19:27:14
18 июля 2024 г.

Деловое сообщество России активно обсуждает вопрос глобальной смены ключевых фигур на рынке недвижимости

Рынок недвижимостиУже давно идут разговоры о том, что к осени многие компании столкнутся с катастрофической нехваткой финансирования и будут вынуждены передавать банкам объекты недвижимости. Соответственно, банки станут крупнейшими собственниками недвижимости. Насколько реален подобный сценарий? Это стало предметом обсуждения на очередном заседании Московского бизнес-клуба.

Интерес к этому вопросу, по мнению аналитиков, понятен: новые собственники – это новый рынок для риелторов, управляющих, страховых, оценочных компаний и многих других. Не надо сбрасывать со счетов и тот факт, что новые крупные владельцы могут установить свои правила игры.

Правда, банки пока отказываются давать свои комментарии по данному вопросу. Что, впрочем, тоже вполне объяснимо: недвижимость сейчас считают проблемным активом, признаваться в увеличении доли которого финансовым организациям не выгодно. Не будут банки заявлять и о наличии у них неплатежеспособных заемщиков – подобные признания могут подорвать их деловую репутацию.

Поэтому, прежде чем обсуждать вопрос «что будут делать банки со свалившейся на них недвижимостью», участники заседания решили выяснить: насколько велики «масштабы бедствия». Действительно ли строительная отрасль находится в коллапсе, и застройщики массово вынуждены избавляться от недостроенных объектов? Чем чревато для рынка накопление объектов недостроя?

Недострой наступает

– Количество объектов недостроя увеличивается с каждым месяцем, – отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы» Алексей Пашкевич. – По нашим оценкам, сегодня заморожено порядка 95% российских проектов, находящихся на уровне проработки («бумажные» объекты). На уровне же котлована заморожено 80%, на уровне «коробки», не заведенной под крышу – 80%, на уровне готовой «коробки» (с окнами, без внутренней отделки) – 15–20%». Схожие данные и у председателя правления УК «Иткол» Михаила Кудрявцева. По его мнению, на текущий момент заморожены около 80% всех строек Москвы и Московской области.

А вот руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко заявляет, что «слухи о скорой «смерти» рынка недвижимости, которые активно распространялись по мере развития финансового кризиса, пока оказываются преувеличенными. Так, объемы построенного жилья в России почти не уступают прошлому году, стабильно оставаясь на уровне 3–5 млн квадратных метров в год. И вполне можно ожидать, что даже при худшем сценарии по итогам 2009 года будет построено не менее 80% прошлогоднего объема. Такую динамику можно назвать стагнацией, но не коллапсом». Схожее мнение у президента корпорации «ИНКОМ» Сергея Козловского. Он считает, что «в Москве остановлены не более 20 из 158 стройплощадок» (иными словами – не более 12% объектов). Надуманной называет проблему недостроя и директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. С ней согласен и генеральный директор компании «Русский Дом Недвижимости» Юрий Хлестаков. Он сообщил, что «никто афишировать заморозку строительства сейчас не станет. А значит, оценить объемы недостроя можно только на глазок. И здесь каждый мыслит в меру своей информированности и аналитического таланта».

Но в любом случае, такая проблема на сегодня есть, и касается, в первую очередь, коммерческой жилой недвижимости эконом-класса. А вот элитное жилье практически не страдает. «В отличие от других сегментов, где в связи с кризисом явно прослеживается тенденция существенного замедления темпов строительства, – отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, – на элитном рынке многие девелоперы, несмотря на неблагоприятные экономические условия, продолжают строить и завершать свои проекты. И даже скидки, которые с удовольствием давали девелоперы на начальном этапе строительства, сейчас почти не практикуются.

Обвала не ждут

И хотя сложившаяся ситуация в строительной отрасли сегодня довольно сложная, но речи участников Клуба не были пессимистическими. Практически никто из них не ждет сильного обвала стоимости квадратного метра. Да и сроки строительства практически не влияют на себестоимость объекта.

Не воспринимается серьезно специалистами и сценарий, по которому рынок наводнят объекты по демпинговым ценам. «Если предположить, что все квартиры, приобретенные на кредитные деньги, одномоментно появятся в продаже (правда, не совсем понятно, почему это должно произойти осенью?), – считает Юрий Хлестаков, – то, конечно, это скажется на рынке и приведет к снижению стоимости квадратного метра. Но, думаю, такое возможно лишь в той ситуации, когда кредитные организации абсолютно осознанно решат рыть себе яму. Дело в том, что уже сейчас, в результате падения рыночной стоимости недвижимости, по многим объектам залоговая стоимость выше рыночной, и никто не заинтересован ситуацию усугублять. Все же, на мой взгляд, управлением непрофильных активов, то есть продажами квартир, банки заниматься не будут. Скорее всего, они попытаются реструктурировать задолженность, и никакого выплеска не произойдет».

Сергей Козловский добавляет, что «…вероятность обрушения рынка ипотечными квартирами очень мала. Это все равно, что прогнозировать, что рынок рухнет из-за массовой реализации подрядчиками бартерных квартир в новостройках по бросовым ценам. Слишком малы масштабы, что в одном, то и в другом случае. Во-первых, в нашей стране ипотека не получила широкого распространения, и по разным оценкам занимает от 3 до 10% рынка – уже поэтому «американский сценарий» у нас невозможен. Кроме того, за год долларовые цены на квартиры снизились в среднем на 30%, а это означает, что для того, чтобы быстро избавиться от квартир, банкам придется продавать их вдвое дешевле по сравнению с их оценочной стоимостью. В существующих условиях вряд ли можно представить, что банки готовы пойти на такой шаг в массовом порядке».

До сих пор в цене

Кстати, несмотря на все разговоры о низкой ликвидности недвижимости, квартира по-прежнему служит самым надежным обеспечением кредита. Сегодня банки практически закрыли проектное финансирование, очень неохотно рассматривают кредитование под залог ценных бумаг. «И получить сейчас кредит в большинстве банков можно как раз только под залог недвижимости, – поясняет директор блока корпоративного кредитования КБ «Юниаструм Банк» Наталия Грязнова. – Если раньше суть рефинансирования сводилась к улучшению условий для заемщика, прежде всего к увеличению суммы (за счет положительной переоценки объекта на растущем рынке), снижению ставки и незначительному увеличению срока, то сейчас при перекредитовании речь об увеличении суммы заимствования уже не идет. В настоящее время основной целью для клиента становится увеличение срока, причем чем больше, тем лучше. Снижение процентной ставки при рефинансировании – нельзя сказать что редкость, но тем не менее это уже не столь приоритетная цель для клиента при рефинансировании».

Улучшить ситуацию

Возможно ли улучшить ситуацию с недостроем? Возможно. И Михаил Кудрявцев предлагает привлекать на отечественный рынок зарубежные подрядные организации, которые сами смогут получить финансирование по экспортным программам своих государств. Это могут быть как китайские и турецкие подрядчики, так и многие европейские организации, заинтересованные в получении объемов работ на достаточно большом российском рынке.

Таким образом, можно сказать, что пессимистичные прогнозы, о которых так много было сказано в начале этого года, не сбываются. И хотя, безусловно, все застройщики испытывают финансовые трудности, но массового обрушения строительного рынка не происходит. А в некоторых сегментах недвижимости, считают аналитики, даже в это трудное время ожидается пусть небольшой, но рост цен.

Вениамин Вылегжанин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация