Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 21 декабря 2009 г. 14:06
Публикация в газете: №46 (773) от 17 декабря 2009 г.

Как продать квартиру и не прогадать

Как продать квартиру и не прогадать

В статье «Кредит для очередника: этапы большого пути» мы рассказали о том, как правильно покупать квартиру. На сей раз предлагаем путеводитель и для продавца. Ведь продажа жилья – серьезное мероприятие. Какие нюансы следует учесть и какова сама технология продажи недвижимости – в сегодняшнем материале.

А нужно ли продавать сейчас?

Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости «А-Риэлти групп» (или «A-Realty Group»):

1. На рынке недвижимости наступило определенное равновесие: цены на недвижимость перестали стремительно падать, а в некоторых сегментах рынка цены и вовсе стабилизировались. Например, на недорогое жилье в типовых панельных домах в спальных районах. Остальная же недвижимость, особенно бизнес-класса и элитные квартиры – продолжает дешеветь. Падает в цене и жилье низкого потребительского качества в тех же хрущобах, а также в отдаленных районах столицы, не слишком приспособленных к проживанию.

Особо рассчитывать на то, что лучше подождать того момента, когда цены вырастут и можно будет продать подороже, не стоит. Никто не может дать такой гарантии. Не исключено, что цены снизятся еще. Так что если есть веская причина квартиру продать – надо продавать.

2. С некоторой стабилизацией цен на жилье увеличилась и покупательская активность. А значит, больше шансов, что найдется реальный покупатель, который не просто изучает рынок и старается найти вариант подешевле, а тот, кто уже окончательно принял решение о покупке недвижимости и готов совершить сделку.

3. И конечно, надо определиться с целью продажи – для чего? Если для обмена – продать одну и купить другую – для этого на рынке сейчас сложилась удачная ситуация. Продав свое жилье, есть реальная возможность купить квартиру своей мечты. Квартир на рынке много, можно выбирать не спеша, торговаться в случае наличия похожих вариантов...

Правда, тем, кто когда-то приобрел квартиру с целью инвестиций, не советую торопиться с продажей. Если, конечно, нет острой необходимости, например чтобы расплатиться по кредитам, долговым обязательствам и пр.

Лучше выждать, посмотреть, что дальше будет с рынком. Возможно, через какое-то время цены окончательно стабилизируются и пойдут вверх. К тому же средства, вырученные от продажи, сейчас просто негде разместить. Ситуация на фондовом рынке еще более туманна, чем на рынке недвижимости. Да и ставки по банковским депозитам в последнее время только уменьшаются.

Итак, решено: продавать. С чего начать, о чем подумать и позаботиться, прежде чем выставлять квартиру на продажу?

Прежде надо определиться, будете это делать самостоятельно или доверитесь профессионалам рынка недвижимости. Сегодня достаточно найти одного агента, который станет вашим доверенным лицом, и поручить ему продажу.

Попутно совет: выбрать и тот, и другой путь. Одно другому не помешает.

Позаботиться заранее

Начните подготовку к сделке с проверки документов.

1. Проверьте, в порядке ли правоустанавливающие документы, на основании которых владеете квартирой. Самый простой способ – убедиться в наличии свидетельства о собственности – это такая зеленая бумага с гербовыми печатями. Есть этот документ – все в порядке. Нет – придется приводить бумаги в надлежащий вид. Например, если квартира приватизирована, а свидетельства нет, придется его получить. Позаботиться о получении свидетельства о собственности придется и тем, кто приобрел квартиру в ЖСК, и кроме справки о выплаченном пае у них ничего нет. Сделать это желательно до того, как квартира будет выставлена на продажу. Документы надо подавать в Мосрегистрацию.

2. Если с квартирой совершалась какая-либо сделка более года назад, скорей всего, понадобится вызвать техника из территориального БТИ. Он сверит, все ли стены, окна, батареи, санузлы на месте. Если была перепланировка, нужно быть готовыми к тому, что все изменения отразятся на плане БТИ в виде красных линий, из-за которых в дальнейшем могут возникнуть проблемы по регистрации права собственности. Любое несоответствие между фактической планировкой и поэтажным планом БТИ должно быть узаконено. Некоторые виды перепланировок, такие как совмещение жилой площади и лоджий, перенос санузлов в жилые помещения, вообще не подлежат оформлению, придется привести жилье в первоначальный вид. Разумеется, все это дело не одного дня, и даже недель, а может, и месяцев. Еще один вариант – договориться с покупателем, что он покупает квартиру в таком виде и берет все хлопоты по оформлению перепланировки на себя. В таком случае, скорей всего, придется смириться со снижением ее стоимости (какая бы шикарная она ни была с точки зрения потребительских качеств), ибо любая квартира с перепланировкой, не прошедшей согласование, – сразу минус к цене. А тем более это актуально, если ваш покупатель приобретает квартиру на заемные средства. Учтите, что ни один банк не одобрит такую «нехорошую» квартиру.

