Под защитой суда
Решение Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года, согласно которому недобросовестный продавец больше не сможет оспорить в суде сделку с имуществом, если при ее заключении он нарушил закон, продолжают комментировать профессиональные участники рынка недвижимости.Обнажились старые проблемы
Максим Каталов, генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:
— Меня как практикующего риэлтора волнуют в этом решении два момента. Первый. Одна из важных составляющих нашей услуги — система снятия с клиентов рисков. Теперь же кое-кому может показаться, что и роль риэлтора будет как-то принижена. Такие настроения, конечно, пугают. Тем более что они могут привести любую компанию к огромному количеству судебных процессов. Не всегда и не все суды добросовестный приобретатель будет выигрывать, потому что разного рода разночтения и недоговоренности Конституционного суда будут трактоваться местными судами неизвестно как. Поэтому, я считаю, клиентам не стоит расслабляться и отказываться от услуг специалистов.
Второе, что для меня как практика наиболее важно. В нашей компании много внимания уделяется проверке юридической чистоты сделки, поэтому значительную часть нашей работы составляли информационные письма. То есть в письменном виде мы клиентам излагали всю информацию о продаваемой квартире: любые обстоятельства, любые нюансы, которые трактуются юристами неоднозначно, а также возможные ситуации, которые повышают риски при приобретении этой квартиры. И в связи с этим вопрос: будет ли означать, что покупатель, который подписал информационное письмо, в котором были изложены все детали, в том числе и негативные, предыдущих сделок, являться недобросовестным?
Честно говоря, меня смущает еще и нечеткость определения добросовестного приобретателя. К примеру, ребенок был выписан из квартиры еще до ее приватизации. Формально никакого нарушения закона здесь нет. Но это, как показывает судебная практика, может стать поводом для оспаривания сделки. Если покупатель был проинформирован об этом, лишается ли он статуса добросовестного?
Итак, кого все же считать добросовестным приобретателем? Что должен знать клиент, покупая квартиру? И если мы будем информировать покупателя об обстоятельствах разного рода в предыдущих сделках, а он будет отказываться получать эту информацию, чтобы остаться якобы добросовестным приобретателем, то чем ему это будет грозить? Или риэлторы, которые, как и мы, не могут проводить сделку, не информируя покупателя, должны отказываться от продажи таких квартир — то есть дискриминировать их продавцов? Или нашим агентам умалчивать о тех незначительных нарушениях, которые были допущены при проведении предыдущих сделок? На такие вопросы, мне кажется, стоит поискать ответы всем нам. Впрочем, решение Конституционного суда не поставило их, а всего лишь обнажило застарелые проблемы вновь, с новой силой.
Почти революция
Анна Ягиш, генеральный директор компании «Рескор-недвижимость»:
— Мы оцениваем это постановление КС как «революционное», потому что оно касается любого вида имущества, в том числе и недвижимости. Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). Общим последствием недействительности сделки, относящимся как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, является согласно п. 2 возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый взаимной реституцией. При невозможности возврата полученного возмещается его стоимость в деньгах.
Наверное, каждый знает истории о том, как покупатель, вселившись в квартиру и сделав там ремонт, потерял свою жилплощадь. Потому что объявлялся ребенок, чьи права при продаже были ущемлены; психически больной или наследник, чьи права при вступлении в наследство не были учтены. Суды общей юрисдикции выносили свои решения в пользу бывших собственников. Иногда такие квартиры перепродавались несколько раз, но страдал от этого последний покупатель, в юридический терминологии — добросовестный приобретатель, который уплатил деньги за данную квартиру и не знал о каких-либо нарушениях.
В постановлении Конституционного суда говорится, что положения оспариваемой 167-й статьи Гражданского кодекса не противоречат Конституции, но применять данные положения в отношении добросовестных приобретателей нельзя. Такое решение суда — первый шаг к защите конституционных прав наших граждан.
Не впадайте в эйфорию
Антон Голышев, генеральный директор агентства недвижимости «Держава»:
— Наконец-то Конституционный суд признал несовершенства российского законодательства начала 90-х годов. А ведь такую ситуацию создали во многом наши законотворцы. К примеру, запустили приватизацию квартир, не обдумав ее последствий.
Это решение хорошо для покупателей и продавцов. Отныне они могут спокойно переоформлять документы, не боясь претензий со стороны бывших, а ныне выросших детей, чьи права при приватизации были когда-то нарушены. Такие иски суд уже не удовлетворит. Но не нужно впадать в эйфорию, все это не снимает обязанности по проверке квартиры. Так что от услуг риэлторов клиентам рано отказываться.
Все проблемы решить невозможно
Александр Никирин, руководитель юридического департамента компании «Домострой»:
— Данный процессуальный документ имеет огромное значение для защиты прав собственности. С вступлением в законную силу постановления Конституционного суда пересматриваются приоритеты интересов сторон по сделке. Прежде предпочтительными признавались интересы собственника (даже если были нарушители отношений собственности), а добросовестный приобретатель вправе был лишь требовать возмещения убытков.
Положительно, что вторичный рынок жилья лишился определенной доли стихийности и непредсказуемости. Хорошо, что произошло это по воле «сверху». Цивилизованность рынка жилья обеспечивается усилиями профессиональных участников сделки. А при наличии правовых пробелов в законодательстве необходима тщательная юридическая экспертиза. Так, юридический департамент компании «Домострой» проводит обязательную комплексную проверку юридической «чистоты» квартиры, цель которой — обеспечение полной безопасности сделки купли-продажи на вторичном рынке.
Конечно, все проблемы, возникающие в процессе совершения сделок купли-продажи недвижимости, устранить одновременно невозможно. Поэтому проблемы, поднятые в связи с постановлением Конституционного суда РФ, красноречиво подтверждают, что сделки необходимо проводить исключительно с помощью профессиональных участников.
Добросовестных покупателей защитят добросовестные риэлторы
Петр Стрешнев, генеральный директор агентства недвижимости «Стратегия партнерства»:
— По моему мнению, государство с удивительной последовательностью проводит реформирование рынка недвижимости. Год назад исполнительная власть в лице правительства отменила лицензирование риэлторской деятельности и тем самым сняла излишние бюрократические препоны для развития рынка. А сейчас свое веское слово сказала судебная власть в лице Конституционного суда, защитив добросовестных приобретателей квартир от продавцов-мошенников. Конечно, не все здесь однозначно. Но прецедент создан, и это уже хорошо. Единственное, в чем можно сейчас обвинить покупателей, так это в сокрытии реальной цены квартиры в договоре купли-продажи. Необходимо устранить причины, порождающие этот обман. И слово здесь за законодателями. Думается, в скором будущем мы вправе ожидать от них решений о приближении цен БТИ к реальным коммерческим ценам, с одновременным существенным снижением налогов для продавцов и покупателей квартир. Только после этих решений можно будет утверждать, что реформирование рынка недвижимости в стратегическом плане состоялось.
Как скажется решение КС на работе риэлторов? Думаю, что требования к нам со стороны клиентов возрастут. Мало быть профессионалами, нужно защищать добросовестных покупателей, а эта задача с нас не снимается, и ее выполнить могут только добросовестные риэлторы.