Покупатели хотят «голой» земли
Рынок загородной недвижимости пострадал за прошедший год сильнее других сегментов. Наверное, поэтому конференция Московской ассоциации риелторов (МАР) и началась с разговора о ситуации, которая здесь сложилась.
Много смотрят, мало берут
Как отметил руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, цены на «загородку» с августа 2008 года упали в рублях на 23 процента. Заметьте, в рублях. В долларах – и того больше: снижение превысило 60 процентов. Тогда как на город-ском рынке жилья падение в рублях составило не более 10–12 процентов.
Чем объясняется такой разрыв?
Отвечая на этот вопрос, Д. Таганов пояснил, что в последние годы на рынок загородной недвижимости, который пользовался очень высоким спросом, хлынула масса непрофессионалов. Они набрали кредитов, накупили земли, заказали проекты, не слишком задумываясь о ликвидности объектов, полагая, что рынок «все съест». И если бы не кризис, возможно, так бы и случилось. Еще недавно продавалось все – на любой проект находился покупатель. Но разразился кризис, и клиент стал разборчив. Он уже не сорит деньгами, как делал это год или два назад. Плохие проекты брать просто перестали.
Просмотров хотя и стало больше, но вот реальных покупок немного. Люди приезжают, смотрят и выбирают… в другом месте. Там, где цена адекватна качеству. Благо сейчас есть из чего выбирать. Так что лучше продаются поселки, где все продумано: и дома, и дороги, и инфраструктура. А вот на большие помпезные дома желающих уже не находится. Во-первых, дорого. Во-вторых, безвкусно и аляповато. Или место не совсем удачное, или шоссе загружено. Пробки. Неудобно добираться.
Но раз люди интересуются, значит, у них есть деньги. И эти припасенные впрок средства они сейчас хотят использовать с наибольшей выгодой. Покупатели нынче редко, особенно в сегменте экономкласса, покупают землю и дом на ней. Наибольшим спросом, по мнению Д. Таганова, в последние полгода стали пользоваться участки без подряда. 44 процента хотят купить «голую» землю и на ней построить дом, какой понравится (правда, чаще всего из того выбора, который предлагают застройщики таких поселков). Это для того, чтобы не нарушать общей концепции. Хотя находятся и такие девелоперы, которые не обращают особого внимания на архитектурный стиль застройки. Им главное – распродать землю. И если часть ее и удается реализовать таким способом, то дальше дела идут не так гладко. Люди приезжают, видят «шанхай» и не покупают даже «голые» участки в таком организованном поселке.
Еще один маневр используют застройщики, чтобы как-то оживить рынок земли, – дробление участков. К примеру, участок в 20 соток делят на два по десять, и так они продаются лучше. Сегодня большие участки, даже со скидками, почти никто не берет.
Бывает, 20 соток делят и на три части. Но здесь возникает другая проблема: что можно построить на шести-семи сотках? Только-только загородный рынок избавился от неорганизованной застройки, а девелоперы стали возводить приличные поселки, как опять покатились вниз. Правда, по мнению Таганова, этот процесс не должен принять больших масштабов – ситуация выправится, когда непрофессионалы уйдут с рынка. А кризис половину их уже выгнал. Легких денег не стало, кредиты банки почти не дают, так что дилетантам стало накладно заниматься загородом. И это, отмечали многие выступающие на конференции, является наибольшим плюсом, который загородный рынок получил за время кризиса.
Крупные игроки держат рынок
На прошлой конференции главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник сравнивал рынок недвижимости с самолетом, который, взлетая, хорошо набирает высоту. Сейчас Стерник был более приземленным и реалистичным, тем не менее отметил: анализ мирового и российского рынков показывает, что недвижимость все же будет в цене, и скоро поднимется. Может быть, и не так заметно, как он предполагал ранее, но большого падения не предвидится. Его не допустят, прежде всего, сильные игроки рынка. Они будут стараться удерживать цены на относительно приличном уровне, потому что в них заложено слишком много, скажем так, непрофильных расходов. И если такие игроки существенно опустят стоимость кв. метра, то чем они будут расплачиваться с теми, кто им помогал продвигать и пробивать проекты?
Мысль о сильных игроках развил генеральный директор аналитического агентства «RWAY» Александр Крапин. Он отметил, что на рынке ничто не делается случайно, и кризис, по его мнению, – это бизнес сильных игроков рынка. И они регулируют его. Да, сегодня ситуация не в их пользу, поэтому они опускают цены, но делают это очень медленно, как бы нащупывая момент, когда стоимость кв. метра будет соответствовать уровню платежеспособного спроса населения. Как почувствуют, что рынок ожил, сделки пошли – так и притормозят падение.
