Достали до дна кончиками пальцев
Цены на жилье еще проседают, но это уже не впечатляет
Участники рынка недвижимости заговорили о достижении дна кризиса. Заговорили робко, осторожно, неуверенно, как будто боятся сглазить, но все же заговорили. Внешне картина напоминает купающихся детей, которые, вытянувшись в струнку, полностью погружаются в воду, касаются дна кончиками пальцев и вытянутыми вверх руками демонстрируют глубину водоема. Это называется у них «оступиться». То есть дно – вот оно, его уже можно потрогать ногами, но для этого надо окунуться в воду с головой. При этом никто даже не заикается, что твердо опирается на вязкий ил, что ситуация изменилась в пользу продавца. Балом по-прежнему правит покупатель.
Жаждущие стабилизации увидели ее первые признаки в снижении темпов падения цен, повышении спроса и общем легком оживлении рынка.
Авторитетный эксперт рынка Олег Репченко заметил «первые нотки оптимизма на рынке» еще в середине весны: «Сегодня ситуация не такая аховая, как была полгода назад. Компании, которые одни из первых признали, что кризис пришел на рынок, что нужно скидывать цены, активизировать продажи в условиях новых реалий, а не ориентироваться на старые ценники, смогли перестроиться и вышли из ситуации достойным образом. Сейчас ситуация начинает меняться».
Если обратиться к динамике цен, то завершающий хвостик графика действительно изгибается в сторону стабилизации по результатам практически всех исследований. В частности, если в начале года в Москве, по данным аналитического центра ИРН.РУ, характерным было снижение цен за неделю на 1,7%, то в конце мая этот показатель уменьшился до 0,3%. Речь идет уже о том, что на фоне укрепления рубля в ближайшее время не исключается небольшой технический рост долларовых цен на жилье. Впрочем, Росстат недавно сообщил, что в Ленинградской области цены на жилье выросли уже в первом квартале этого года (по сравнению с последним кварталом 2008 года): на первичном рынке на 1%, на вторичном на 0,3%. То есть при желании на рынке действительно можно найти все.
Желаемое или действительное
Однако можно предположить, что сдержанный оптимизм бизнеса – напускной, за хорошей миной пытаются скрыть плохую игру. Скептически настроенные коллеги считают, что желаемое выдается за действительное, за словами о стабилизации скрывается очевидное стремление хоть как-то стронуть с мертвой точки потенциальных покупателей, вытащить их из тени и спровоцировать на приобретение. Если вспомнить, как застройщики всерьез упрекали СМИ за негативные материалы, которые якобы способствовали развитию кризиса, то сейчас нельзя исключить попыток через искусственное насаждение «позитива» повлиять на ситуацию в обратную сторону. Неспроста ведущий одного из круглых столов в порядке шутки вынужден был оправдываться: название темы – «Московский рынок жилья выходит из кризиса» – выбрано не потому, что участникам заплатили много денег, а потому, что так есть на самом деле.
К тому же сами аналитики сомневаются, все ли так хорошо, как некоторые пытаются это изобразить. Так, Александр Крапин считает, что незначительное оживление рынка жилья вызвано выходом на него «выгодоприобретателей» кризиса, обогатившихся на снижении курса рубля. Но явление это кратковременное, за ним последует дальнейший спад. В свою очередь Олег Репченко по аналогии с фондовым рынком не исключает после некоторого периода стабилизации накат новой волны снижения цен на жилье, в результате которого они могут резко опуститься на «второе дно». При этом эксперт приводит веские аргументы как за, так и против подобной версии.
Не смею утверждать, дно это или нет (хотя бы потому, что надо определиться, что считать дном), но первые признаки стабилизации рынка все же налицо. Точнее сказать, на лице. В том смысле, что эти признаки можно прочитать на лице застройщиков и риелторов. На нем исчезли осенние растерянность, нервозность и беспросветное уныние. Ощущение такое, что проблемы не пропали, но жить тем не менее можно. И этому есть свое объяснение. По оценке председателя совета директоров корпорации «Инком» Константина Попова, если принять количество полученных задатков в августе прошлого года за 100%, то в декабре оно составило 30%, в феврале нынешнего – 50%, а в марте – 70%. Очевидный прогресс. Понятно, что за базу принят не самый «боевой» месяц. К тому же сказано это было на публику, что опять может породить сомнения.
