Многоквартирная копилка
Мы встретились в Роттердаме, на коллоквиуме по вопросам местного самоуправления. Инкери Виртанен – зам. генерального директора жилищного департамента Хельсинки. Разговор вертелся вокруг темы, особенно актуальной сейчас: где и как хранить деньги? Оказывается, их можно вкладывать… в свой дом.
На паях с государством
– В каком доме, если не секрет, живете вы?
– Это пятиэтажное строение в южной части столицы Финляндии. Наш департамент находится недалеко – на работу хожу пешком. В доме всего 14 квартир, так что они достаточно просторные. Вообще в нашей стране на человека приходится более 30 кв. метров жилплощади.
– Ваши соседи состоятельные люди?
– Они – акционеры. Не скажу, чтобы у них был большой капитал, но стоимость акций постоянно растет. Растет даже сейчас, несмотря на кризис. «Выгодное предприятие» – это как раз и есть дом, в котором мы живем.
Акционерами собственных домов является половина населения Финляндии. По сути, это одна из форм вложения денег. В домах, похожих на мой, живут и многие мои коллеги по работе, включая мелких клерков, секретарей, шоферов.
– Когда в России стали возникать первые жилищные объединения, а понятия «товарищество» еще не было, они себя тоже называли АО, ООО, ЗАО. Скорее, по незнанию, да и модно – ведь никаких акций у дома не было.
– Не было бы и у нас, если бы не помощь государства.
– С этого места, пожалуйста, подробнее.
– Тогда вернемся в 1950-е годы. Страна была не то чтобы разрушена, но многие строения пришли в упадок. Было ясно: одному государству с проблемой не справиться, ведь требовалось не только восстанавливать имеющиеся дома, но и строить новые. И тогда правительство обратилось за помощью к населению.
– Знакомая ситуация. Кооперативы?
– Не совсем так. Люди тогда не могли купить квартиры даже в рассрочку, и потому упор был сделан не на строительство, а на реконструкцию, иногда просто на поддержание существующего жилищного фонда в нормальном состоянии. Но у государства и на это не оказалось средств, поэтому гражданам было предложено открывать в банках целевые (только на жилье) накопительные счета, на которые половину средств перечисляли они сами, а другая половина – в виде ссуды – выделялась банками под гарантию государства.
Причем правило было такое: только накопив на счету 50 процентов стоимости жилья, можно обращаться за кредитом. Благодаря этому, к слову, получила развитие и банковская система страны, что положительно сказалось на экономике в целом. Все это и заложило основу полугосударственных коммерческих предприятий, какими мыслились жилые дома.
Дом превращался в акционерное общество, где жильцы обладали половиной акций. Потом они выкупили у государства вторую половину и стали полноправными владельцами квадратных метров. По сути, вся реконструкция проводилась за счет жителей.
Подарок шведской королевы
– Своего рода реформа ЖКХ… Но как удалось уговорить граждан тратить деньги на капремонт и дальнейшее обслуживание домов? Ведь одно дело дом, другое – квартира. Как говорится, у меня над головой не каплет, а до остального дела нет…
– Конечно, часть жильцов была инертна, не без того. Но расчет был на то, что люди все-таки поймут выгоду от вложения средств в собственные жилища, поэтому уговаривать никого не приходилось. Так появился новый вид акций.
– Одно дело, если покупаются акции развивающегося предприятия. А какая прибыль у дома?
– Чем более ухоженным становится дом, тем выше его стоимость. Иными словами, можно сделать так, что по прошествии времени цена квартир в нем будет не падать, а расти – независимо от конъюнктуры на рынке недвижимости. Расти просто потому, что жить в доме станет комфортнее. А если учесть, что этой недвижимостью можно распоряжаться, т. е. не только продать, но и сдать в аренду, то люди, по сути, увеличивают свой капитал.
Кроме того, сама система ценных бумаг позволяет привлечь граждан к управлению предприятием, в данном случае – жилым строением. Для некоторых это фактор престижа, признак достигнутого успеха. Ведь теперь человек может назвать себя хозяином, предпринимателем.
– Ну, хорошо: дом – ваш. А земля?
– Она тоже была выкуплена у города. Вообще, в Финляндии земля находится в госсобственности, но у Хельсинки особый статус: еще 500 лет назад шведская королева (тогда мы находились под протекторатом Швеции) подарила землю городу. С того времени по поводу земельных отношений жители столицы имеют дело только с муниципалитетом.
Если говорить более подробно, мы землю даже не выкупали, т.е. деньги в этом процессе не участвовали. Владелец земли (муниципалитет) получил в счет ее стоимости несколько квартир, которые использовал по своему усмотрению. Поначалу это было социальное жилье, но потом оно приватизировалось – конечно, возмездно, и новые собственники тоже становились акционерами нашего общества. Стали участвовать в принятии решений по организации жизни дома.
Заработать на ремонт
– Итак, мы подошли к проблемам жилищного самоуправления. В чем оно проявляется в том доме, где живете вы?
