Стройсберкасса увязла в болоте согласований
Законопроект о создании в России института строительных сберегательных касс поступил на рассмотрение в Госдуму более двух лет назад. С тех пор его многократно обсуждали в различных служебных кабинетах, дважды рассматривал профильный комитет думы, текст отправляли авторам на концептуальную переработку.
В сентябре этого года вопрос наконец был включен в повестку дня пленарного заседания Думы, правда, с отрицательным заключением комитета, но его не успели рассмотреть. Под занавес пообещали вернуться к нему через неделю, но сами знаете, сколько ждут обещанного. Отчего такая нелегкая судьба – и твердого «нет» не сказано, и надежд на светлую перспективу никаких – мы беседуем с одним из авторов документа и его активным пропагандистом, депутатом Госдумы, кандидатом физмат наук Иваном Грачевым.
Вместе вдвое быстрей
– Иван Дмитриевич, какова целевая аудитория ССК? Для кого вы писали проект закона?
– Если мы говорим о доступности жилья, то должны предложить вариант решения проблемы для каждого, для всех 100% населения. А что есть на практике? Порядка 1–2% населения обладают достаточной суммой денег для того, чтобы пойти и купить то, что им нужно.
Еще 7–10% граждан, имея на руках около 30% стоимости квартиры, могут взять ипотечный кредит. На другом полюсе – бесплатное жилье для малоимущих. Можно надеяться, что порядка 5% населения, когда страна чуть-чуть придет в себя после кризиса, смогут получить квартиры в социальный наем. Вот, собственно, и все, жилье доступно для 15% граждан.
По моему мнению, следующей «командой» должны стать те, кто сам или с помощью государства может накопить 30–50% стоимости жилья примерно за 3–6 лет. Это и есть потенциальные клиенты ССК. Думаю, доля населения с доходами, позволяющими воспользоваться стройсберкассами, составляет от 30 до 50% в зависимости от объема господдержки.
– Попробуйте по возможности доступно объяснить суть ССК.
– Представьте себе, что есть 10 человек, каждый из которых ежегодно может отложить в порядке накопления десятую часть стоимости квартиры. Если они будут это делать поодиночке, то каждый накопит на квартиру через 10 лет. А если объединятся в единую команду и сложат свои средства, то первому купят квартиру уже через год, второму – через два, и так далее. Последний, самый «невезучий», будет ждать прежние 10 лет. Но средний срок ожидания составит 5 лет, то есть сокращается вдвое. Если не выстраивать пирамиду, а каждый год принимать в ССК постоянное число участников по принципу: сколько человек получили квартиру – столько же и приняли вновь, то в выигрыше окажутся все участники. В идеале половину времени человек копит на квартиру и его деньгами пользуются другие, вторую половину он пользуется чужими деньгами и погашает кредит. В случае финансовой господдержки время накопления еще более сокращается.
– Каковы примерные количественные параметры пребывания в ССК?
– Исходя из средних значений стоимости жилья, доходов граждан и прочего я оцениваю продолжительность периода накопления примерно от двух до шести лет. По опыту стран, входивших в процесс с похожей на нашу инфляцией (10–20%), полагаю, что ставка по вкладу на этапе накопления может быть около 3%, а ставка по кредиту – 5–6% годовых. Господдержка в нашем законопроекте предполагается в размере 20% к накоплениям за год.
При этом возможны два варианта. По первому человек весь кредит получает в ССК под относительно низкий процент, но сначала обязан накопить 50% стоимости жилья. Во втором варианте он копит только 30%, получает от ССК еще 30%, и оставшиеся 40% берет в обычном ипотечном банке на рыночных условиях.
Главное в нашем деле – надежность
– Сравните ССК с другими способами приобретения жилья в долг?
– Однозначно утверждать, как это делают некоторые, что ССК всегда выгоднее других вариантов, было бы неправдой. Да, в ипотеке существенно выше процент по кредиту, но это плата за скорость – квартира приобретается сразу, а в ССК надо ожидать накопительный период. Можно попытаться накопить необходимые 30% в обычном банке под более высокий процент по сравнению с ССК, но дальше этот лабиринт опять же ведет к ипотечному кредиту, который существенно дороже стройсберкассы. К тому же в случае банкротства банка по системе страхования вкладчику вернут не более 700 тыс. рублей.
Тут каждый для себя должен выбрать, какой вариант для него оптимален в зависимости от доходов, от экономической ситуации и исходя из собственной системы ценностей. Это еще одна схема, которая расширяет возможный выбор. Она не закрывает всю нишу 85% между богатыми и малообеспеченными гражданами, о которой мы говорили в самом начале. В лучшем случае мы сможем охватить из нее половину.
