Чего ожидать рынку недвижимости в 2010-м?
Этому была посвящена итоговая в прошедшем году пресс-конференция Московской ассоциации риелторов.
Год восстановления?
Несмотря на то что минувший год был тяжелым для риелторского бизнеса, в нашей стране ситуация была не столь критичной, как в некоторых других странах, – считает президент МАР Анна Лупашко.
Аналитики Московской ассоциации риелторов проанализировали происходящее на мировых рынках недвижимости. Изучали рынки 27 стран. Оказалось, что к концу года ситуация не везде одинаковая. В десяти странах за последний год даже отмечен рост цен, а в некоторых ситуация с ценами на недвижимость приобрела обвальный минусовой характер. Больше всего жилье подешевело в Риге – столице Латвии. Там за прошедший год цены снизились на 60%. Похожая ситуация в Арабских Эмиратах. Здесь снижение достигло 48% за год. В России же – по официальным данным – цены на недвижимость упали за год на 19,5%.
Но есть страны, в которых цены выросли. Например, в Израиле жилая недвижимость подорожала на 10,2%. Активными были рынки в Швейцарии и Австралии. В этих странах цены за год выросли на 4,9 и 4,3% соответственно. Также был замечен активный рост в Гонконге и Сингапуре.
Что касается рынка недвижимости в США, то на конец осени Федеральное агентство по финансированию жилья в США предоставило отрицательную цифру: цены за год упали на 0,45%. Один нюанс, говорящий о состоянии американского рынка: недавно представители Российской гильдии риелторов побывали на международном конгрессе в Сан-Диего. Там нашими риелторами была проанализирована местная база предложений. Оказалось, что на тот момент более 1500 квартир в этом городе продавались по дефолтным, то есть супернизким ценам: от 7000 до 23 000 $.
Что же происходит у нас в стране? Сегодня рынок жилья в столице и области стабилизировался. Средняя цена квадратного метра в столице – 153 000 рублей. В Подмосковье – 71 000 рублей. О стабилизации рынка говорит тот факт, что эти цифры не меняются уже несколько месяцев.
Но в то же время риелторы понимают, что при средней обеспеченности жильем 23 кв. м на человека, тогда как в других странах эти показатели составляют около 70 кв. м на человека, у российского рынка жилой недвижимости колоссальные резервы за счет отложенного спроса. В столичном регионе максимальный отложенный спрос. Поэтому в недалеком будущем специалисты рынка прогнозируют его полное восстановление.
«Мы не думаем, что это произойдет в ближайшие 2–3 месяца, но в 2011 году – весьма вероятно», – считает Анна Лупашко.
Будут другие приоритеты
Вице-президент МАР, президент-элект РГР Григорий Полторак считает, что кризис расставил новые приоритеты на первичном рынке жилья.
К концу минувшего года отток инвестиций прекратился.
Но интересуются покупатели совершенно иными квартирами, нежели до кризиса.
Произошел некоторый откат по параметрам квартир, которые строились в многоквартирных домах. Еще года два назад востребованные площади трехкомнатных квартир доходили до 120–130 кв. м, а четырехкомнатных – до 170 метров. При росте цен и при росте площади это приводило к росту стоимости самих квартир. Сейчас покупатель стал более рационален, а следовательно, заставляет быть более рациональным застройщика.
Сейчас на рынке новостроек востребованы варианты экономкласса. Поэтому в новых домах однокомнатные квартиры строятся площадью 35 метров против тех 50–60, которые были до кризиса. Двухкомнатные квартиры – 50–60 кв. м, трехкомнатные – 70–80 кв. м.
Еще одно изменение на рынке новостроек – востребованными стали квартиры с отделкой, то есть сразу пригодные для жизни. Не наружные стены со свободной планировкой, которые несколько лет нужно доводить до ума. Так же как за рубежом, покупатель хочет приобрести квартиру, в которую можно заехать и жить. Это существенное изменение требований потребителей, на которое вынуждены будут реагировать застройщики. Это положительный момент. Так как, приобретая квартиру, покупатель, во-первых, будет хотя бы понимать, что он покупает. Во-вторых, ему не придется два-три года дышать пылью и слышать, как соседи делают капитальный ремонт.
Марфино – антикризисный проект
Не секрет, что в первой половине 2009-го многие риелторы считали, что на рынке произошла катастрофа, покупателей практически не было. Но летом цены достигли своего минимума, затем произошла стабилизация. Покупатели увидели, что ниже цены уже не упадут. По мнению вице-президента МАР Сергея Жидаева, восстановление рынка новостроек началось в конце лета. В августе вырос спрос на дешевые квартиры. Выдающееся, по его мнению, предложение на рынке недвижимости – строительство микрорайона Марфино. Этот проект мог бы претендовать на звание лучшего антикризисного не только по столице, но и по всей стране. Цены: 60–65 000 руб. за кв. м. Было мнение: ну как же так, там ведь только договор аренды земли, больше никаких документов вообще нет. Но точка зрения дольщиков: где мы еще купим такие дешевые квартиры? Появился спрос, второе полугодие этого года – вымывание дешевых квартир, продаваемых по скидкам.
Ситуация на рынке новостроек сегодня такова: дешевых квартир, то есть квартир, которые продавались с большими скидками, уже нет, они закончились. К концу 2009 года на первичном рынке сформировались новые цены. Если раньше они были высокие, то сейчас рынок себя нашел, но по ценам более низким. Произошло падение примерно на 20% в рублях.
По прогнозам Сергея Жидаева, рынок новостроек в первом полугодии 2010 года вернется к докризисным рублевым, а во втором – к долларовым докризисным ценам. Это приведет к тому, что высокие цены вернутся. С другой стороны, если это произойдет, то застройщики будут закладывать новые дома. А это значит: появится предложение квартир, которое стабилизирует растущий в 2010 году спрос и позволит эти цены удержать. Выше, чем до кризиса, цены на новостройки в ближайшее время расти не будут. А 2011 год будет годом стабильных цен. Но этот прогноз может оправдаться лишь при нормальной ситуации в макроэкономике.