Вредные советы
В № 14 «КР» от 7 мая наши эксперты дали оценку листовке со страшилками о ТСЖ, которую «доброжелатели» распространяли в многоквартирных домах Москвы. И вот в редакцию принесли очередную чернуху, теперь уже про ЖСК.
Члены инициативной группы одного из московских ЖСК рассказали:
– В нашем районе много кооперативных домов. По-соседски общаемся, делимся проблемами. Недавно в наш ЖСК пришло письмо, из которого следует, что все жители, недовольные работой правления, – деструктивные элементы. По сути это руководство по борьбе с членами кооператива. Узнали, что бумага эта рассылается во многие ЖСК и ТСЖ города и реакция на нее разная. Наш председатель «принял ее к сведению» и однозначно ею воспользуется. В соседнем доме председатель, прочитав, забеспокоилась. Еще одна, а человек она законопослушный, повозмущавшись, выбросила.
В милиции нам разъяснили, что обжаловать это письмо и привлечь автора к ответственности никак нельзя. На конверте неизвестно чей обратный адрес, и человек, чья подпись стоит в послании, может от него откреститься.
Кстати, речь идет о письме якобы из Ассоциации кооперативных организаций России.
Деструктивные вы все! И все же, что в бумаге?
Это ссылка на решения районных судов Москвы. Как пишет автор, из решения Перовского районного суда от 14 июля 2008 года следует, что ни одна из деструктивных инициативных групп не сможет получить в свои руки документацию ЖСК, ТСЖ. После того как к председателю правления жители обратятся с требованием дать заверенные копии, можно смело отказывать. По Перовскому суду такое решение не является чинением препятствия в получении информации. Поэтому не следует давать деструктивным элементам копии протоколов правлений, протоколов собраний уполномоченных и общих собраний, сметы эксплуатационных расходов, штатного расписания, ведомостей на выплату зарплаты работникам ЖСК и ведомости на выплату вознаграждений членам правления и тем самым контролировать действия органов управления ЖСК, ТСЖ.
Особо важное значение, по мнению автора листовки, имеет решение Перовского районного суда от 11 декабря 2008 года. Из него следует, что раз в многоквартирном доме создан жилищный кооператив, то только он является управляющей организацией в этом доме, а собрания собственников по выбору управляющей компании являются недействительными по определению. Автор призывает: создавайте жилищный кооператив, включайте в него в качестве учредителей только надежных людей. В уставе пропишите усложненный порядок вступления в члены сообщества и простой порядок исключения из его рядов. Таким образом, деструктивные граждане не смогут пробраться в кооператив и разложить его изнутри. Вы же своим собранием членов кооператива будете принимать смету расходов дома, а все собственники будут обязаны платить. Если же недовольные станут собирать всякие собрания собственников, смело идите в суд и отменяйте его результаты.
Если все-таки в кооперативе заведутся противоправные элементы и попытаются провести собрание членов для переизбрания, действуйте так, как следует из решения Кузьминского суда от 13 декабря 2007 года. Обжалуйте бюллетени, доверенности и другие документы собрания членов кооператива или ТСЖ. Потянутся бесконечные суды, а вы смело можете заявлять: пока они не закончатся, собрание нельзя считать законным. Как указал суд в своем решении, если член ТСЖ не участвовал в обжалуемом им собрании, то он не имеет право его оспаривать. Отсюда вывод: собирайте собрание в другом городе, никто не приедет. Собирайте повторное собрание с пониженным кворумом также в другом городе, его никто не сможет обжаловать…
А что, интересно, автор рекомендует на тот случай, если судьи других районных судов не последуют примерам своих коллег из Перова и Кузьминок? «Если судья будет выносить иное решение, то можно ее привлекать по ст. 305 Уголовного кодекса». Так-то вот…
Попробовала было раздобыть в Интернете хоть что-то о деятельности Ассоциации кооперативных организаций России. Ни-че-го! И в листовке нет ни телефона, по которому можно было бы обратиться за разъяснениями, ни выходных данных организации. Лишь на одном из форумов наткнулась на любопытную информацию: «В Москве в свое время различные ЖСК объединились в Московский союз ЖСК. Если вы с ними не знакомы, то можете заглянуть на их сайт http://www.moskv.ru/. Надеюсь, вы, и не только вы, найдете много интересного». Неправда заключается в том, что это вовсе не «их сайт», а сайт нашей газеты. А то, что на нем можно найти много интересного, сущая правда!
Наши комментарии
Честно говоря, некоторые наши эксперты категорически возражали против упоминания об этом письме на страницах газеты: зачем тиражировать очевидную глупость? Но все же решили – надо! Не дело – на неравнодушных, инициативных жителей навешивать клеймо деструктивных элементов.
Герман Ломтев (Российская жилищная федерация):
– Из письма следует, что председатель всегда прав. Мы как раз считаем, что во многих случаях это не так. С другой стороны, мы – против, когда говорят, что все председатели воруют, что все ТСЖ и ЖСК надо разгонять. Надо каждый раз правильно оценивать ситуацию. Наша федерация в судах часто выступает либо на стороне правления и председателя, либо на стороне людей, которые выступают против них. Поддерживаем позицию, которую считаем правильной с точки зрения закона.
