Ипотека: чем грозит невозврат кредита
Разговоров о ситуации на рынке ипотеки сейчас очень много. Одни говорят, что она сворачивается, другие констатируют, что жива и хоронить ее рано. Какова же реальность ипотечного кредитования в России? Этот вопрос задаем генеральному директору Независимого бюро ипотечного кредитования Дмитрию Балковскому.
– Согласен, для ипотеки сейчас наступили не лучшие времена. Это, кстати, подтверждается и статистикой. Например, количество зарегистрированных ипотечных сделок в Москве резко упало. Если в декабре 2008 года их было 1406, январе и феврале 2009 – уже 297 и 181 соответственно.
– Понятно, что ипотека очень выгодна при росте цен на жилье. Сегодняшний рынок недвижимости к ипотеке граждан не очень располагает. Берут ли люди ипотечные кредиты на квартиры сегодня?
– Брать ипотечный кредит имеет смысл, когда недвижимость дешевая или ставки по кредитам низкие. Чем дороже жилье, тем менее интересна его покупка в кредит. При оценке выгодности ипотечного кредита следует также сравнить размер ежемесячного платежа по нему с размером арендного платежа на квартиру сравнимого качества. Если платеж по кредиту значительно выше – брать кредит бессмысленно. Самый универсальный способ измерения справедливости цены на недвижимость очень прост: поделите цену средней квартиры на годовой доход средней семьи – коэффициент не должен превышать 3,5–4. В Москве он до сих пор выше 10. Поэтому сегодняшний рынок недвижимости сильно перегрет и цены неизбежно продолжат падать. Кредиты на покупку квартиры берут сейчас единицы.
– Говорят, что сегодня гражданам при решении жилищных проблем могут помочь накопительные системы (стройсберкассы и кооперативы). Они могут иметь место у нас? Ваше к ним отношение?
– Можно использовать любые схемы, в том числе и стройсберкассы, главное, чтобы государство принимало во всем этом минимальное участие. Не надо взваливать на плечи налогоплательщиков бремя расплаты за чужие ошибки, как это происходит сегодня в Америке. Не нужно ничего гарантировать и брать на себя никаких обязательств. Лучше всего в том, какие из этих схем работоспособны, разберется рынок.
– Как вы считаете, откуда пошла эта либерализация при выдаче ипотечных кредитов практически всем и без первоначального взноса?
– Международный рынок секьюритизации испытал огромный рост за последние несколько лет (до середины 2007 года). Было возможно продать даже такие сомнительные активы, как ипотечный кредит из страны третьего мира с первым взносом в 5% на квартиру в бетонной коробке, красная цена которой – 40 тысяч долларов, но которую тем не менее закладывали за 150 тысяч. Как только рынок перепродажи финансовых облигаций встал, как это произошло 9 августа 2007 года, сразу же прекратили выдавать кредиты всем подряд.
– Как бороться с неплательщиками: ужесточать законы, вплоть до того чтобы сажать в тюрьму, или все же ужесточать андеррайтинг?
– Необходим работающий механизм отъема дефолтного имущества, и андеррайтинг должен быть качественный.
С молотка!
– А что делают с заемщиком на Западе, если он не возвращает кредит?
– В Америке есть специальная процедура банкротства физических лиц, имущество продается на аукционе. При этом страдает кредитная история заемщика, его кредитный балл (это трехзначное число от 750 и ниже) понижается, и в дальнейшем кредиты для такого заемщика будут значительно дороже или вообще недоступны.
– Еще при принятии закона об ипотеке депутат Госдумы Иван Грачев говорил, что нельзя давать кредит тем людям, у кого нет 30% первоначального взноса. Он был прав? Если да, то почему тогда банки давали кредиты налево и направо?
– Как я и сказал, существовал бездонный источник виртуальных денег, но теперь он иссяк, так что проблема решена сама собой. Ее рынок решил, а не увещевания. Первых взносов ниже 20% мы уже никогда не увидим, только если государство чего-нибудь не придумает.
– Может ли Россию накрыть вирус невозврата? Мол, если сосед не платит – и его не могут выселить, то и я не буду платить. Так думают некоторые недобросовестные заемщики. Есть ли в этом опасность?
– В России такой опасности нет просто потому, что кредитов было выдано немного и поэтому таких случаев будут единицы. Бороться с этим очень просто – начать выселять неплательщиков, создать для этого работающий механизм.
– Как вы относитесь к тому, чтобы банкам (они это лоббируют) позволили выселять без суда? Как на Западе это происходит? Наверняка там тоже есть неплательщики.
– В Америке выселяют с участием суда, но так как банкротств там сейчас очень много, то порой суды, например во Флориде, тратят на слушание одного дела 10–15 секунд. И решение, как правило, одно: выселить.
Процедура банкротства
– Закон о банкротстве физических лиц, который хотят принять, поможет людям? Или он поможет банкам? И нужен ли России такой закон?
– Цивилизованная процедура банкротства, конечно, необходима, и она должна учитывать интересы как заемщиков, так и банков. В России, по моему мнению, многие занимают однобокую позицию. Несчастных заемщиков сначала заманили, а теперь еще и имущество хотят отобрать злые капиталисты. Но это вполне нормально. Надо рассчитывать свои силы, когда берешь кредит. Какой тогда смысл в самом институте залога, если дефолтную квартиру нельзя продать?
– Что порой скрывают заемщики, когда просят у банка кредит? И если вскроется обман, то кредит не дадут?
– Скрывают все что угодно, но особенно невыплаченные кредиты в других банках, судимости и настоящий размер дохода. Понятно, что как только тайное становится явным, у человека могут возникнуть проблемы с получением очередного кредита. Но здесь многое зависит от того, что скрыл заемщик.
– О роли в нынешних условиях Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Сможет ли оно помочь тем, кто лишился работы и не может платить по кредиту?
– Если средства из госбюджета будут выделены, то да. Хотя, думаю, физическим лицам выгоднее сейчас продать недвижимость и погасить долг как можно быстрее, пока цены на нее совсем не упали.
– Что, на ваш взгляд, будет с ценами на жилье?
– Они будут падать, это неизбежно. Население страны уменьшается, дешевых денег больше нет, жилищный фонд стареет, 95% его изначально были низкого качества. Квартира в брежневской девятиэтажке не может стоить 200 000 долларов. Это абсурд, и для того чтобы это понимать, не надо быть аналитиком или работать в недвижимости. Цены на недвижимость стремительно падают по всему миру, и Россия здесь не является исключением. В конце концов, от резкого падения цен выиграют все стороны.
– И что бы вы в ситуации неопределенности посоветовали гражданам: брать им кредит или подождать?
– Лучше подождать. Думаю, что скоро и цены будут ниже, и условия получения кредита привлекательнее.