Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 08 июня 2009 г. 10:00
Публикация в газете: №17 (744) от 04 июня 2009 г.

Компания «Гарант», служба правового консалтинга отвечает

Компания «Гарант», служба правового консалтинга отвечает

Организация уступает право требования на квартиры в строящемся доме физическим лицам. Указанная операция является объектом налогообложения НДС...

Организация уступает право требования на квартиры в строящемся доме физическим лицам. Указанная операция является объектом налогообложения НДС. Каков порядок заполнения счетов-фактур при возникновении обязанности по уплате НДС? может ли организация выписать один общий счет-фактуру (по итогам квартала), учитывая, что права на жилье переуступаются физическим лицам?

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

При переуступке прав требования на жилые помещения необходимо учитывать следующие существенные нюансы.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ" по инвестиционному договору инвестор вносит денежные средства, имущество и другие инвестиции, приобретая тем самым право требования законченного строительством объекта недвижимости. Инвестор может передать принадлежащее ему имущественное право третьему лицу, в том числе и по договору уступки права требования.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, уступку прав требования на жилое помещение физическому лицу следует рассматривать как операцию по уступке имущественных прав.

В свою очередь пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ предусматривает, что передача имущественных прав признается объектом налогообложения НДС. Налоговая база по НДС при передаче имущественных прав определяется с учетом особенностей, предусмотренных ст. 155 НК РФ (абзац 5 п. 1 ст. 153 НК РФ).

Так, п. 3 ст. 155 НК РФ предусматривает, что при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. В данном случае сумма НДС определяется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Аналогичные выводы представлены в письмах Минфина России от 20.09.2006 N 03-04-10/13, УФНС РФ по г. Москве от 16.03.2006 N 19-11/20523.

Момент определения налоговой базы по операциям передачи имущественных прав на жилые помещения определяется как день уступки права требования (п. 8 ст. 167 НК РФ). На основании п. 3 ст. 433 ГК РФ, если договор об уступке права требования подлежит государственной регистрации, то такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации. Таким образом, налог должен уплачиваться в бюджет в момент государственной регистрации договора.

Относительно заполнения реквизитов счетов-фактур (в том случае, когда контрагенты являются физическими лицами), а также о возможности составления общего счета-фактуры отметим следующее.

В силу п. 3 ст. 168 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщик не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи имущественных прав, обязан выставить соответствующие счета-фактуры.

Обязанность составлять счета-фактуры, а также вести журналы учета полученных и выставленных счетов-фактур, книги покупок и книги продаж при совершении операций по реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения НДС, также установлена для налогоплательщиков п. 3 ст. 169 НК РФ.

При этом в п. 5 ст. 169 НК РФ приведены все обязательные реквизиты счета-фактуры, в том числе наименование, адрес и ИНН покупателя-физического лица.

Порядок заполнения показателей счета-фактуры, предусмотренных п. 5 ст. 169 НК РФ, определен приложением N 1 к Правилам ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914 (далее - Правила ведения).

В данном случае в строках 4, 6, 6а, 6б счета-фактуры, соответственно, указываются фамилия и инициалы физического лица, адрес его регистрации (места жительства), ИНН покупателя.

Однако в Правилах ведения нет указаний о порядке заполнения строк (граф) счета-фактуры в случае отсутствия информации по соответствующему реквизиту документа. В этих случаях налоговые органы рекомендуют ставить прочерки (письмо МНС России от 21.05.2001 N ВГ-6-03/404). Так как в НК РФ нет прямого запрета на такой способ составления счета-фактуры при отсутствии информации по отдельным позициям, Вы вправе выбрать этот способ.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что оформление единого счета-фактуры за определенный период с приложением к нему списка физических лиц формально будет являться нарушением требований п. 5 ст. 169 НК РФ.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 169 НК РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия предъявленных сумм НДС к вычету (возмещению), и не является первичным учетным документом, на основании которого ведется бухгалтерский учет.

Счета-фактуры, составленные и выставленные с нарушением установленного порядка, в соответствии с п. 2 ст. 169 НК РФ не могут являться основанием для принятия предъявленных покупателю продавцом сумм налога к вычету (возмещению).

В рассматриваемой ситуации права требования передаются физическим лицам, у которых отсутствует необходимость принятия сумм НДС к вычету (возмещению). Соответственно, нарушение порядка составления счетов-фактур к каким-либо налоговым последствиям не приводит (как впрочем, не связано и с нарушением бухгалтерского учета, поскольку, как уже было отмечено, счет-фактура первичным учетным документом не является).

В связи с этим, на наш взгляд, при переуступке права требования физическим лицам может быть оформлен один общий счет-фактура, отражающий и содержащий ссылки на все сделки (договора) отчетного периода. Главное, чтобы счета-фактуры были составлены и зарегистрированы в книге продаж до конца отчетного периода. Косвенно данная позиция была подтверждена Минфином России от 15.11.2006 N 03-04-11/217.

Однако порядок составления общего счета-фактуры следует закрепить в учетной политике организации.

Также хотелось бы обратить ваше внимание на порядок заполнения основных реквизитов счета-фактуры.

Следует отметить, что порядок заполнения счета-факты по сделке уступки права требования не урегулирован ни главой 21 НК РФ, ни постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914.

На наш взгляд, в данном случае можно воспользоваться рекомендациями налоговых органов по оформлению счетов-фактур при реализации имущества, учтенного с НДС (письма МНС РФ от 13.05.2004 N 03-1-08/1191/15@, УФНС РФ по г. Москве от 12.10.2004 N 24-11/65554, от 11.05.2004 N 24-11/31157, от 17.03.2003 N 24-11/14433).

При переуступке права требования порядок заполнения счета-фактуры будет следующим:
- в графе 1 - цедент делает запись "с межценовой разницы";
- в графе 5 - указывается "межценовая разница" с учетом НДС;
- в графе 7 - расчетная ставка НДС (18/118), с пометкой "с межценовой разницы";
- в графе 8 - сумма НДС, исчисленная в указанном выше порядке;
- в графе 9 - стоимость реализуемого имущественного права с учетом НДС.

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Степовая Яна, Родюшкин Сергей

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев