23:22:47
13 июня 2024 г.

Еще не время, господа

ЖКХПервое, что делаю утром – открываю почту в компьютере. И сразу бросается в глаза реклама: «В СРО – за один день!», «Вступайте в СРО вместе с нами», и все в таком роде. И называется стоимость посреднической услуги: до 100 тыс. рублей. Под впечатлением этих модных и настойчивых призывов как раз и собираюсь на беседу с ведущим юрисконсультом Фонда «Институт экономики города» Дмитрием Гордеевым.

Нарушая законы жанра, сразу обозначу конечный вывод: «Вступление товариществ собственников жилья в СРО (саморегулирующие организации) в сфере ЖКХ будет означать, что предпринята очередная атака на жилищное самоуправление. Саморегулирование в ЖКХ преждевременно».

Дом – для жильцов. А не предпринимателей

– В какой стадии находится судьба законопроекта о включении в ЖК РФ поправок, обязывающих управляющие организации (УО) вступать в СРО?

– Поправки были приняты большинством депутатов Госдумы в первом чтении еще в мае этого года. Сейчас в Комитете по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству идет их интенсивное обсуждение. Сразу после нашей беседы еду в Думу, где буду говорить об их нецелесообразности. Если мне – и еще ряду экспертов – не удастся этого доказать, если поправки одобрят, то в скором времени состоится второе чтение, а третье же, как вы знаете, формально: надо будет только расставить запятые. Поправки войдут в Жилищный Кодекс, саморегулирование станет обязательным.

– Сколько помнится, был такой вариант: «Обязательное – это для коммерческих компаний, если же домом управляют некоммерческие организации – ТСЖ или ЖСК – добровольное».

– Совсем недавно все переиначили. Сейчас поправка звучит так: кто бы ни управлял домом, вступление в СРО обязательно для любой из организаций – что коммерческой, что общественной. Это же относится, кстати, и к подрядчикам – тем, кто непосредственно обслуживает дома.

– Но если говорить об управлении, разве можно все валить в одну кучу? Коммерческие организации – предприниматели, ЖСК и ТСЖ – общественники, «бессребреники». Да, они могут взять в свой штат слесарей, электриков и т.д. Заключать договоры с монополистами, но часть своих функций передают организациям, специализирующимся на комплексном обслуживании дома, где нужны профессиональные знания.

– В том-то и дело. И коммерческие, и некоммерческие почему-то подводят под один и тот же вид управляющих организаций, и отсюда путаница. Руководствуются простой логикой. ТСЖ или ЖСК– организация? Да. Они управляют домом? Конечно. Значит, они управляющие организации. Но это чистой воды софистика. Профессиональные управляющие организации работают с домами по возмездному договору управления, это «наемники», ТСЖ и ЖСК – это правовая «оболочка» самих собственников. Цель УО – прибыль (подчас любыми, даже неправедными путями). У объединения собственников (ТСЖ, кооператива с полностью выплаченными паями) такой задачи нет, их главная цель – благополучие дома, а не нажиться на собственниках. Добровольная организация и нанятая – как можно их равнять? Тем не менее, их приравнивают друг к другу, заставляя вступать в СРО, а в случае невыполнения обязательств для тех и других предполагаются одни и те же санкции. Ситуация абсурдная.

При этом, надо сказать, есть ЖСК и ТСЖ, которые полностью самостоятельны, сами выполняют функции управления домом (или домами), и им нет нужды вступать в СРО. Хотя таких не много, но число их растет. Я не раз встречал общественные объединения, которые поддерживают порядок в своих дома не хуже (а подчас и лучше) профессионалов. Ими руководят опытные и хорошо подготовленные люди.

– Не противоречат ли вносимые поправки Жилищному Кодексу РФ?

