Особенности купли-продажи доли жилого помещения
Долю в квартире в собственность можно приобрести при приватизации, покупке. Или же получить по наследству. С какими сложностями сталкиваются продавец и покупатель, мы попросили рассказать юриста агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Инессу Демину.
Что больше: 2/5 или 3/16?
Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Такой подход законодателя, на мой взгляд, является разумным и справедливым. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от размера их долей. Если между сособственниками не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности – это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени.
Владение определенной долей в жилом помещении – не одно и то же, что владение комнатой. Когда речь идет о доле в квартире, следует понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами. Нельзя прочертить условную границу, нельзя и запретить другим сособственникам заходить на заведомо чужую территорию.
Доля в праве – понятие виртуальное. Она может выражаться лишь в дробях – например, 1/2, 1/4, 3/16 и т. д.
Откажи эпистолярно
Для нас, профессиональных участников рынка недвижимости, сделки с долями представляются наиболее сложными, поскольку требуется четкое соблюдение порядка продажи доли, установленного ст. 250 ГК РФ.
Итак, прежде чем продать ее третьим лицам, необходимо сначала предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Закон требует, чтобы продавец в письменной форме известил всех долевых сособственников о намерении продать свою долю – с указанием цены и иных условий сделки. Доказательством получения такого извещения могут служить ответы сособственников, удостоверенные нотариально либо в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа, а также свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности извещения продавца. Несоблюдение продавцом формы извещения свидетельствует о нарушении норм, указанных в ст. 250 ГК.
Сособственники в течение месяца должны либо приобрести предложенную долю, либо отказаться от ее покупки. Отказ сособственника от приобретения доли в квартире предоставляется в обязательном порядке в регистрирующий орган наряду с другими документами. В случае если несколько сособственников выразили намерение приобрести долю, продавец вправе выбрать, кому ее продать.
Происки соседей
Самыми сложными представляются случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются. Бывает, узнав, что кто-то в квартире хочет продать свою долю, другие сособственники начинают вставлять ему палки в колеса: не пускают в квартиру потенциальных покупателей, уклоняются от получения извещения о продаже доли. Чтобы затянуть время, сособственник письменно соглашается на покупку доли, на самом же деле вовсе не собираясь этого делать. И такие проделки частенько дают результат: время потеряно, покупатели напуганы. Продавцу приходится все начинать сначала.
К достаточно сложным можно отнести ситуации, когда сособственники не проживают в квартире (комнате) и их адреса не известны. Для соблюдения требований ст. 250 ГК РФ об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. И чем больше у продавца будет письменных доказательств того, что приняты все необходимые меры, тем проще будет отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.
Исчез неизвестно куда
В случае признания участника общей долевой собственности безвестно отсутствующим и при наличии соответствующего решения суда его преимущественное право покупки отчуждаемой доли к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит. Бывает так, что один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен таковым, а наследство на долю не оформлено – как и от кого получать отказ от права преимущественной покупки? На помощь продавцу может прийти профессиональный риелтор.
Несмотря на то что порядок продажи доли достаточно подробно сформулирован в ст. 250 ГК РФ, на практике бывают случаи нарушения положений этой статьи и отчуждения доли с явным нарушением установленного порядка.
Следует помнить, что при продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Указанный срок исчисляется со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли постороннему лицу с нарушением его права.
Есть еще момент, о котором стоит помнить. Сложности с такими сделками могут возникнуть и на стадии регистрации. Объясняется подобное тем, что регистрирующий орган по своему усмотрению может дополнительно запросить иные документы, связанные с извещением сособственников о продаже доли, помимо тех, что предоставлены на регистрацию.
Если вы покупатель
Ни для кого не секрет, что в Москве и области большая часть долей в квартирах приобретается для того, чтобы получить регистрацию по месту жительства. Как правило, о фактическом проживании речь не идет. Размер такой доли может быть мизерным, например 1/10 или 1/100. Регистрация осуществляется без согласия остальных долевых сособственников – для этого достаточно предъявить в паспортный стол документы, подтверждающие право собственности на долю.
Несколько иначе выглядит ситуация, когда, приобретая долю в квартире, покупатель рассчитывает там жить де-факто. В таких случаях юристы нашего агентства составляют информационное письмо, в котором разъясняют, что предметом сделки купли-продажи является именно доля в квартире, а не какая-то конкретная комната, в которой покупатель будет фактически проживать. Если порядок пользования между сособственниками квартиры ранее не был документально определен, то будущему владельцу доли придется обязательно решать этот вопрос самому. Но, как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает непросто. И если мирно разрешить спор не удается, то порядок пользования определяется в суде.
Суд принимает решение с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть будут учитываться следующие обстоятельства:
– имеет ли собственник доли иную площадь для проживания;
– есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы;
– финансовое положение собственника и многое другое.
Может получиться так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. А тому, у кого доля гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь.
«Пропишут» только собственника
Вселяясь в квартиру с семьей, следует учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому рекомендуем покупать долю на всех лиц, которые будут там проживать. Скажем, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, разумней приобрести ее по 1/6 на каждого.
Совершенно очевидно, что сделки с долями сопряжены с высокими рисками, юридическими и организационными сложностями. Может так случиться, что деньги вы отдадите, а проживать и даже «прописаться» на доле в квартире не сможете.
Но долевой собственности бояться не нужно. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо, покупка доли зачастую бывает единственным выходом из сложившейся ситуации.