Выгодно ли сейчас брать ипотечный кредит?
СМИ сейчас дают довольно много информации о том, что снова стало выгодно брать ипотечный кредит. Почему? Так ли это? Корреспондент «КР» задает этот вопрос экспертам.
Иван Новицкий, депутат Мосгордумы:
– Из-за снижения цен на первичном рынке жилья вопрос об ипотеке вновь становится актуальным. Ситуация для покупателей в этом смысле значительно лучше, чем полгода назад: многие люди, имеющие средства на приобретение квартиры (или хотя бы на первоначальный взнос), но приостановившие процесс покупки в ожидании снижения цен, поняли, что нижний предел достигнут. И более выгодных возможностей для приобретения недвижимости не будет. Поэтому рынок недвижимости постепенно оживает, число сделок растет.
Владимир Лопатин, президент Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– Не знаю, насколько применимо в данном случае слово «выгодно». Человек же покупает квартиру себе. Вообще, выгодно это – покупать что-нибудь для себя любимого? Согласитесь, в такой постановке вопрос есть определенная несуразица. Поэтому нужно знать, в каких именно целях человек совершает покупку. Если в коммерческих (для сдачи в аренду, для перепродажи), тогда действительно стоит посчитать: вложил 100 рублей, получил – 110. С этой точки зрения, наверное, сегодня покупать жилье невыгодно – ни за свои, ни за кредитные деньги.
Для того чтобы операция с покупкой кредитного жилья для сдачи его в аренду стала выгодной, арендные ставки на жилье должны быть выше ставок по кредиту. Ничего подобного сейчас и близко нет. Средние ставки аренды типового жилья не превышают и пяти процентов в год по отношению к его стоимости. Ставки по кредитам выше в разы.
Для того чтобы играть в куплю-продажу, необходимо, чтобы темпы роста стоимости жилья были выше, чем процентная ставка по кредиту. Тогда работает так называемое кредитное плечо. Так что о коммерции пока забудем.
Остается просто сравнивать. Сравнивать, например, экономическую эффективность приобретения квартиры в кредит со снятием такой же квартиры на условиях аренды. Если считать «в лоб», без учета таких «сантиментов», как жизнь в своей квартире, а не в чужой, то сейчас, аренда, по-видимому, несколько выгоднее. До кризиса было иначе.
Если же просто сравнивать ипотеку нынешнюю с ипотекой годичной давности, то нынешняя привлекательнее. По программам АИЖК (а именно они доминируют сегодня на рынке) процентные ставки падают вслед за ставкой рефинансирования в Банке России. И упали на докризисный уровень, даже несколько ниже. При этом жилье, приобретаемое в кредит, ощутимо подешевело. Значит, уменьшились суммы кредитов и, как следствие, – ежемесячные платежи. Так что в этом отношении сегодняшние кредиты не просто выгодны по сравнению с докризисными, а очень выгодны.
Другое дело что получить их стало куда сложнее: из-за ужесточившихся требований к клиентам, из-за уменьшения числа надежных заемщиков, из-за возросших требований к объему собственных средств, вкладываемых заемщиком в покупку жилья.
Татьяна Воробьева, эксперт агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:
– В условиях экономической нестабильности большинство людей на вопрос о том, стоит ли брать ипотечный кредит, отвечают: нет.
Объясняется это несколькими причинами. В период мирового финансового кризиса растут риски снижения уровня жизни конкретной семьи и невозможности погасить кредит в будущем. Повышение ставок по ипотечным кредитам уже произошло, уровень заработков и прочих доходов у тысяч семей уже снизился… Не прибавляет оптимизма и ужесточение условий андеррайтинга (оценки платежеспособности клиентов). На рынке практически отсутствует возможность приобрести по ипотеке строящееся жилье, падение цен на которое более существенно, а ценовой уровень – ниже. Кроме того, не стоит забывать о повышении требований к первоначальному взносу: раньше он мог быть нулевым, теперь, как правило, не меньше 30%.
При всем том для многих россиян долгосрочное ипотечное жилищное кредитование остается единственным способом решить жилищную проблему.
Ирина Радченко, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ):
– В последнее время на рынке недвижимости началось повышение деловой активности. Это связано с тем, что период падения цен, который продолжался почти год, по-видимому, заканчивается. Многие покупатели, которые откладывали приобретение квартиры, ожидая наибольшего падения, снова выходят на рынок. И им есть чему радоваться: цены (в разных сегментах по-разному) снизились в среднем до 40% от цен годичной давности. Правда, ипотечные ставки еще не снизились, но если верить обещаниям правительства, в ближайшее время они должны стать более доступными. Как только это произойдет, число ипотечных заемщиков на московском рынке может существенно увеличиться.
