Распространенные ошибки ипотечных заемщиков
Человек обратился за кредитом. А оказалось, что платить приходится намного больше, чем планировал. Да и квартиру – ту, которую он хотел, купить не удалось. И причина здесь – в незнании законов и неграмотности в вопросах ипотечного кредитования. Проанализируем основные ошибки заемщика.
Во сколько обойдется
Сидя дома с калькулятором в руках и анализируя ипотечные предложения банков, некий Иван Иванович с супругой рассуждают следующим образом: берем кредит на 10 лет под 15% в рублях. Чтобы подсчитать свои затраты, то есть общую сумму, которую нужно будет отдать банку, надо подсчитать проценты, которые придется выплатить за эти годы и прибавить к сумме кредита.
Это наиболее распространенная ошибка желающих взять кредит на покупку недвижимости.
Действительно, в рекламных объявлениях с условиями предоставления ипотечного кредита вряд ли можно найти какие-либо сведения по дополнительным затратам и сборам, которые заемщику придется внести в банк. Но надо помнить, что существует немало единовременных выплат, которые заемщик обязан учитывать при оформлении кредита.
Во-первых, практически во всех банках рассмотрение заявки кредитным комитетом платное. Расценки на эту услугу – от 1000 рублей и выше. Причем деньги могут быть в буквальном смысле выброшены потенциальным заемщиком на ветер, так как банк без объяснения причин вправе отказать в предоставлении денежных средств.
Вторая обязательная, часто не учитываемая заемщиком выплата – это независимая оценка приобретаемой квартиры. Расценки на услугу по столице – от 5000 рублей и выше. К тому же банки предоставляют список компаний – оценщиков, с которыми сотрудничают. Поэтому обратиться в какую-то иную контору, предлагающую более выгодный тариф, не получится.
Есть еще несколько затратных моментов, о которых надо помнить, решившись на ипотеку. Открытие счета в банке будет стоить около 1% от суммы кредита. Перед покупкой требуется также оплатить страховые взносы – от 1% и выше от суммы кредита. Кроме того, страховой компании придется платить этот же процент от остатка ссудной задолженности ежегодно до полного погашения кредита. В итоге оформление обходится в 2–3 тыс. $. Плюс ежегодная страховка. Из практики известно, что она сопоставима с ежемесячным платежом в первые годы погашения кредита. Так что надо рассчитывать на эдакий тринадцатый платеж в год.
Желаемое – еще не действительное
Конечно, в условиях падающего рынка, когда желающих продать жилье подороже намного больше, чем тех, кто хочет купить подешевле, выбор квартир для ипотечников есть. Но возможные варианты, как правило, хуже тех, которые продаются сразу за полную стоимость.
Недвижимость может не устраивать банк или страховую компанию. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита на недорогое или старое жилье, например в пятиэтажке или домах ранней постройки. Также они выдвигают строгие требования по наличию коммуникаций, горячей воды, электричества, газа, требования к возможным перепланировкам.
Бывают случаи, когда подобранный вариант устраивает банк, но не устраивает страховую компанию. Причины – частый переход права собственности, регистрация в квартире несовершеннолетних, недееспособных, осужденных и т. д.
При отказе в страховании заемщик теряет деньги, заплаченные за оценку недвижимости.
Многие агентства недвижимости в своей рекламе указывают как вид своей деятельности – помощь в получении ипотечного кредита. Поэтому люди, не обладающие необходимой для покупки суммой, решают, обратившись в агентство, убить сразу двух зайцев. И квартиру подобрать, и ипотеку получить. На самом деле кредиты выдают банки, а всевозможные агентства недвижимости или брокерские компании лишь выступают в роли посредников в помощь потенциальным заемщикам. Эти организации помогают покупателю подобрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить свои финансовые возможности, собрать необходимые документы и т. д.
Думать вредно
С точки зрения банка, задержка платежа не является незначительной погрешностью. Для него это – показатель финансовых проблем заемщика, а значит, и возможных проблем с погашением всего кредита. Сначала мерой воздействия будет просто беседа с сотрудником банка и обсуждение сложившихся проблем, но если и это не скажется на дальнейших выплатах, то банк имеет право начислять пени и штрафы нерадивым заемщикам. При регулярных задержках, даже незначительных, банк может потребовать досрочного погашения кредита в полном объеме.
Для любого кредитного учреждения очень важно, чтобы заемщик на этапе погашения кредита был аккуратным и пунктуальным. Ведь этим он формирует свою положительную кредитную историю.
В залог – квартира в новостройке
Еще одно заблуждение касается людей, приобретающих квартиру на первичном рынке. Решив купить квартиру в новостройке, надо помнить о том, что ее как залог банк сможет рассматривать только после регистрации права собственности.
Если нет необходимой суммы, а купить квартиру в строящемся доме хочется, большинство банков предлагают оформить кредит под залог уже имеющегося в собственности жилья. Но на оформление в залог банку уже имеющейся в собственности квартиры также существуют ограничения.
Многие считают, что если не смогут на каком-то этапе погасить кредит, то потеряют и деньги, и квартиру. Но сейчас существуют и государственная, и банковские программы по предоставлению отсрочек. Когда нет другого выхода, кроме продажи квартиры, банк учитывает все деньги, которые заемщик уже внес. После продажи недвижимости и оплаты всех издержек человек сможет вернуть часть своих потраченных на этот «проект» средств.
Страховка защитит от рисков
Не стоит возлагать слишком большие надежды на страховку. Для оформления ипотечного кредита страховая компания обязана обеспечить заемщику лишь четыре вида страхования: права собственности, имущества, а также жизни и трудоспособности. Притом, что все расходы по страхованию несет только заемщик, защищаются исключительно риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. Если же заемщик хочет застраховать свои риски, то ему придется оформлять отдельный страховой пакет и платить за него тоже отдельно.
Надо читать договор!
Кредитный договор – документ довольно объемный.
И многие считают так: к моменту подписания уже кажется, что все оговорено, все нюансы учтены. Но читать договор необходимо. И не только читать, но и анализировать все то, что там написано. В случае если возникают вопросы, обращаться за разъяснением к сотрудникам банка. Прежде чем ставить подпись под столь важным документом, надо ознакомиться:
– со своими правами и обязанностями;
– с условиями досрочного погашения кредита, если таковые предусмотрены;
– с системой штрафов и санкций за просрочку очередного платежа, а также со случаями, в которых банк может потребовать немедленного возврата долга и т. д.