ставил тех, кто получил жилье после 1 марта 2005 г., в неравное положение по сравнению с теми, кто успел сделать это до указанной даты.
Ответы подготовили юристы М. Болдинова, А. Григорян, А. Дубасова, М. Зеленев, А. Маркова, В. Порубиновская