Бесспорное преимущество ССК состоит в ее надежности. При подготовке законопроекта от меня потребовали оценить устойчивость разных систем в условиях больших колебаний потока вкладчиков, когда люди по каким-то внешним обстоятельствам побегут либо вкладывать, либо срочно снимать деньги. В процессе моделирования мы получили, что ССК как минимум в 10 раз устойчивее всех прочих структур, потому что у нее с некоторым временным лагом один и тот же человек выступает и вкладчиком, и заемщиком. Это основной ее плюс.
О чем говорит зарубежный опыт ССК?
– Не стану обращаться к богатой и успешной истории стройсберкасс, об этом сказано более чем достаточно. Хотел бы остановиться на самом впечатляющем результате последнего времени, доказывающем устойчивость этой системы. Кризис показал, что ни одна стройсберкасса, работающая по аналогичному закону в Германии, в Чехии, в Венгрии, в Словакии и так далее, не испытывала никаких трудностей. Ни одна. Более того, все ССК, которые я знаю, продемонстрировали рост на 25–30% за время кризиса. Это единственная система, которая наращивала передачу денег на цели покупки жилья и ремонта. Все остальное просело. А в США классическая двухуровневая ипотека, за которую у нас так активно ратуют правительственные консультанты, вообще стала спусковым крючком кризиса. И наоборот, в Чехии сейчас чуть ли не половина населения участвует в ССК, и там это доминирующий способ улучшения жилищных условий.
Тем самым мы получили прекрасный образец для подражания. Положительный результат достигнут в относительно схожих с Россией условиях. По степени обеспеченности среднего класса, по стоимости жилья, по стартовой инфляции мы находимся примерно на том же уровне, что страны Восточной Европы. Кстати, немецкие и чешские теоретики доказывают, что ССК – мощнейшее средство борьбы с инфляцией.
– В тексте законопроекта я нашел, что ССК имеет право размещать денежные средства на стороне, выдавать вкладчикам банковские гарантии, привлекать средства юридических лиц по договорам займа и прочее. Но разве все это не таит потенциальную угрозу убытков и даже разорения?
– Эти положения внесены не только в наш проект, но нечто подобное вынуждены были записать и в других странах. Для этого есть две причины. Первая – обязательность кассового профицита. Нельзя раздать все средства, не оставив некоторый резерв в кассе. Но тогда необходимо расписать, что можно делать с этими деньгами, а что нельзя. Во-вторых, мы требуем, чтобы каждый вкладчик прошел не менее чем двухлетний период накопления, в течение которого он своими регулярными взносами подтверждает способность в дальнейшем погашать кредит. И эти первые два года с деньгами тоже надо что-то делать. Но по мере налаживания работы ССК вся масса денег будет уходить исключительно на приобретение жилья.
Ох, уж это лобби
– Казалось бы, приятный во всех отношениях законопроект вызывает очевидное неприятие со стороны властных структур. С чем вы это связываете?
– Для начала замечу, что законы об ипотеке и об ипотечных ценных бумагах тоже в свое время вязли в болоте согласований, потому что их не принимало проамериканское лобби. Это люди из числа экспертов, консультантов, которые получали гранты, займы на изучение и реализацию американской модели. А коль скоро займы исходили из США, то заемщики естественно пропагандировали исключительно двухуровневую американскую модель ипотеки, которую они называли «наилучшей в мире практикой». Все остальное, в их представлении, «прошлый век и ерунда». Но в тот период, опираясь на плюрализм мнений в Думе, удалось объяснить, что на двухуровневой системе свет клином не сошелся, что есть более перспективные пути развития ипотеки.
Сейчас что-либо сделать трудно, потому что в Думе существует подавляющее большинство, ориентированное на правительство. В то же время в самом правительстве специалисты, лоббирующие американскую модель, занимают доминирующее положение. Преодолеть их влияние чрезвычайно сложно. Владимир Путин, имевший возможность понаблюдать за ССК в Германии, в принципе, за стройсберкассы. Поэтому есть положительное заключение правительства. Но дальше как бы на «среднем уровне» начинают подключаться к процессу люди, которые давным-давно осваивают американские схемы. Их прямое сопротивление законопроекту и тормозит его продвижение.
Нас все время заставляют что-то считать, пугают перетоком денег из универсальных банков в ССК, страшат жупелом пирамид. Хотя в академических журналах мы давно опубликовали все расчеты, доказывающие, что нет риска перетоков денег, губительных для банковской сферы. Что система ССК устойчивее прочих вариантов. Что нет там опасности незапланированных государственных расходов, потому что, меняя размер господдержки, можно регулировать текущие затраты. Что госрасходов в долгосрочной перспективе вообще нет, поскольку через год-два появляются дополнительные налоговые поступления из строительной сферы, которые перекрывают все то, что государство вкладывает в ССК.
Но на каждый наш аргумент с противоположной стороны выдвигается новое возражение. Конца-края этому не видно.