– Во-первых, мы выбираем собственное правление. И могу сказать, что я не только вхожу в руководство департамента, но и являюсь председателем нашего правления. Работа эта платная. Какие деньги? Здесь все решают акционеры. Если они сочтут, что я достаточно хорошо забочусь о доме, то назначат мне премию. Но, честно говоря, я всегда от нее отказываюсь.
Собирается правление дважды в год и тогда определяет сроки, а также объем капремонта дома, сумму жилищных расходов каждого акционера. Нанимаем управляющую компанию, которая ведет потом все наши дела с поставщиками ресурсов и другими коммунальными организациями. Но вот компанию, которая будет поставлять тепло или электричество, выбираем сами.
Наконец, решаем, брать ли кредит в банке и какой, либо обойтись собственными силами. В компетенции правления – благоустройство двора. В общем, поделили функции управления между профессионалами и жильцами. На первых приходится основная работа.
– Примерно то же самое делается сейчас и у нас – в ТСЖ, ЖСК, где основной состав – собственники. Но с управлением проблемы. Управляют, в основном, прежние государственные дирекции, хотя нынче они становятся частными. Правда, стиль работы зачастую остается прежним.
– Что касается Финляндии, то монополистов в сфере, о которой идет речь, у нас нет. И это относится не только к обслуживающим организациям, но и к поставщикам ресурсов. Можно, например, заключить договор с испанской или германской компанией, и получать электроэнергию соответственно из этих стран. Так же обстоят дела с теплом. Главные критерии: качество, цена, надежность.
Оценка объективная. В Финляндии нет квартиры, которая не была бы оборудована соответствующей измерительной аппаратурой. Кроме того, существует национальная ассоциация акционерных жилищных компаний. И есть специальное соглашение между этой ассоциацией и снабжающими организациями. Если надо, ассоциация всегда поможет нам сориентироваться на рынке коммунальных услуг. А при необходимости – защитит от недобросовестного поставщика.
– Может ли дом вообще приносить прибыль? Скажем, от использования земли, выгодной сдачи квартир в аренду, экономии ресурсов.
– Конечно. Но все деньги тратятся исключительно на ремонтные работы. Так записано в уставе нашего акционерного общества.
– Всегда ли жильцы приходят к согласию?
– Нет, конечно. Голосуют числом акций – у всех оно разное, и те, у кого их больше, в сущности, определяют жилищную политику дома. Бывает, что не всем она нравится. Но решающий голос – у крупных акционеров.
– Так и в наших товариществах. Только там играют роль не акции, а кв. метры: у кого больше квартира, тот хозяин положения. Правда, есть мнение, что это не очень демократический принцип.
– По-моему, все справедливо: хочешь вершить дела дома, вкладывай в него больше денег. Кстати, у нас размер квартиры не всегда выступает решающим фактором. Ведь учитывается и то, насколько она комфортна, удобна, в каком состоянии находится. А это опять-таки зависит от того, сколько в квартиру вложено средств.
Если финансы поют романсы
– А не бывает так, что у жильца вдруг не оказывается средств платить за содержание дома? К примеру, человек потерял работу или понес большие расходы (что-то случилось в семье). Что ни говори, а любые акции – всегда риск. Пусть даже они вложены в собственное жилище.
– Возможно, вы по-своему правы, хотя в нашем доме неразрешимых проблем с финансами ни у кого не возникало. Хотя в принципе такие ситуации предусмотрены. В этом случае управляющая компания предлагает владельцу освободить квартиру, и сама сдает ее столько времени, сколько требуется для того, чтобы погасить долг. Банкрот тем часом арендует более дешевое жилье, а если и оно не по карману, подает заявление в муниципалитет на социальную квартиру. Таких квартир – всего десять процентов в жилом фонде страны, и, как правило, в течение года соискатель может на нее рассчитывать. Однако и в дальнейшем государство его не бросает. Примерно 20 процентов квартиросъемщиков ежемесячно получают чек на покрытие жилищных расходов.
– Теперь о каждодневном содержании дома. Кто несет за это ответственность?
– Сами жильцы. Это и есть та часть управления, которую мы взяли на себя. Сами нашли обслуживающий персонал – среди наших же жильцов. Правда, они не акционеры, мы сдали им квартиру на льготных условиях. Муж и жена. Он, как говорится, мастер на все руки – и кран починит, и стекло вставит, и зимой очистит от снега дорожки. Жена в основном занимается уборкой помещения. Но часто супруги работают вместе – помогают друг другу. Мы довольны. Проблем с обслуживанием не знаем.
– То есть вы как председатель правления этим не озабочены? И все остальные довольны? Но так не бывает…
– Почему же? Дом, если можно так сказать, работает как хорошо отлаженная машина, перебоев нет. Конечно, какие-то проблемы надо решать всегда. Вот недавно позвонил менеджер управляющей компании и сказал, что сломалась уборочная машина. Ремонт стоит дорого. Не лучше ли приобрести новую? «Конечно, лучше!» – к его радости ответила я. На ближайшем правлении эта трата была утверждена, и вопрос закрыли.
Главное в том, что мы ни от кого не зависим, сами заботимся о доме, а потому не допускаем критических ситуаций. Решаем все заблаговременно. А потому не испытываем трудностей, с которыми сталкиваются муниципальные дома.