Валерий Казейкин, заместитель руководителя рабочей группы Госдумы по реализации национальной программы «Свой дом»:
– Безусловно, брать ипотеку сейчас выгодно: после неоднократного снижения ставки рефинансирования ЦБ также снизило ставку рефинансирования и ОАО «АИЖК» – до 10,05%. Это даже ниже, чем было до кризиса. При этом, конечно, не стоит забывать, что брать кредит хотя и выгодно, но только банки нынче его не очень охотно дают. Однако если у вас есть 30% первоначального взноса на квартиру, можно обращаться за кредитом. Если нет – не стоит тратить время, ведь без первоначального взноса шансов получить кредит практически нет.
Татьяна Майорова, риелтор компании «Пересвет-Недвижимость»:
– По сравнению с прошлой осенью и зимой ипотека безусловно стала более выгодной и доступной. Кредитные ставки снизились с 19 до 13 %. Однако ставку около 10–11% сейчас найти фактически невозможно. Крупные банки, такие как Сбербанк, Альфа-банк и ВТБ, достаточно хорошо предоставляют ипотеку покупателям. Сбербанк России не требует даже поручителей, которые были необходимы до кризиса. Многие снизили первоначальный взнос. Поэтому условия кредитования становятся более приемлемыми.
Также следует учесть, что до кризиса многие банки оставляли за собой право менять условия кредитования и самое главное – корректировать процентную ставку в одностороннем порядке. Вмешательством Прокураторы РФ такое положение было признано неправомерным: банк не может в одностороннем порядке менять процентную ставку по кредиту. То есть сейчас ипотечные покупатели стали более защищены.
До кризиса проценты по ипотеке компенсировались ежегодным повышением стоимости недвижимости. Теперь такого роста нет, а во многих сегментах наблюдается и падение. На мой взгляд, ипотека станет выгодной тогда, когда рынок жилья вновь пойдет в рост, и текущая осень по многим аспектам является переломной. Ряд аналитиков прогнозирует нынешней зимой повышение стоимости недвижимости, либо стабильность до весны. Существенного падения цен уже не ожидают. Так что если жилье, приобретенное сейчас по сниженным ценам, существенно подорожает, ипотека будет выгодной по-настоящему.
Константин Манченко, вице-президент Гильдии риелторов Московской области,
руководитель компании «Теремок» (Пушкино):
– Банки действительно начинают возрождение ипотечных программ. Это прежде всего связано с понижением ЦБ РФ ставки рефинансирования до 10%. Однако, если учесть маржу банков в 3–4%, то ставка по кредитам остается еще высокой. Тем не менее желание приобрести квартиру через ипотеку у большинства граждан не пропало. На мой взгляд, выплаты по ипотечным кредитам не должны превышать 9–10% годовых.
На покупку квартиры в сегодняшних условиях можно посмотреть и с другой стороны. За этот год цены на вторичное жилье упали на 30–40%. Поэтому даже при ставке по ипотеке в 14% годовых желающие купить квартиру заплатят меньше.
Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
– В качестве ответа на вопросы предлагаю рассмотреть пример, наглядно и просто иллюстрирующий сегодняшнюю привлекательность ипотечного кредита.
Итак, ситуация до кризиса: квартира ценой 10 млн рублей, кредит с первоначальным взносом 10% под 9% годовых на 10 лет. Если предположить, что сумма основного долга погашается одним платежом в конце срока кредитования, то предельное удорожание квартиры в этом случае составило бы 8,1 млн рублей.
Та же ситуация в наши дни. Цена той же квартиры – примерно 7 млн. Допустим, что размер первоначального взноса, в соответствии с нынешними реалиями составляет 30%, а ставка – 13% годовых. Тогда выходит, что предельное удорожание составляет 6,37 млн рублей. Вот и вся математика.
Конечно, в процентном соотношении сегодняшний ипотечный кредит несколько менее выгоден, чем кредит докризисный. Однако в абсолютных цифрах экономия очевидна.
При этом необходимо отметить, что реальный размер переплаты по ипотечному кредиту не столь велик, как в рассмотренном примере. Ведь по условиям кредитования погашение суммы основного долга производится не в конце периода, а равными долями в течение всего срока. Соответственно, проценты за пользование кредитом начисляются на остаток суммы долга и, естественно, уменьшаются с каждым очередным платежом.
Таким образом, несмотря на ужесточившиеся в целом условия предоставления кредитов, считаю ипотеку по-прежнему эффективным рабочим инструментом для решения жилищных вопросов. А с учетом снижения цен на жилье – еще и более выгодным, чем до кризиса.
От автора:
В качестве варианта, можно рассматривать покупку недвижимости за рубежем, например с помощью ипотеки в Чехии.