Свести счеты с приватизацией
1 марта 2010 года заканчивается бесплатная приватизация жилья. Именно до этой даты можно бесплатно оформить в собственность квартиру или комнату, занимаемую по договору социального найма. И многие москвичи, сохранившие право на приватизацию, спешат получить жилье в собственность. Многие, но не все. Есть и такие, кто по той или иной причине решили «вернуть» квартиру.
Был собственник – стал наниматель
Такие «обознатушки-перепрятушки» называют по-разному: расприватизация, деприватизация, реприватизация. Хотя смысл один: собственник, когда-то приватизировавший жилье, возвращает его обратно городу и продолжает дальше жить в той же квартире, но уже как наниматель. То есть с ним заключается договор социального найма.
Однако нужно иметь в виду, что процесс, обратный приватизации, не так прост, и можно столкнуться с рядом непредвиденных осложнений, о которых лучше знать заблаговременно.
Ну а что лучше – быть собственником квартиры или оставаться нанимателем? И в одном, и в другом случае есть как положительные, так и отрицательные моменты. Можно сказать, что плюсы собственности – это те же минусы социального найма. И наоборот.
Чем нам дорог социальный наем
Снос дома – переселение. Пожалуй, здесь заключен самый «жирный» плюс. Зачастую это возможность получить большую по площади квартиру при расселении дома из ветхого жилого фонда Если многоэтажный дом подлежит расселению в связи со сносом, то по действующему московскому законодательству собственнику полагается равноценное возмещение в денежной или в натуральной форме. Когда собственник выбирает возмещение в натуральной форме, ему взамен прежнего предоставляют другое жилье, равнозначное по площади старому. К примеру, если он занимал «двушку» площадью 50 кв. метров, то при переселении опять получает «двушку» в те же 50 «квадратов». Единственная возможность получить более просторное жилье – у тех собственников, которые состоят на жилищном учете.
А вот нанимателя должны обеспечить жилплощадью по норме предоставления, которая составляет в Москве 18 кв. метров на человека. Например, семья нанимателя состоит из пяти человек и занимает квартиру площадью 50 кв. метров. При переселении такой семье должны предоставить квартиру площадью не меньше 90 кв. метров. Выгода очевидна.
Налоги и платежи: наниматель платит меньше собственника. Это еще одна из причин, почему люди желают вернуть недвижимости прежний статус. Собственники жилых помещений помимо платежей ЖКХ ежегодно платят налог на имущество физических лиц. Наниматели его не платят. Конкретный размер налога устанавливают представительные органы на местах. Его ставка колеблется от 0,1 до 2 процентов от стоимости недвижимого имущества.
При стоимости до 300 тыс. рублей ставка не должна превышать 0,1 процента от данной суммы; при стоимости 300–500 тыс. она составляет 0,1–0,3 процента; свыше 500 тыс. – от 0,3 до 2 процентов.
Если жилье находится в общей долевой собственности нескольких лиц, налого-плательщиком признается каждое лицо соразмерно его доле; если жилье в общей совместной собственности – сособственники платят поровну.
Пока за основу берется суммарная инвентаризационная цена, указанная в БТИ. Если, скажем, она равна 400 000 руб., налог на квартиру составит примерно 800 руб. в год.
Однако уже в ближайшие годы налог могут начать рассчитывать исходя из рыночной цены (или кадастровой, которая к ней близка). Кроме того, планируется увеличивать саму процентную ставку налога. Поэтому для многих жителей столицы, где стоимость жилой площади одна из самых высоких в мире, налог на собственность выльется в немалые деньги.
Что же касается коммунальных платежей, то разница между платежами для собственника и для нанимателя за ЖКУ пока не существенная. Собственник платит за капремонт жилого помещения, а за нанимателя такой ремонт оплачивает наймодатель. Правда, на собственниках квартир лежит еще обязанность содержать общее имущество многоквартирного дома.
Личная безопасность. Еще один мотив для расприватизации. Одинокие пенсионеры, став собственниками, нередко попадают в поле зрение мошенников, которые начинают охотиться за их жильем. Статус нанимателя жилого помещения делает стариков мало интересными для проходимцев.
Довольно часто вопрос о расприватизации возникает в силу того, что между потенциальными наследниками не сложились нормальные взаимоотношения и каждый пытается тянуть одеяло на себя (к примеру, старается «прописать» кого-то к себе, чтобы перекрыть таким образом дорогу другому).
На длинном поводке
У собственника больше возможностей распоряжаться имуществом. Он может совершать со своим жильем сделки любого вида, не запрещенные законом: продать, подарить, заложить, обменять, отдать в безвозмездное пользование, завещать, сдать в аренду (наем). Из всего этого перечня у нанимателя есть лишь право на обмен и право на поднаем (иными словами, он может сдавать квартиру внаем другим лицам). Но даже такие виды сделок требуют одобрения со стороны наймодателя.
