Резкий скачок вверх всегда предшествует стабилизации

Группа аналитиков агентства недвижимости «САВА» провела исследование, на основе которого Институт экономики города сделал следующий прогноз: если законодательство не изменится, то цены на жилье в различных городах будут расти до 2006 года. Рассказывает генеральный директор РАН «САВА» Константин АПРЕЛЕВ.Для анализа были выбраны города практически во всех регионах нашей страны. В основном анализировалась ситуация в городах, представляющих интерес для внедрения ипотеки.
В Москве за последние пять месяцев рост цен на квартиры и комнаты составил 17 процентов. Очевидно, что темпы роста начали снижаться.
Интересная закономерность: стабилизации рынка недвижимости и снижению темпов роста цен всегда предшествует резкий их скачок. Анализ сегодняшней ситуации говорит о том, что должна произойти временная или более длительная стабилизация.
Мы проанализировали глубину падения цен после кризиса 1998 года за первые пять месяцев в различных городах. В процентном соотношении лидерами по глубине падения цен оказались небольшие города, с замкнутой в своем регионе экономикой. В мегаполисах: Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове – глубина падения цен на недвижимость оказалась небольшой. Вывод один. Чем больше экономика города или региона независима от узких сфер деятельности, чем более она открыта и связана с другими регионами, тем меньше процент снижения цен.
Мы проанализировали реакцию рынка на изменение курса национальной валюты. За пять месяцев после кризиса в Москве валютная цена квартир снизилась всего на 10 процентов. Из того, как тогда реагировал рынок на кризисную ситуацию, видно, что никакого стремительного обвала цен на недвижимость в Москве в принципе быть не может. Ведь даже девальвация – обвал национальной валюты в три раза – не вызвала значительного изменения.
Восстановился ли рынок с момента кризиса, во всех ли российских городах и регионах недвижимость достигла докризисных цен? По данным проведенного нами анализа, примерно в одной трети городов цены не восстановились, в двух третях – вышли и превышают докризисный уровень. Максимально цены выросли в крупных городах и мегаполисах.
Самый главный фактор, влияющий на изменение роста цен, – связь с другими регионами экономики каждого конкретного города. От того, насколько экономика каждого конкретного города открыта, зависят темпы роста цен в нем. Естественно, определяют изменение цен и доходы населения. Сегодня у людей есть деньги, но нет доверия банкам. Следовательно, люди вкладывают средства в недвижимость, а стоимость квадратного метра плавно ползет вверх.