Компания «Гарант», служба правового консалтинга отвечает
Организация планирует закупить оборудование в Греции. При покупке оборудования продавец просит предоплату — 100%. Представитель продавца поручается, что товар будет надлежащего качества и обмана никакого не будет…
Организация планирует закупить оборудование в Греции. При покупке оборудования продавец просит предоплату — 100%. Представитель продавца поручается, что товар будет надлежащего качества и обмана никакого не будет . Представитель готов отдать в залог квартиру. Квартира, которая может быть передана в залог организации, находится в собственности гражданина и располагается на территории России. Схема сделки разрабатывается, возможно, с гражданином будет заключен посреднический договор.
Может ли быть передана квартира в залог, и каким договором это оформляется? Каковы особенности данного договора, какие риски могут быть связаны с реализацией права залога на жилище гражданина?
Прежде всего отметим, что посредническим договором, заключаемым с гражданином, может быть либо договор комиссии (глава 52 ГК РФ), либо агентский договор (глава 53 ГК РФ).
Предметом вышеназванных договоров является совершение посредником какой-либо сделки от своего имени, но в интересах представляемого.
В такой ситуации Ваша организация не должна заключать договор поставки с греческой фирмой, поскольку Вами уже будет заключен посреднический договор, предметом которого и будет обсуждаемая поставка оборудования.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательства. Залог возникает в силу договора (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
При этом согласно ст. 336 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
В соответствии с п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) залог квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется в первую очередь отдельным законом — Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке), но нормы этого закона повторяют общие положения приведенные выше.
В соответствии со ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона (залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно ст. 2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, залог является способом обеспечения основного обязательства (в Вашем случае — поставки оборудования), который возникает на основании отдельного договора, заключаемого между кредитором по основному обязательством — залогодержателем (в Вашем случае — покупатель, то есть Ваша организация) и собственником предмета залога — залогодателем (в Вашем случае — гражданином, являющимся собственником квартиры).
Следовательно, при заключении посреднического договора договор залога заключается с самим посредником, гражданином — собственником квартиры, выступающей в качестве предмета залога, в обеспечение исполнения его обязательств по посредническому договору.
В случае, если посреднический договор заключен не будет, и Вашей организацией будет заключен договор поставки оборудования непосредственно с греческой фирмой, договор залога заключается с указанным гражданином как залогодателем — третьим лицом.
Вопрос о взаимоотношениях между должником по основному обязательству и залогодателем в рамках взаимоотношений по залогу не рассматривается и никак не влияет на права залогодержателя.
В соответствии со ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом согласно п. 1 ст. 21 Закона об ипотеке приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения не допускаются.
Для договоров залога жилых помещений (квартир) Законом об ипотеке предусмотрены некоторые особенности. В соответствии со ст. 75 вышеназванного Закона при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, принадлежащие на праве собственности физическому лицу, возможно только в судебном порядке (п. 4 ст. 54.1 Закона об ипотеке).
Порядок обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение определен ст. 78 Закона об ипотеке. Согласно указанной норме, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире.
При этом следует иметь в виду, что лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество (п. 3 ст. 53 Закона об ипотеке).
Необходимо отметить, что в отношении недвижимости, заложенной по договору ипотеки, законодатель определил специальный порядок реализации при обращении взыскания. Такая недвижимость реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 56, п. 6 ст. 57 Закона об ипотеке).
Рекомендуемая литература:
— Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки (Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова, «Законодательство и экономика», N 5, май 2006 г.)