Собственника почти невозможно выселить за долги по коммунальным платежам. В соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса РФ, если наниматель в течение шести месяцев без уважительных причин не вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги, то по решению суда его могут выселить. Конечно, выселять будут не на улицу – нанимателю и членам его семьи предоставят другое жилое помещение (общежитие), которое по размерам будет меньше предыдущего. А вот при образовании задолженности у собственника выселить его практически невозможно.
Иногда расприватизация бывает нужна супругам при разводе, например в случае размена квартиры, по которому они переезжают в неприватизированное жилье.
Бывает, квартиру возвращают государству, чтобы избавиться от потенциальных наследников, с которыми сложились недоброжелательные взаимоотношения. Порой бывает выгоднее отделаться от завещания на жилье, предварительно его расприватизировав.
Например, старушка приватизировала квартиру на себя. Но поссорилась с взрослой дочкой, живущей отдельно. По закону, если старушка умрет, то квартира должна достаться в наследство дочери. Чтобы насолить ей, бабушка идет на расприватизацию жилья.
Если квартира будет расприватизирована, и в ней окажется зарегистрированной лишь эта бабушка, квартира окажется потерянной для наследников навсегда. Как гласит ст. 83 ЖК РФ, договор социального найма прекращается в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Каковы бы ни были причины для расприватизации, оформить ее, напоминаем еще раз, можно лишь до 1 марта будущего года. Иными словами, последний звонок прозвенит в 24.00 28 февраля 2010-го.
Условия «капитуляции»
Госорганы обязаны принять возвращенные квадратные метры и заключить с гражданами и членами их семей договоры социального найма на занимаемую площадь. Однако есть несколько условий, соблюдение которых обязательно для расприватизации.
1. Вернуть квартиру государству можно, только если она является единственным местом постоянного проживания человека. Выявление факта, что передаваемое жилое помещение не является единственным в собственности граждан, может служить причиной отказа.
2. Жилое помещение должно быть свободно от каких-либо обязательств. Например, если собственник отдал квартиру в залог (по ипотеке), то до тех пор, пока квартира находится в залоге, вернуть ее государству невозможно. Также не получится расприватизировать жилье, если оно является предметом ренты (пожизненного содержания с иждивением).
Наличие в квартире зарегистрированных граждан (кроме собственников) – еще один камень преткновения на пути к расприватизации. Вот что сказано в постановлении правительства столицы № 463-ПП от 06.06.2007 «Об утверждении Регламента подготовки в режиме «одного окна» Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договоров передачи жилых помещений в собственность города Москвы (расприватизация)»: «Город не вправе принимать жилые помещения, не свободные от обязательств. В случае если после регистрации договора передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации в переданное жилое помещение были вселены в установленном порядке иные лица, то такое жилое помещение не является свободным от обязательств и не подлежит передаче в собственность города».
3. Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетний, то для расприватизации предварительно необходимо будет заручиться разрешением от органов опеки и попечительства. Родителям несовершеннолетних собственников нужно приготовить весомые доводы, которые убедят органы опеки дать такое разрешение.
Естественно, если у собственника есть задолженность по оплате коммунальных платежей, то это также может послужить основанием для отказа.
4. На возврат квартиры городу должны быть согласны все сособственники квартиры. Если хотя бы один не согласен с планируемой расприватизацией, в ней откажут. Нельзя вернуть государству только часть (долю) жилого помещения, а оставшуюся часть оставить в собственности. Также невозможно заставить других сособственников отказаться от своей доли квадратных метров в обмен на статус нанимателя. В этой ситуации вам не поможет даже суд.
5. Если в квартире был ремонт, который повлек за собой перепланировку или переоборудование, и в результате произошли изменения в технической характеристике жилья, то такие процедуры должны быть узаконены.
Как известно, перепланировка требует соответствующего разрешения, без него все «перестроечные» работы даже в своей квартире являются административным правонарушением. Так что прежде чем заниматься перепланировкой, оформите разрешительную документацию. Хотя многие граждане сначала создают проблему, а потом ее решают – то есть делают перепланировку, а затем ее узаконивают. Как бы там ни было, необходимо, чтобы перепланировка была узаконена, иначе последует отказ в расприватизации квартиры.
6. Причиной отказа в заключении договора передачи квартиры в собственность города Москвы может послужить смерть одного из сособственников.
Если один из владельцев квартиры умрет, его доля в праве собственности перейдет к его наследникам. А для наследников не предусмотрена возможность вернуть квартире прежний статус. По закону расприватизировать жилье могут лишь граждане, приватизировавшие жилое помещение. Наследник к таковым не относится, поскольку становится собственником в результате принятия наследства.
Существуют и дополнительные ограничения, рассматриваемые в каждом конкретном случае. Например, помехой могут стать несовершеннолетние дети, родившиеся после приватизации жилья или зарегистрированные в нем на постоянное местожительство граждане. Здесь все будет определяться конкретными обстоятельствами.
Специалист, проверяющий поданные на расприватизацию документы, обязан проверить цель, преследуемую собственником. Если расприватизация ведет к ущемлению чьих-то прав или является неправомерным способом обогащения, в ней будет отказано.