– Несомненно. Они входят в конфликт с самой концепцией Кодекса. Как уже говорилось выше, нельзя на одну доску ставить наемную организацию и добровольную, создаваемую гражданами. Даже в самом «Законе «О саморегулируемых организациях» № 315-Ф3, появившемся в 2007 году, сказано, что имеются в виду только организации, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Ни ТСЖ, ни ЖСК к ним отношения не имеют. Это некоммерческие организации по основному виду деятельности. А если собственники поручат ТСЖ от их имени сдавать в аренду подвальное помещение, то это не бизнес, а поручение собственников. Кстати, за счет этой платы можно сделать в доме дополнительные работы.

Кодекс строителей капитализма

– Для чего вообще ввели обязательное саморегулирование? Для совершенствования предпринимательской деятельности? Но учителя, артисты, домохозяйки, которые живут в доме, разве имеют к этому отношение? Их волнует комфорт и безопасность проживания, а не извлечение прибыли из своего проживания в доме. И хотелось бы обратить внимание на еще один момент. Необходимость платить громадный вступительный и ежемесячные взносы (а еще и расплодившимся посредникам) – одно это отпугнет людей: зачем нам такое ТСЖ? Мы и так проживем. Что означает – прощай, самоуправление?

– Конечно. Это удар по самой активной и работоспособной части товариществ и кооперативов. Те ТСЖ и ЖСК, которые многие годы работают самостоятельно, теперь будут вынуждены вступать в СРО, платя при этом немалую сумму, или заключать договор управления с профессиональными организациями. Лично я – за профессионалов, но решение должны принимать сами собственники. Его нельзя грубо продавливать. На свое усмотрение они могут отдать профессионалам только часть функций управления, платить им за это, с остальными заботами справляться сами. Но решение, повторяю, должны принять собственники.

– Я так понимаю: когда-то был лозунг: «Рынок отрегулирует все сам». К чему это привело, мы видим сами. Но теперь этот призыв – в образе саморегулирующих организаций. На первый взгляд, звучит заманчиво: не чиновники, а непосредственно исполнители, те, кто работает в отрасли, специалисты своего дела будут определять для себя нормы, стандарты, технологию… Чисто рыночная мера. Какие возражения? Вроде бы все в духе рыночной экономики.

– Все так. Организации, компании, которые действуют в одной сфере, могут объединиться, чтобы добиться высокого качества своих работ, устанавливать собственные стандарты выше федеральных и добровольно их соблюдать, в то же время обеспечивать чистоту своих рядов – избавляться от лиц и организаций, порочащих цеховое братство. Это освободит государство от лишних контролирующих и надзирающих функций. Так что сама идея хорошая. Но наша отрасль – ЖКХ – для этого еще, к сожалению, не созрела.

– Почему?

– СРО в ЖКХ созданы почти во всех регионах страны, в Москве тоже. Я разговаривал с руководителями многих из них: «Чего достигли?». Называют что-то второстепенное, но на самом деле ответ: «Ничего. Как все было, так и осталось». Пока еще СРО созданы для галочки.

– Но ведь не будете отрицать, что работа отрасли далека от совершенства, и специалисты много могли бы в ней сделать…

– Конечно. Но для этого нужен доверительный, деловой диалог между управляющими организациями и собственниками. Сейчас же атмосфера другая: жильцы не верят своим управленцам – идет ли речь о финансовых отношениях или качестве выполняемых работ. «Все равно обсчитают, все равно сделают плохо». Я спрашивал у функционеров СРО: «Какой нужен главный стандарт в вашей работе»?» Отвечают: «по качеству». А я считаю – «этический». Что-то вроде бывшего «Кодекса строителей коммунизма». Соответствующая статья должна звучать примерно так: «Управляющая организация берется добросовестно выполнять свою работу».

– Ну, это слишком расплывчатое, общее требование…

– Почему? Вот конкретный пример. Если в доме маленькая плата за обслуживание, и управляющая организация заведомо знает, что не в состоянии выполнить те или иные работы, тогда не надо их обещать и соглашаться выполнить невыполнимое. Это уже признак добросовестности. На практике же соглашаются со всем, чтобы выиграть конкурс: берутся отремонтировать крышу, обновить инженерные коммуникации, сменить электропроводку. И не делают. И вовсе не потому, что не хотят, просто у них на это нет средств. Впрочем, не исключено, что еще и воруют. Чуть ли не в открытую. За взятки (их еще называют «откатами») можно уйти от ответственности. Покровители у них есть в местной власти, в надзорных структурах. Откуда же здесь взяться доверию?

