Сдать нельзя продать
Сегодня, чтобы свести концы с концами, многие собственники дачной недвижимости вынуждены сдавать ее в аренду. А те, кого это не спасает, готовы и вовсе расстаться с домом.
Только ли тенденция?
И в первую очередь виной тому – сокращение рынка труда. Рабочих мест лишаются даже руководители компаний, топ-менеджеры, штат безработных пополняется и за счет владельцев загородного жилья.
Хотя, такое явление, как сдача жилья в секторе элит-класса, широкого распространения пока не получило. «И тому есть несколько причин, – объясняет Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании «Аллтек Девелопмент». – Во-первых, редкий владелец загородной недвижимости, а тем более собственник дома класса de luxe, согласится сдать свой коттедж в аренду». В большинстве случаев, после того как жилье побывало в чужих руках, оно возвращается к владельцу практически «убитым». Чтобы выставить «подпорченный» объект на продажу, его обладателю придется изыскивать средства на дорогостоящий ремонт, расходы на который порой доходят до 40 процентов от продажной цены. «Попав в сложное финансовое положение, – продолжает Виктор Сюков, – большинство домовладельцев предпочитают сдавать в аренду не загородный дом, а московскую квартиру, поскольку именно она – наиболее ликвидный товар, даже несмотря на общее падение цен (до 25%) на рынке городской аренды. В этом случае загородный дом становится местом постоянного проживания».
Хотя такая тенденция, как аренда загородного жилья с последующей продажей, все-таки наблюдается в сегменте экономкласса и в дачных товариществах среди домовладельцев, лишившихся работы. В большинстве случаев предпочтение здесь отдается участкам без подряда, а вовсе не «шести соткам» с избой площадью до 80 квадратных метров – такое жилье никогда не считалось ликвидным продуктом.
Аренда нам поможет
Аренда, особенно в кризисные времена – достаточно привлекательный инвестиционный инструмент, который, несмотря на невысокий уровень доходности, позволяет обеспечить стабильный доход при минимальном числе рисков. В конце первого полугодия на рынке загородной аренды было зарегистрировано около 2300 объектов всех категорий, что почти на 50% больше, чем летом прошлого года. Однако такая тенденция прослеживается ежегодно. Но если до кризиса это было связано с хорошими заработками любителей загородной жизни, то нынче – с незавидным материальным положением самих домовладельцев.
Именно в этот период активно пополнялся рынок аренды элитных загородных коттеджей. Виктор Сюков объясняет этот факт тем, что собственники дорогостоящего жилья, вложив инвестиционные средства и не сумев его вовремя и выгодно продать, теперь, чтобы сократить убытки, вынуждены довольствоваться арендой. Вот почему сейчас около 10–15% составляют предложения от «профессиональных арендаторов» или самих девелоперов. Еще 30% жилья либо самостоятельно, либо через агентства недвижимости предлагали внаем владельцы загородных домов в коттеджных поселках. Остальные выставлялись в секторе так называемого «неорганизованного» загородного рынка.
Что касается рынка организованной аренды высоколиквидного жилья, то новые предложения в этом сегменте довольно редки. Разве что в «Княжьем озере», что в 30 км от МКАД по Новорижскому направлению, заблаговременно были подготовлены для сдачи в аренду несколько десятков коттеджей средней площадью 180 кв. м с частичной или полной меблировкой. Наименьший разрыв между предложением и спросом только в экономклассе. Больше всего пострадал элитный сегмент, который и составлял основную часть рынка (60 процентов).
Здесь снижение к осени среднего уровня арендной платы составило более 16%, а ставки достигли 16 600 $ в месяц. Сейчас падение цен практически остановилось, что обусловлено вымыванием наиболее интересных и недорогих объектов.
В этот многострадальный сезон на рынке загородной аренды произошло и перераспределение структуры спроса. Покупатели, которые раньше ориентировались на аренду дома в сегменте элит, не отказались от аренды вообще, но в целях экономии соглашались на жилье бизнес-класса. Те же, кто раньше предпочитал снимать жилье в бизнес-классе, теперь активно заселялись в эконом.
Если говорить о ценах и объемах, то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года число коттеджей, предлагаемых в аренду, увеличилось на 30%. Пропорционально этому показателю снизилась и стоимость арендной ставки. Что касается структуры предложений на рынке загородной аренды, то она распределяется следующим образом: спрос на недорогие варианты и коттеджи экономкласса составил порядка 45–55%, на дома в классе бизнес – 35–40%, на элиту – 10–15%. Сегодня в Подмосковье можно арендовать дома экономкласса от 700 до 3000 $ в месяц, в сегменте бизнес – от 3000 до 7000 $. Дома в элитных поселках – от 7000 до 15 000 $ в месяц. Самыми востребованными оказалась загородная недвижимость в ценовом диапазоне 1000–3000 $ (около 50%), на втором месте предложения от 5000 $ в месяц (30%).
В целом же, как показывают сводки аналитических центров, арендодатели в этом году потеряли от 30 до 60% своих прибылей.
А продажа нас спасет
Но аренда загородного жилья для некоторых домовладельцев – не панацея от всех бед. Порой требуются куда большие суммы, чем ежемесячная выручка за сдачу дома внаем. По данным Романа Костина, число предложений о продаже домов в коттеджных поселках по сравнению с прошлым годом увеличилось почти на 15%. Но продать коттедж или дачу теперь не так-то просто: за год спрос на загородную недвижимость уменьшился на 30%.
«Нужно говорить и об увеличении срочных продаж, – констатирует Балла Фай, директор по стратегическому развитию Paul’s Yard. – Часть ипотечных заемщиков, у которых значительно снизился доход, вынуждены продавать свои объекты со значительным дисконтом, тем самым создавая серьезную конкуренцию другим участникам рынка».
Из-за нехватки средств на достройку обанкротившиеся девелоперы выставляют на продажу либо «фундаменты», либо «фундаменты со стенами». Правда, большим спросом такие объекты не пользуются, хотя цены как на отделочные материалы, так и на доводку дома до кондиции заметно сократились.