Но есть вещи несомненные – это выставки. Из наиболее заметных последняя имела место в ЦДХ в апреле. Она наглядно отразила трудности рынка, оказалась существенно скромнее предыдущих. Заметно снизилось количество участников, некоторые ограничились агитационными автобусами у входа, об ипотеке – вообще молчок. Однако выставка выгодно отличалась от предшествующей наличием посетителей. Если осенью прошлого года от стенда к стенду бродили лишь скучающие соседи-конкуренты да наш брат-журналист, то в этот раз даже в будний день нельзя было не обратить внимания на пусть не очень многочисленных, но весьма заинтересованных потенциальных клиентов. Как говорится, против факта не попрешь.
Обратите внимание: ушли в прошлое разговоры об оптовых госзакупках жилья с целью поддержать застройщиков. Вспомните, как активно муссировалась эта тема на рубеже года и во властных структурах, и в деловой среде. Сейчас она, можно сказать, похоронена. С одной стороны, конечно, это проявление того очевидного факта, что в казне на выкуп нет денег. Но с другой стороны, сами застройщики уже не очень-то и просят об этом. Не то чтобы оптовые закупки сегодня им без надобности. Просто привыкают опираться на собственные силы.
А как пренебречь такими факторами, как стабилизация курса рубля, снижение ставки рефинансирования? Все было из рук вон плохо, когда нефть рухнула ниже 40 долларов за баррель. Но сейчас она уже выше 60 долларов. Конечно, между изменением цен на нефть и спросом на жилье есть временной лаг. И все же. Наконец, собственно жилищная проблема никуда не делась, объективная потребность в жилье сохранилась, и отложенный спрос будет поджимать все крепче.
Все-таки есть что-то реальное в разговорах о стабилизации.
Что оно значит
Почему-то на рынке жилья большинство связывает дно с минимумом цен. Но снижение цен наблюдалось и прежде. Можно напомнить о распространенном в недавнем прошлом понятии их сезонного колебания. Тем не менее никто не называл это кризисом и не искал никакого дна. Поэтому утверждать об однозначной связи цен и дна вряд ли справедливо.
У Александра Крапина дно кризиса ассоциируется с началом скупки подешевевших активов сильными игроками рынка. Очень похоже на минимум цен, если не совпадает полностью.
Оригинальный индикатор дна предложил руководитель Федерального центра ценообразования в строительстве Евгений Ермолаев. По его словам, сегодня цифры на «бирке» к квартире и реальная цена, по которой заключается сделка, иногда отличаются более чем в два раза. Это тормозит развитие рынка. Состояние неопределенности не стимулирует покупателя к совершению сделки. По мнению Ермолаева, первой вехой на пути к оживлению рынка станет соответствие бирки на товаре реальным сделкам. Тогда у потенциального покупателя появится уверенность, что цена растет. Красивая идея, но, как следует из слов самого автора, это будет означать уже начало роста цен, то есть выход из стабилизации и уход от дна, а не его достижение. Поздновато…
Попробую предложить свой вариант. Достижение дна – это признание того факта, что участники рынка адаптировались к новым условиям. Кризис – это переходный процесс. Он нарушает размеренное движение рынка. Происходит резкое по времени и масштабам снижение уровня жизни населения. Прежний баланс спроса и предложения разбивается вдрызг. Начинается длительный и болезненный процесс привыкания к новым условиям существования. Секвестируются бюджеты, сокращается персонал, режутся зарплаты, ужимается реклама и т. д. Корректируется все: цены, объемы строительства, психология продавцов и покупателей и многое другое. Но через какое-то время переходный процесс завершается, и вновь на рынке устанавливается некое подобие равновесия и даже относительного спокойствия. Это когда все понимают, что жить можно и в новых условиях. Происходит стабилизация на новом уровне цен, спроса, объема сделок. Привыкание к новым условиям вполне можно считать достижением дна. Если следовать широко распространенной идее, что кризис сидит в головах людей, то можно продолжить, что именно там-то, в головах, он и достигает дна. В этом смысле мы его, по-видимому, вполне достигли.
Но это не означает, что цены окончательно завершили свое падение и вот-вот начнут очередной взлет. Судя по всему, стабилизация будет длительной. Не слышал, чтобы кто-то из экспертов отвел на нее менее полугода. В состоянии, близком к равновесию, цены весьма чувствительны к внешним воздействиям. В частности, подвержены сезонным колебаниям. Лето – не самое подходящее время для приобретения жилья, поэтому ближайшие месяцы мы, скорее всего, продолжим наблюдать небольшой дрейф цен вниз.
А когда же цены все-таки пойдут вверх? Не волнуйтесь, о чем о чем, а об этом риелторы и застройщики предупредят всех заранее.