За того парня

– Одним из отрицательных моментов, связанных с организацией СРО, является большой вступительный взнос. Минрегионразвития предложил 100 тыс. руб. для управляющих компаний и 50 тыс. руб. – для ТСЖ и ЖСК (да еще надо «отстегнуть» посредническим организациям, которые помогут вступить в СРО, собрать для этого документы). Из взносов создают «компенсационный фонд», который поможет компенсировать собственникам недоделки, если управляющая организация окажется недобросовестной. В каких случаях это может быть?

– Сначала о взносах. На практике они могут быть гораздо больше. Ведь те 100 тыс., о которых вы сказали, они – для организаций, управляющих 25 тыс. кв. метров, а это 5–6 пятиэтажек. Таких УО нет, они просто себя не окупят. Значит, взносы будут гораздо больше, и не секрет, что их разложат на жильцов. Из этих денег образуется компенсационный фонд. Для чего? Если УО причинит вред общему имуществу, и у нее не хватит денег возместить ущерб из собственных средств, то профинансирует СРО. Но представьте ситуацию, когда такое же возмещение потребуется другим УО. А деньги в фонде израсходованы. Значит, надо довносить. Если УО откажется – ее исключат из СРО. Что это значит? Она потеряет право работать по договорам управления, у нее фактически отнимают лицензию на работу в сфере ЖКХ. Чтобы этого не случилось, та же УО возьмет деньги у других домов и за счет этого исправит свои огрехи.

– Своего рода МММ?

– Конечно. Деньги, кстати, могут быть израсходованы на выплату долгов ресурсоснабжающим организациям, которые есть всегда. Средства воздействия на неплательщиков малоэффективны. Но собственники доказать, что их, по сути, обобрали, практически не смогут. А монополисты могут снизить качество услуг. Если разобраться, то создание компенсационного фонда выгодно только монополистам, поставщикам ресурсов.

– Сколько помнится, против введения поправки в ЖК РФ о необходимости вступления в СРО возражал ряд весьма солидных компетентных организаций.

– Я могу их перечислить. Это Экспертное сообщество Госдумы, ряд федеральных органов исполнительной власти, Государственно-правовое управление президента. Все они негативно отнеслись к предложению саморегулирования в ЖКХ. Тогда – более года назад – соответствующий раздел не попал в ЖК РФ. Но его разработчики, как видите, не отказались от своей цели. Предпринята новая попытка, которая может оказаться успешной. Ведь ее поддержало большинство депутатов Госдумы.

– Чем обоснована такая настойчивость разработчиков?

– Все той же надеждой на эффективность рыночных механизмов. Вместо лицензий – разрешение СРО. Но вот недавно прошел суд в Санкт-Петербурге, где выяснилось, что именно сама СРО оказалась недобросовестной, она раздавала разрешения направо и налево, лишь бы в ней было больше членов. В результате качество строительства ряда домов в северной столице было крайне низким. Тем не менее, суд отказал в ликвидации СРО.

– Но если вернуться к ЖКХ, разве профессиональное сообщество не сможет принести пользу?

– Одна из самых острых проблем в отрасли – взаимоотношение органов власти и собственников. Власть – не побоюсь этого слова – буквально развратила их. Она лишила собственников всякой самостоятельности. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества принимает именно власть, а не владельцы квартир. Каждый год в Москве устанавливается размер оплаты на содержание их имущества, услуги. Но это незаконно. Ведь расчет тарифа делается на основе некоторого среднего виртуального дома. Представьте: вы приходите в магазин, набираете корзину продуктов, а у кассы вам говорят: это вам не положено, верните на полку, есть стандарт определенных продуктов, которые вы можете купить, и дают вам закрытую корзину продуктов. Дикость! Но так ведь в ЖКХ.