3. Если вы живете в квартире, которую собираетесь продать, позаботьтесь о своем новом месте жительства и своей регистрации. В Москве выписаться «в никуда» нереально. В этом случае, чтобы сняться с регистрационного учета, то есть фактически сделать из себя бомжа, придется пройти множество разных инстанций, в том числе судебных. Никто из покупателей не будет рисковать приобретать квартиру, бывшие собственники которой остались на улице и в любой момент могут захотеть вернуться обратно.

Сколько будет в деньгах?

Следующий этап – оценка квартиры. Есть два пути:

1. Сделать это самостоятельно. Допустим, квартира типовая, стандартная. Ищите в базах агентств недвижимости в Интернете, специализированных печатных изданий объявления о продаже аналогичных квартир на рынке – максимально близким по своим характеристикам к вашей. В таком же районе, с такими же потребительскими качествами, в таких же домах, такого же метража. Посмотрите, сколько за них просят денег. Аналогов должно быть не меньше 5–10, но чем их больше и чем более похожи они на оцениваемую квартиру – тем лучше.

Сравниваете и прицениваетесь, сколько может стоить ваше жилье, под какую ценовую категорию оно попадает. С учетом нюансов в параметрах квартир-аналогов корректируете цену. Допустим, она находится на первом этаже. Значит, в среднем долой 15% от рыночной стоимости. Квартира на последнем этаже? Тоже примерно на 5% она будет дешевле. Куда выходят окна, далеко ли от метро, какая инфраструктура – на это тоже нужно делать ценовые поправки в ту или иную сторону.

В зависимости от того, насколько быстро надо продать квартиру, назначаете ее цену. Если нет срочности – можете выставлять среднеарифметическую цену и по ней рекламироваться. А если продать нужно быстро – придется пожертвовать частью выручки. Вообще, не торопитесь с продажей, попробуйте просить максимально высокую цену и ждите, пока не найдется покупатель.

Кстати, в Интернете существуют различные калькуляторы стоимости квартир с возможностью определения первичных параметров. Но учтите, цена будет приблизительной.

2. С помощью профессионального агента. Опытный риелтор хорошо ориентируется в том, сколько стоит тот или иной фактор. Он сможет максимально точно оценить вашу квартиру, учесть все нюансы и назвать реальную ее стоимость, то есть ту, по которой квартиру купят, а не по которой она будет «болтаться» в объявлениях на продажу.

Это важно

Далеко не всегда информация о цене объекта – полная и достоверная, часто она демонстрационная. Специалист обладает информацией о том, какая цена для объекта была конечной, за сколько этот объект был реализован. Он сделает сравнительную оценку, учтет все нюансы, исходя из конъюнктуры рынка, и порекомендует, за какие деньги вероятнее всего купят вашу квартиру. Можно обзвонить или обойти несколько агентств, прикинуть, во что она оценивается. А дальше продавец сам принимает решение, какую цену назначить и с кем работать. Если в агентстве сильно занизили стоимость квартиры, вряд ли имеет смысл обращаться туда впредь. Завысили – тоже не стоит: скорей всего, вас просто хотят заманить, а потом будут давить, чтобы снизить цену.

Евроремонт не заказывали...

Сделанный в квартире ремонт не всегда увеличивает ее стоимость. Не рассчитывайте, что деньги, вложенные в него, вернутся, не приплюсовывайте их к стоимости продаваемой квартиры. Да, возможно, если квартира качественно отремонтированна – заезжай и живи – тогда еще покупатель может пойти навстречу и согласиться с доплатой (в лучшем случае 5–10% сверху, не более). Но опытные люди не советуют тратить на ремонт время, усилия и деньги. Если, конечно квартира не «убитая», где есть протечки, не работает сантехника. Такую лучше привести в «божеский» вид. Главное – чтобы было чистенько, и сантехника исправно работала. А ваши обои будущего владельца интересуют меньше всего. Все равно будет клеить свои.

Рекламная акция

Квартиру надо прорекламировать.

