Квадратные метры осеннего призыва
Два-три месяца назад аналитики сходились во мнении, что стагнация на столичном рынке купли-продажи не за горами. Но вот уже цены на квадратный метр в экономклассе достигли отметки $4000 и поползли дальше вниз. Есть ли граница, ниже которой столичные квартиры не упадут в цене?
Сценарий первый
Особенность текущего момента: ипотечные кредиты не дешевеют, квартиры не продаются… По словам генерального директора агентства недвижимости DOKI Валерия Барнинца, все основные факторы сейчас играют не на руку продавцам недвижимости. Декларативные заявления о возобновлении ипотечного кредитования не привели к снижению стоимости кредитов и не могли повлиять на поведение покупателей, активность которых остается на низком уровне. Участники рынка находятся в ожидании осеннего всплеска продаж квартир, но эти ожидания могут не оправдаться вовсе или окажутся слишком кратковременными для того, чтобы повлиять на динамику всего рынка. Уже ясно, что через несколько недель стоимость кв. метра в самом дешевом сегменте может снизиться до $3500, что станет одним из немногих положительных поводов для роста числа сделок.
Вопреки прогнозируемой стагнации, по данным агентства DOKI, столичное жилье в сегменте экономкласса продолжает дешеветь. В середине августа цены на столичные метры в недорогих квартирах упали до $3687. Но в то же время несколько уменьшается и число продаваемых квартир. Наверное, сказывается приближение осени – периода традиционного оживления на рынке недвижимости.
Самые дешевые кв. метры в столице в августе зафиксированы в районе метро «Волжская» на отметке в $2503.
В бизнес-классе кв. метр также не устоял под натиском негативных факторов, среди которых определяющим оказалось снижение активности со стороны покупателей. Стоимость метра в этом сегменте также снижается. В середине августа она составила $6583. Однако и в бизнес-классе в преддверии осени заметно сокращается число квартир, выставленных на продажу. Сейчас, по оценкам аналитиков, в продаже находятся 7,2 тыс. квартир, что на 2,7% меньше, чем было в начале месяца.
Заметнее всего нынче дешевеют квартиры класса элита. Здесь кв. метр в августе только за одну неделю подешевел сразу на 1,1% – до $12 835. Цены на дорогие апартаменты снижаются и, как прогнозируют эксперты, будут снижаться дальше. Ведь в отличие от эконом- и бизнес-класса предложение таких квартир остается на уровне начала месяца – 11,3 тысячи.
Сценарий второй
Аналитики компании МИАН рисуют иную картину: по их данным, к началу августа во всех сегментах рынка жилой недвижимости зафиксирован рост спроса. Эксперты считают, что это свидетельствует об активизации ранее отложенного спроса – потребители, удостоверившись в завершении коррекции цен, вышли на рынок с целью реализовать свои планы.
По данным компании, существует еще одно свидетельство выхода рынка в фазу стабилизации – рост числа ипотечных сделок. Участники рынка адаптируются к новым условиям. Банки постепенно восстанавливают систему предоставления кредитов, потребители уже не исключают возможности применения ипотеки при условии экономической целесообразности.
Число адресов в новостройках, выставленных на продажу в Подмосковье, не изменилось; в Москве, увеличилось почти на 5% (до 339 адресов). На вторичном рынке объем предложения незначительно сократился – на 2,5% в Москве и на 1,6% – в Подмосковье (до 23,7 и 11,0 тыс. объектов соответственно).
В приближении сезона деловой активности на рынке аренды вырос спрос со стороны потенциальных нанимателей жилья – на 20%. И это отразились ростом ставок во всех сегментах в среднем на 1,4% – до 55,4 тыс. руб. в месяц.
Аналитики из МИАН не так пессимистичны, как многие их коллеги. Они считают, что наблюдаемое уже сегодня, несмотря на разгар сезона отпусков, повышение интереса потребителей к рынку недвижимости говорит о том, что отложенный спрос все еще подпитывает рынок. Поэтому с высокой долей вероятности можно прогнозировать традиционный осенний рост активности.
Сценарий третий
Недвижимость в Санкт-Петербурге дешевеет быстрее московской. Причем не только в самой северной столице, но и в Ленинградской области.
По данным Аналитического Центра GED Analytics, только за одну неделю в начале августа средние цены предложения на жилье в трех крупнейших регионах страны (Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург) снизились.
В Москве в совокупности по вторичному и первичному рынкам снижение составило 0,2%, в Санкт-Петербурге – 0,4%, а в Подмосковье – 0,5%.
В среднем в августе, по данным GED Analytics, кв. метр в Москве стоил 137 000 руб., в Санкт-Петербурге — 69 750, в Московской области – 58 150.
По мнению аналитиков этой компании, существенные изменения в ситуации на рынках жилья возможны не ранее конца августа – начала сентября. Тогда на фоне выхода населения из периода плановых и вынужденных отпусков увеличится число сделок по продаже и аренде городской недвижимости. Пока же цены продолжат снижение на фоне крайне низкой активности покупателей и продавцов жилья.