Не все участники конференции, правда, верят в то, что можно регулировать цены подобным образом. Как отметил вице-президент РГР Константин Апрелев, везде сейчас кризис перепроизводства, и продать товар за прежние деньги нынче просто нельзя. И хотя на рынке новых квартир перепроизводства нет, их даже не хватает, но по той, вздутой цене их уже не покупают. Спекулянты ушли с рынка. Когда в прогнозах присутствовала только одна перспектива – рост рынка недвижимости, то вкладывать средства было выгодно. Сейчас не та ситуация. Но, как считает К. Апрелев, сбрасывать квартиры, которые инвесторам-частникам не удалось продать выгодно, они сейчас тоже не будут. Ведь это актив, который хотя и колеблется в цене, но он наиболее надежен. В отличие от ценных бумаг, которые могут упасть и потом не подняться, квартира – тот товар, который здравомыслящий инвестор без необходимости сейчас не продаст и не понесет деньги в банк. Все же в кв. метрах хранить деньги надежнее…
Новостройка из загашника
Сейчас много разговоров о том, что новостройки на рынке заканчиваются, отчего и цены на них будут лишь расти. Цены, возможно, и поднимутся, только вот нового жилья у застройщиков пока хватает. Как отметил заместитель генерального директора по маркетингу компании «Магистрат» Юрий Кочетков, его у них в загашнике почти три млн кв. метров. Это только практически готового жилья. Плюс еще больше того, которое сейчас возводится. Будет ли оно построено – другой вопрос. Но новостройки на рынке есть. Откуда они взялись?
По мнению аналитика, произошло это так. Застройщики, начиная с 2006 года (тогда цены стремительно росли), начали придерживать продажу. Выбрасывали на рынок столько, чтобы только закрыть проблемы с платежами (кредитами и зарплатой), а остальные оставляли впрок. И их можно понять. Зачем продавать сегодня по $5000 за «квадрат», если завтра он может стоить $5500?
Еще недавно банки кредиты давали без проблем, поэтому в деньгах застройщики не нуждались. И когда начался кризис, они уже осенью поняли, что цены в скором времени пойдут не вверх, а вниз, поэтому попытались на волне высоких цен распродать запас, но этого не получилось. Брать активно покупатели уже не стали, просили скидок. Но к большим бонусам застройщики еще не были готовы, вот у них и скопились квартиры.
Так что, считает Юрий Кочетков, до 2011 года дефицит новостроек нам не грозит. Деваться застройщикам сейчас некуда, высоких цен долгое время не будет, поэтому они постепенно начнут выводить новые квартиры на рынок. А что будет после 2011 года – большой вопрос. Сейчас ведь новостройки практически не закладываются.
С этим утверждением не совсем согласен Александр Крапин. На его взгляд, львиная доля новостроек была сосредоточена в руках сильных игроков рынка, и они, предвидя развитие событий, постарались реализовать их по еще вполне докризисным ценам. Безусловно, сбросить все не удалось, что-то осталось, но не так много, как может показаться. Причем осталось, в основном, у тех, у кого есть ресурсы, поэтому и держаться они будут до последнего. То есть постараются дождаться, когда цены вновь начнут расти. А время, когда это произойдет, скорее всего, не за горами.
Как считает, опираясь на данные статистики, А. Крапин, объем строительства в следующем году сильно упадет.
– Если в 2009-м планируется возвести 52 млн кв. метров жилья, то в 2010-м – лишь 35 млн. В такой ситуации, продержав квартиры на балансе год или полтора, застройщики не только «отобьют» все затраты, но и останутся в прибыли. Однако это произойдет лишь при условии, что раньше не введут налог на недвижимость, который будет исчисляться не от стоимости по БТИ, а от рыночной цены.
Краха цен не будет
Что произойдет осенью, зимой, через год? Все участники рынка недвижимости озабочены этим вопросом.
– Ничего страшного не должно быть, – считает руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. – Рынок оживает, сделки идут. Похоже, цены нащупали дно – несколько месяцев они стоят практически на одном уровне. И то, как дальше поведет себя рынок, зависит исключительно от состояния экономики: как она будет развиваться, так и пойдет рынок. Если дальнейшего спада производства не произойдет, через два-три года жилищный рынок вновь вернется к $6000 за «квадрат».
Но если кризис углубится, и придет вторая волна (а может быть, и третья), да еще произойдет девальвация (а без нее при углублении кризиса не обойтись), цены в долларах, естественно, будут падать. Но все же, на мой взгляд, более вероятен первый сценарий, когда мы уже достигли ценового дна и будем потихоньку подниматься вверх.
Константин Апрелев считает, что возможны не два, а три варианта развития событий. 50 процентов вероятности – стабилизация. 40 – цены пойдут вниз и только 10 процентов за то, что кв. метр московской недвижимости будет в ближайшие месяцы дорожать. А то, как будет реально развиваться рынок, по его мнению, во многом зависит от цены на нефть. Кто бы что ни говорил, а цена барреля нефти и цена кв. метра взаимосвязаны.
Все же лейтмотивом в высказываниях участников конференции была мысль о стабилизации рынка в ближайшие месяцы. Это, по их мнению, наиболее вероятный сценарий. Так что тем, кому нужно решать свой жилищный вопрос, лучше делать это здесь и сейчас.
И еще. Если раньше аналитики высказывали порой диаметрально противоположные мнения, то сейчас их прогнозы, как показала очередная конференция МАР, не столь противоречивы и во многом совпадают.