Размещаете информацию в нескольких источниках – в специализированных периодических изданиях (покупаете карточку и подаете объявление через Интернет, либо заполняете бесплатный купон), на различных тематических сайтах, связанных с недвижимостью – сейчас для физических лиц это стало доступным, можете повесить объявление на досках объявлений возле подъездов.

Важно грамотно составить объявление. Укажите все характеристики квартиры. Помимо стандартного набора информации (площадь, число комнат, адрес), укажите этаж, наличие лифта, балкона или лоджии, близость школы или детского сада, магазинов, расстояние от дома до ближайшей станции метро и другие преимущества вашего жилья, которые могут интересовать покупателя при поиске квартир.

Заранее подумайте о том, как себя обезопасить, когда начнутся визиты потенциальных покупателей на «смотрины» – все-таки незнакомые люди, многие с не всегда понятными целями, неизвестной платежеспособностью и неведомыми запросами.

С точки зрения безопасности с агентом, конечно, надежнее, больше гарантий, что ни с вами, ни с вашей квартирой ничего не случится. Он проведет все показы вашего жилья. Делать это в одиночку – большой риск попасть в ловушку к мошенникам.

К тому же у агентств больше возможностей для проведения рекламной кампании. За последние семь-восемь лет на рынке недвижимости сформировалось рекламно-информационное поле. Сегодня риелтору, занимающемуся вашей квартирой, достаточно поместить сведения о ней в общей компьютерной базе агентств недвижимости и на общем интернетовском сервере, включить ее в таблицы, публикующиеся в средствах массовой информации. И все, дело будет сделано – ваша квартира в достаточно короткие сроки попадет в поле зрения того, кто ее купит, или агенту, представляющему интересы покупателя. Если интерес к квартире проявят несколько человек, у вас появится возможность выбрать вариант, при котором вам заплатят больше, быстрее или наиболее устраивающим вас способом.

Это важно

Если цена квартиры определена правильно, квартира обычно продается месяца за два.

Время идет, а покупателей все нет – скорей всего, с ценой не угадали, она не соответствует сложившейся ситуации на рынке. Нужно корректировать в сторону снижения, как правило – на 5–10 процентов (правда, если речь не идет об эксклюзивной квартире, подобной которой на рынке нет, – тогда имеет смысл подождать «своего» покупателя). Специалисты советуют не жадничать, уступать в цене, соглашаться на условия, которые предлагает покупатель, достигать компромисса. Сегодня продавцов на рынке много, покупателей мало.

Получаем аванс. Или задаток?

Покупатель нашелся, готов купить жилплощадь. Чтобы обезопасить себя, продавцу нужно предложить покупателю внести задаток за квартиру и получить определенные гарантии, что вашу квартиру купят. Для этого составляется специальное соглашение. Оно может называться договором задатка, аванса, предварительным договором. Все эти документы служат доказательством намерения продавца и покупателя совершить сделку купли-продажи. Основное отличие между ними – это ответственность сторон.

В соответствии с Гражданским кодексом аванс не влечет за собой какой-либо ответственности сторон. При перемене намерений покупатель получит его обратно. Соглашение о задатке определяет ответственность как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Если покупатель по какой-либо причине отказывается приобретать квартиру, то внесенная им предоплата остается у продавца в качестве неустойки. При отказе со стороны продавца придется возвращать полученный задаток в двойном размере.

Предварительный договор составляется в случае, если квартира продается через агентство. В нем, как правило, только односторонняя ответственность по действиям сторон сделки. В случае если вы как продавец передумаете и откажетесь от продажи недвижимости, то агентство вернет только полученные по договору деньги, и продавец не понесет какого-либо материального ущерба. А если откажется покупатель, тогда он потеряет внесенную сумму, а это уже определенный доход, которым с продавцом, возможно, поделится агентство, или зачтет эти деньги в качестве комиссии от будущей сделки.

Это важно

Заключая такое соглашение, обязательно отразите в нем условия, при которых возможно расторжение договора, и какими могут быть последствия. Если в квартире кто-то зарегистрирован и живет, не забудьте указать сроки освобождения жилплощади и снятия с регистрационного учета.

К сделке готовы!

Итак, можно приступать к самой сделке. Но прежде стоит подумать, как обезопасить себя при процедуре получения денег за проданную квартиру. Самый лучший покупатель для продавца – ипотечный клиент. Банк, предоставивший кредит, и документы проверит, и к сделке подготовит и проведет, и за деньги можно не беспокоиться. Там процедура четко отработана. И есть полная гарантия, что продавец получит свои деньги сполна. В иных случаях самый цивилизованный и безопасный способ – арендовать банковскую ячейку. Большинство кредитных учреждений, у которых есть депозитарий, оказывает такую услугу. Банковский служащий проверит купюры, опечатает и заложит в ячейку.

