Инерция зимней спячки
Логика простая. Поскольку весь январь – сплошные новогодние и рождественские праздники, за ним последует постпраздничная нехватка денег. Следовательно, перемен стоит ожидать не раньше февраля-марта.
Правда, сколько-нибудь значимых событий на рынке недвижимости московского региона не произошло и в декабре, отмечают аналитики компании МИАН. А активность, как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей, готовящихся к проведению новогодних каникул, в последние дни уходящего года стремилась к нулю.
Застройщики перед праздниками продолжали акции, начатые в последней декаде ноября. Однако эти спецпредложения направлены преимущественно не на ценовое стимулирование покупателя, а на рекламу предлагаемых объектов, и заключаются, например, в предоставлении беспроцентных рассрочек оплаты или реализуемых совместно с банками-партнерами специальных ипотечных программ.
Средняя цена кв. метра, по оценкам аналитиков, в ближайшей перспективе сохранится на достигнутом уровне с возможными незначительными колебаниями как в положительную, так и в отрицательную стороны в зависимости от структуры предложения по классам и стадии готовности объектов, а также от заявляемых условий продавцов и финансовых возможностей покупателей.
На фоне постепенного возвращения на рынок отложенного спроса, оживления рынка ипотечного кредитования и ожидаемого дефицита предложения нового жилья стоимость кв. метра как в сегменте новостроек, так и готовых квартир, видимо, будет расти.
В перспективе следующего года – возведение домов экономкласса, площадок для которых сегодня заметно больше, чем для других типов домов – это районы ветхого жилья, территории под выводимыми промышленными предприятиями, а также удаленные от станций метро и расположенные в непрестижных районах. Однако, принимая во внимание высокую доходность строительства в престижных районах столицы, рассчитывать на окончательный переход застройщиков в нижние ценовые сегменты не приходится.
Маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова предполагает, что традиционные предновогодние скидки снизят реальные цены, но не слишком изменят официально декларируемые. Спрос благодаря предпраздничным акциям по итогам декабря повысится, а в первые месяцы следующего года возможен его рост уже за счет отложенных планов многих покупателей.
Есть основания предположить, что в течение ближайшего полугодия ситуация на рынке первичного жилья останется стабильной, и будет наблюдаться постепенный рост спроса. Что же касается цен, то даже при благоприятном раскладе их повышение окажется небольшим, так как платежеспособный спрос на жилье и в предыдущие годы был весьма ограничен.
К началу декабря ценовая ситуация на первичном рынке полностью стабилизировалась. По данным информационно-аналитического центра ГК «Пересвет-Групп», в ноябре средневзвешенная цена кв. метра в новостройках Москвы составила 5488 $ за кв. метр, или 156 418 рублей. По отношению к октябрю в долларах цена выросла на 0,65%, в рублях – упала на 1,08%.
За год кризиса (с ноября 2008-го) цена новостроек в Москве снизилась в долларах на 8,82%, в рублях – на 5,49%. По отношению к декабрю прошлого года цена в долларах снизилась на 2,07%, в рублях – на 2,06%. (Средневзвешенная цена новостроек рассчитана без учета скидок, но с учетом элитных предложений по ЦАО и дешевых предложений, которые присущи окраинам Москвы и спальным районам.)
В 2009-м наиболее высокая долларовая цена кв. метра наблюдалась в ноябре. Самый высокий рублевый уровень был зафиксирован в феврале, его последующее снижение обусловлено снижением курса доллара.
Число новостроек, находящихся в продаже, в ноябре составило 294 адреса. По сравнению с октябрем это меньше на 2,3%. Квартиры в новостройках постепенно уходят из рекламных объявлений. При этом в сентябре 2009 года введено в эксплуатацию 255,9 тыс. кв. метров, что на 20,2% меньше, чем в сентябре 2008-го.
В ноябре 2009-го наибольшее число новостроек, находящихся в реализации, зафиксировано на западе столицы – 21,4% от общего объема. Также велика доля центра города – 17,3%. Западный и Центральный округа лидировали по числу новостроек на протяжении всего года.
Происходит постепенное «вымывание» с рынка квартир в новостройках высокой степени готовности, что восполняется новыми предложениями. Так это произошло в районе Южное Тушино (СЗАО), где на продажу выставлены квартиры в новых домах комплексной застройки, сдача которых запланирована на конец 2010 года.
По данным аналитической службы компании МИАН, одним из стимулирующих факторов возвращения на рынок отложенного спроса выступает оживление рынка ипотеки, в том числе – возобновление кредитования новостроек. Доля сделок с привлечением кредитных средств увеличилась с 2–5% в начале года до 8–10% минувшей осенью. Однако по сравнению с максимальными докризисными показателями (30–35%) доля ипотеки все еще низка.
В результате поглощения рынком наиболее востребованных готовых и почти готовых новостроек динамика объема предложения первичного жилья в столице по-прежнему не покидает отрицательную зону. Приостановленные работы на некоторых стройплощадках в последние месяцы были возобновлены, в результате чего в ноябре доля объектов, срок сдачи которых госкомиссии запланирован на вторую половину 2010–2011 гг., в общей структуре предложения Москвы увеличилась с 10–15 до 35–40%.
В Подмосковье число предлагаемых адресов новостроек (как и свободных в них квартир) практически не изменилось. Несмотря на кризисные процессы, приостановленных площадок в области, в отличие от столицы, почти не было. Сроки сдачи некоторых объектов сдвигались, но не более чем на шесть-восемь месяцев. В свободной продаже по-прежнему находится более 500 новостроек, однако на фоне возрастающих темпов ввода жилья (+18,1% по сравнению с прошлым годом), подобная нулевая динамика предложения в очередной раз свидетельствует о постепенном поглощении рынком существующих объемов.