Жители кооперативных домов должны помнить, что ни один ЖСК в нашей стране не имеет отношения к разделу «Жилищно-строительные кооперативы», о которых говорится в Жилищном кодексе. Этот раздел касается только ЖСК с невыплаченными паями. Во всех кооперативах паи внесены полностью. Была попытка переименовать их в ТСЖ даром, без уплаты пошлины. Но ЖСК зашумели, статью законодатели отменили. А менять ситуацию все равно надо. Ведь ЖСК сейчас – это фактически ТСЖ. Хотя пытаются жить по старым правилам.
Андрей Чечин (ГУ «ИС города Москвы»):
– Такие письма на Руси называли подметными. В нем рассказывается, как бороться с жителями.
Если в ЖСК выплачены паи и все уже собственники, то имущество дома – общедолевая собственность. А многие председатели по-прежнему считают, что весь дом принадлежит ЖСК, если кто-то еще не оформил право собственности на квартиры. Часто в ЖСК все решает правление. Хорошо, если председатель руководствуется интересами жителей. А если к власти прорвался аферист, который терроризирует жителей? У нас многие, в том числе и суды, считают, что решения общего собрания – закон для всех. Однако собрание не может принимать решения, противоречащие законодательству.
Константин Крохин (Союз жилищных объединений города Москвы):
– Автор письма предлагает правлениям ЖСК, ТСЖ бороться со своими жителями. Это противоправные по своей сути призывы. Кому-то в период экономической нестабильности пришло в голову таким образом «просвещать» народ. Многие ТСЖ и ЖСК получили эти письма. Как к нему должен относиться председатель? Я, например, прочитал и выкинул. Возможно, найдутся председатели, для которых это письмо будет руководством к действию. В нем советуют аппелировать к решениям Перовского районного суда. Это ерунда. Каждый случай особый, обстоятельства в каждом деле рассматриваются отдельно, нельзя так вольно интерпретировать конкретные случаи. Нет у нас в стране прецедентного права и нельзя применять эти решения в других ситуациях.
Кроме того, каждый собственник, независимо от того, член он ЖСК, ТСЖ или нет, имеет право обжаловать любые действия любой управляющей организации и любого органа. А суд оценивает обстоятельства, протоколы собрания, причем предметно, а не по принципу: нравится – не нравится.
В рекомендациях просматривается противоправный и даже уголовный состав. Определение каких-то деструктивных групп – что за клеймо, что за ярлык, а судьи кто?! Человек имеет право на свое мнение, и за это его записывать в деструктивные группы? Тогда, следуя логике автора, любое правление – конструктивная группа, которая действует по предварительному сговору. Решая управленческие, а скорее всего, коммерческие корыстные задачи, эта группа настраивается против другой. Согласитесь, это попахивает уголовщиной.
Нельзя говорить, что решение правления ЖСК обязательно для решения всех остальных независимо от их законности, содержания и обоснованности. В кооперативных домах, как и в ТСЖ, должны ежегодно проводиться собрания, утверждаться тарифы. Но председатели и правления кооперативов часто не выполняют нормы, любыми путями уходят от отчетов и перевыборов. А судам до этого дела нет. Хотя эта норма Жилищного кодекса направлена на прозрачность отношений внутри дома.
Автор советует проводить собрание в другом городе. Однако судебный спор в любом случае будет рассматриваться по месту нахождения ответчика. Если дом ТСЖ, ЖСК, как объект недвижимости, находится в Москве, то и собрание должно проводиться по месту его нахождения. Иначе его решение можно оспорить, ведь есть понятие мнимости, притворности сделки.
Лариса Денисова (Российская жилищная федерация):
– Вошло в привычку выносить в суд споры между жителями, между инициативной группой и правлением. Неужели посторонние люди в посторонней инстанции, не имеющие никакого отношения к кооперативу, разберутся в отношениях между его членами лучше их самих?
Эти отношения достаточно регулируются жилищным и гражданским законодательством. Кроме того, никто не запрещает разрабатывать и утверждать общим собранием, кроме устава, различные регламенты (например, регламент работы правления), в котором полномочия можно изложить более подробно, чем в Жилищном кодексе. Если за эти внутренние документы проголосовало большинство членов ЖСК или ТСЖ, то их обязаны выполнять и председатель, и правление, и любая инициативная группа. Но этого в жилищных объединениях не делают, потому все конфликты попадают в суд. А закон предусматривает, что собственники внутри дома должны разобрать и урегулировать все спорные вопросы. Если председатель плохо работает, то на общем собрании надо обосновать претензии, переизбрать его и, наконец, написать другой регламент для другого председателя.
В письме даются советы, как устроить скандал, как его раздуть, как переложить ответственность на суд и через эту инстанцию «узаконить» беззаконие.