Заключить договор с городом
Собственник передает жилое помещение городу путем заключения с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы договора передачи.
Договоры передачи жилых помещений оформляются и выдаются службами «одного окна» управлений Департамента жилищной политики в административных округах. Туда и надо обратиться с заявлением, которое должны подписать все собственники квартиры.
Для расприватизации необходимы следующие документы:
– копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность граждан Российской Федерации, которые передают жилые помещения в собственность города (для граждан старше 14 лет – паспорт, для детей до 14 лет – свидетельство о рождении);
– оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство о собственности на жилье, свидетельство о государственной регистрации права собственности. При отсутствии таких документов представляются дубликаты правоустанавливающих документов либо выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Кстати, если вы не хотите самостоятельно собирать запрашиваемые документы, то по желанию граждан дубликат договора приватизации может быть запрошен сотрудниками службы «одного окна», но на это понадобится нотариально удостоверенная доверенность от собственника;
– кадастровый паспорт, а, кроме того, в домах со сложной адресной историей справка об идентификации адреса объекта (здания, строения, сооружения), зарегистрированного в Адресном реестре, для идентификации объекта по актуальному адресу. По желанию граждан кадастровый паспорт может быть запрошен сотрудниками службы «одного окна» при наличии нотариально удостоверенной доверенности от собственника;
– разрешение на отчуждение жилого помещения из органов опеки и попечительства районного муниципалитета в тех случаях, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок.
На прием должны прийти все собственники жилого помещения старше 14 лет. После подачи пакета документов заявителю выдадут расписку.
Далее служба «одного окна» посылает запросы с целью уточнить, является ли данное жилое помещение единственным, нет ли в отношении квартиры каких-либо ограничений (обременений).
Подготовка документов, необходимых для оформления договоров передачи, формирование пакета документов, его направление в регистрирующий орган осуществляется на безвозмездной основе.
Пройти госрегистрацию
После того как будет подготовлен договор передачи, для его подписания вновь вызываются все собственники. И все они подписывают договор.
Если собственниками являются несовершеннолетние дети, за них действуют родители (законные представители) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
После того как договор будет подписан, он подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сделать это можно через окружное управление Департамента жилищной политики, либо самостоятельно. Если заявитель не желает стоять в очередях регистрационной палаты, то лучше всего оставить договор передачи в управлении, чтобы сотрудники сами передали документы на регистрацию.
Для этого заявителю необходимо будет раскошелиться на оформление нотариальной доверенности плюс государственную пошлину за регистрацию договора передачи – 500 рублей. Услуги, связанные с госрегистрацией прав собственности, осуществляются на безвозмездной основе. По закону на это отводится 30 дней.
Зарегистрированный договор передачи выдается заявителю через службу «одного окна» окружного управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
На заметку
Окружные управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы осуществляют прием заявлений граждан в режиме «одного окна» в понедельник–четверг с 9.00 до 18.00, в пятницу с 9.00 до 16.45 с перерывом на обед с 13.00 до 14.00.
Пройти госрегистрацию
После того как будет подготовлен договор передачи, для его подписания вновь вызываются все собственники. И все они подписывают договор.
Если собственниками являются несовершеннолетние дети, за них действуют родители (законные представители) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
После того как договор будет подписан, он подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сделать это можно через окружное управление Департамента жилищной политики, либо самостоятельно. Если заявитель не желает стоять в очередях регистрационной палаты, то лучше всего оставить договор передачи в управлении, чтобы сотрудники сами передали документы на регистрацию.
Для этого заявителю необходимо будет раскошелиться на оформление нотариальной доверенности плюс государственную пошлину за регистрацию договора передачи – 500 рублей. Услуги, связанные с госрегистрацией прав собственности, осуществляются на безвозмездной основе. По закону на это отводится 30 дней.
Зарегистрированный договор передачи выдается заявителю через службу «одного окна» окружного управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Думайте сами, решайте сами
Прежде чем расприватизировать свое жилье, хорошо взвесьте все за и против. Ведь если вернуть квартиру обратно городу, то еще раз оформить ее (или любое другое жилье) в собственность уже не получится. Право на приватизацию дается гражданину только один раз (исключение составляют несовершеннолетние). И если однажды наниматель приватизировал жилье, а затем расторгнул договор приватизации, то считается, что он уже воспользовался своим правом на приватизацию. Никакого обратного хода не будет.
К слову сказать, при признании договора приватизации недействительным право на приватизацию сохраняется. Дело в том, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. И недействительна она с момента ее совершения. То есть если приватизация признана недействительной, считается, что наниматель не воспользовался своим (однократным!) правом на приватизацию.
Где об этом сказано
- Закон РФ № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в РФ».
- Федеральный закон № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».
- Закон столицы № 60 от 06.11.2002 «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений».
- Постановление правительства столицы № 463-ПП от 06.06.2007 «Об утверждении регламента подготовки в режиме «одного окна» Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договоров передачи жилых помещений в собственность города Москвы (расприватизация)».