Это важно

В договоре об аренде банковской ячейки должно быть оговорено, при каких условиях продавец может открыть ее и получить деньги, и при каких условиях покупатель сможет забрать свои кровные, если сделка не состоится.

Теперь дело – за подписанием договора купли-продажи. Если он оформляется у нотариуса, там же стороны могут его подписать. Составить договор в простой письменной форме и подписать его можно в регистрационной палате и сдать документ на регистрацию. Стороны сами решают, как и где им удобнее. У нотариуса чуть дороже, но спокойнее.

Это важно

Перед подписанием договора купли-продажи еще раз обговорите с покупателем все мелочи: когда освобождается квартира, время вывоза мебели, дата выписки и т. п.

И обратите внимание, какая сумма будет фигурировать в договоре купли-продажи. Это важно для обеих сторон: в случае расторжения сделки учитываться будет именно та сумма, которая указана в договоре. Для продавца это еще важно и тем, что у него появляется легально полученный доход, который всегда можно подтвердить. Но если квартира в собственности менее трех лет, продавцу придется заплатить налог на доходы физических лиц – 13 процентов от суммы, превышающей один миллион рублей.

После подписания договора купли-продажи пакет документов отдаете в регистрирующий орган, чтобы там засвидетельствовали сделку.

Список документов для госрегистрации права собственности на недвижимое имущество при продаже квартиры

– Выписка из домовой книги (информация о зарегистрированных в данной квартире гражданах). Действительна в течение 30 дней с даты выдачи; выдается бесплатно, в день обращения. Не обязательным, но часто используемым документом при совершении сделки является архивная выписка из домовой книги. В ней указывается, кто и когда имел право на пользование данной квартирой.

– Копия финансового лицевого счета (карточка учета собственника) (Действительна в течение 30 дней с даты выдачи; выдается бесплатно, в день обращения.) – на сегодня не является обязательной для сделки.

– Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг. Формы справок 3, 4, 5 выдаются в домоуправлении и действительны в течение месяца. Выдается бесплатно, в день обращения – на сегодня не является обязательной для сделки.

– Технический паспорт. Выдается в территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ). В этой справке указывается точный адрес квартиры, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую квартира оценивается государством, и с которой взимаются пошлина и налоги), подтверждается отсутствие ареста и иных ограничений на данную квартиру. К справке прилагается экспликация – план квартиры. Выдается в течение 1–1,5 месяцев.

– Справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследования (для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство). Выдается в налоговой инспекции в срок от 1 дня до 30 дней (в зависимости от наличия или отсутствия задолженностей).

– Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети. Выдается в течение 30 дней со дня предоставления полного пакета документов.

– Разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают граждане группы риска (нетрудоспособные инвалиды I и II групп; граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах; лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными).

– Свидетельство о браке, если во время владения квартирой один из собственников сменил фамилию, либо нотариально заверенное заявление о том, что участник сделки в браке не состоит.

– Справка из ОВД о выдаче нового паспорта, если он был получен из-за ветхости прежнего. – Нотариально заверенное разрешение супруга (мужа или жены) на продажу квартиры, если продаваемая квартира стала собственностью во время нахождения в браке.

– Выписка из Единого государственного реестра прав – выдается в течение 5 дней.

– Квитанция об оплате госпошлины в размере 500 рублей (пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) за регистрацию договора купли-продажи и в том же размере за регистрацию права собственности.

Государственная регистрация права собственности занимает 1 месяц.

Квартиру сдал. Квартиру принял

Последний шаг – подписание акта приемки-передачи квартиры.

Документ составляется в простой письменной форме и означает окончание сделки. До тех пор пока он не будет подписан, все риски по утрате каких-либо потребительских качество продаваемой квартиры лежат на продавце. И если, не дай бог, соседи сверху затопили, или по причине короткого замыкания произошел пожар, он обязан все восстановить и сдать жилплощадь в надлежащем состоянии.

Акт подписан – все, с этих пор продавец не имеет к ней никакого отношения.

Без акта в будущем покупатель квартиры не сможет совершить сделку по ее отчуждению.

«Путеводитель» по сделке помогал составить генеральный директор агентства недвижимости «А-Риэлти групп» (или «A-Realty Group») Валерий Барнинец

О том, как правильно покупать квартиру читайте в статье «Кредит для очередника: этапы большого пути»

Галина Писарчик

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.