А на самом деле, именно собственники должны определять, какие им нужны услуги, какой необходим ремонт в доме, и исходя из этого формировать свою платежку. Таков подход и в ЖК РФ. Ведь дом на дом не похож: в одном живет больше пенсионеров, в другом – бизнесменов. И у домов разное состояние. Разве их можно равнять?

– Но есть еще и наша привычная «халявная» ментальность. «Мы вам сделаем кровлю за 100 тыс., но она простоит 30 лет? Можем за 5, но она – на год». Выберут, конечно, за 5…

– Давайте говорить конкретно. Вот два дома одной категории – постройки 30-х годов и 2010-го. Установленная городом оплата за обслуживание у них одинаковая, но «новый» дом менее изношен, его жильцы явно переплачивают за обслуживание. Захотят ли они это делать? Есть длительная история жилищных кооперативов. Там считали деньги, знали: сколько заплатят – столько и получат. В общей же массе жильцы поступают иначе. Протекает крыша, холодные батареи – люди пишут письмо мэру города: «Нас плохо обслуживают!». Приходит инспектор, штрафует управляющую организацию, та в свою очередь снимает деньги с «хорошего» дома и перекидывает туда, где жалуются. Но понравится ли это их «благополучным» соседям? Да они ничего, скорее всего, не узнают. Общегородская коммуна! Практика ЖСК, а теперь уже и ТСЖ доказала, что собственники вполне могут сами решать экономические вопросы. Это же деньги из их кармана. Робко, медленно, но рынок приводит к тому, что психология и стереотипы отступают перед экономикой.

Инициатива наказуема

– Как бы ни разбирались члены товариществ и кооперативов в жилищно-коммунальных делах – они все же, в первую очередь, жильцы. Непрофессионалы. Случись в чем-то ошибка – что тогда?

– Их просто исключат из СРО, запретят заниматься управлением. Заставят заключать договоры с управляющими организациями, многие из которых аффилированы с местной властью. А ЖСК и ТСЖ либо ликвидируют, либо построят по стойке «смирно». Конечно, воля жильцов – вновь проголосовать за товарищества и кооперативы, создать новые объединения в своих же домах уже под другим названием. Но многие ли захотят это сделать? Не каждое общественное объединение способно противостоять власти. И при этом вновь платить за самостоятельность немалые деньги. Плюс организационные усилия по созданию нового товарищества собственников жилья. Выживет ли в таких условиях жилищное самоуправление? Это больной вопрос, боюсь, ответ на него может быть отрицательным. Мне кажется, что публичная власть все эти трудности понимает и строит на них определенный расчет. Вместо того, чтобы содействовать…

– Если все же будет введено обязательное саморегулирование для ТСЖ и ЖСК, какую вы видите альтернативу ситуации?

– На сегодня саморегулирование управляющих организаций в ЖКХ преждевременно. Ибо большинство нынешних УО еще не созрели для этого, у них нет внутренней мотивации, чтобы контролировать друг друга и повышать качество своей работы. Должно пройти некоторое время, чтобы они изменили стиль своей работы, чтобы репутация стала не номинальным, а основным, решающим фактором, характеризующим организацию. Повышение требовательности собственников плюс экономическая основа сделают свое дело. Пока же нужен адекватный (именно такой, а не чрезмерный) госконтроль. Но если все же идти на уступки, то надо оставить в поправках к ЖК РФ вопрос вступления в СРО только для предпринимательских структур (желательно все-таки добровольное). Причем не для всех управляющих организаций, а только тех, которые своими силами выполняют работы, влияющие на безопасность эксплуатации домов. И полностью исключить из них товарищества и кооперативы. Инициативы собственников (пусть и не всегда совершенные), их желание улучшить жизнь в собственном доме нельзя губить на корню.

Исаак Глан

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация