Ипотечный кредит: скорее жив, чем мертв?
За последние несколько месяцев ипотечное кредитование «хоронили» несколько раз. То и дело появлялись сообщения о полной неспособности банковской системы как полноценного кредитора. С другой стороны, СМИ говорили о нестабильности рынка труда и полном провале заемщиков – с начала года суды приняли более 10 000 исковых заявлений. Тем не менее цены на недвижимость упали на 30–40%. Хороший момент для приобретения жилья – но можно ли получить «недоступную» ипотеку?
А у меня и справка есть…
Даже сейчас, в условиях кризиса, ипотечные кредиты никто не отменял. Меж тем банки ужесточили требования к заемщикам: чтобы получить ипотеку, нужно предоставить официальное подтверждение доходов – причем как «белой», так и «серой» части.
Неофициальный доход необходимо подтверждать в письменной форме – хотя не так давно были программы, когда банк выяснял это по телефону – звонок работодателю снимал все вопросы.
Минимальный размер «белой» зарплаты не регламентирован, но желательно показать не менее 30–35% от общей суммы. Правда, это не касается госслужащих – у них доход должен быть полностью «белым».
К слову, понятие «доход» не исчерпывается размером оклада. Банки рассматривают и другие источники – например, прибыль от сдачи в аренду жилых или нежилых помещений. Но только при наличии зарегистрированного договора, согласно которому собственник исправно отчисляет налог.
В статью доходов можно записать и алименты – для этого нужно предоставить выписку с расчетного счета и подтвердить размер ежемесячных поступлений. Бывают случаи, когда супруги заключают брачный договор или соглашение, по которому муж обязуется перечислять значительную часть денег на содержание ребенка. Эти средства идут в общую копилку и тоже рассматриваются банком.
Кредитные организации интересуются не только размером оклада, но и постоянством заемщика: на последнем месте желательно отработать не менее шести месяцев. А индивидуальные предприниматели (ИП) должны «отслужить» два года – год.
Парадокс, но «частникам» неохотно дают кредиты. В банковской среде существует стереотип о ненадежности представителей малого бизнеса: дело может прогореть в любой момент, и тогда кредитор рискует остаться без прибыли. Чаще идут навстречу тем ИП, у которых есть хорошие активы: помещение, техника, транспорт. Размер выплаченных налогов тоже играет не последнюю роль – чем больше отчисления, тем выше уровень дохода.
Но все усилия пойдут прахом, если у заемщика нет первоначального взноса – как минимум 30–40% от стоимости недвижимости. Исключением стал ВТБ-24 – здесь достаточно показать 20% собственных средств. Это большая разница по сравнению с прошлым годом, когда были программы без первоначального взноса. На растущем рынке банки понимали, что через месяц-другой цена на квартиру вырастет, тем самым они получали финансовую дельту – гарантию дальнейших выплат кредита.
В нынешних условиях эти программы не эффективны. Допустим, заемщик получит 100%-ный кредит и в первый же месяц откажется платить взносы. Банку придется реализовывать купленную квартиру, и не факт, что ее продадут за первоначальную цену: спрос нынче невелик. В конце концов, банк потерпит убытки – 10–15% от сделки.
Не случайно кредиты без первоначального взноса находились в группе риска. В этом случае невыплаты в несколько раз больше, чем у банков, которые придерживались строгой политики. В США эта тенденция наиболее четко просматривается. Не так давно – конец 2008-го – пошла вторая волна задержек по кредитам, где проценты выплачивали спустя два-три года после получения денег.
Возраст заемщика тоже имеет значение. Кредит выдают с 21 года, но молодым людям стоит уладить проблемы со срочной службой. Если нет военного билета, вопрос отложится до 27-летия. Окончание срока кредитования варьируется от 55 до 70 лет. Некоторые банки могут сместить границу на два-три года для надежных заемщиков.
Но программы, где заемщиками могут быть и дети, и родители, не так долгосрочны – банки ориентируются на возраст старшего получателя. Разница в возрасте родителей и детей не позволяет по максимальным срокам брать кредит. Если старшему «в группе» осталось 5–7 лет до предельного возраста, деньги выдаются на тот же срок.
Размер кредита напрямую зависит от совокупного дохода семьи. Для займа до миллиона достаточно 25–27 тысяч. Такие кредиты берут при альтернативных сделках, или когда есть значительная часть собственных средств. Хотите больше миллиона рублей – покажите банку 40–43 тысячи на двух человек. Три – три с половиной миллиона дадут при доходе около 100 тысяч.
Программа максимум – от квартиры до коттеджа
Несмотря на кризис, ипотечное разнообразие осталось. Сейчас есть программы на покупку вторичного жилья: квартир, комнат, коттеджей, таун-хаусов, пентхаусов и земли. Единственное, на что денег гарантированно не дадут, – новостройка. Но можно получить заем под залог имеющейся недвижимости.
Новостройка всегда была делом рисковым, а в нынешних условиях и подавно. Конечно, крупные компании – ДСК-1, Проект-Инвест, Главмосстрой – выполняют свои обязательства и предоставляют квартиры. Поэтому в данном случае риск необходимо оценивать отдельно.
Важно выяснить, на какой стадии строительства находится ваш объект – к примеру, на промежутке от сдачи до получения собственности риски сводятся к минимуму. Но главное, чтобы застройщик выполнил все нормы и оформил документы должным образом, – в соответствии с ФЗ № 214 и статьей о договоре долевого участия.
Тогда будут прописаны все обязательства продавца – в том числе и по срокам. Кроме того, объект подлежит регистрации в управлении Федеральной регслужбы, так же как и вторичное жилье. Это позволяет избежать двойных продаж квартир. И на данный момент договор долевого участия – самая надежная страховка.
Если говорить о кредитовании «вторички», то в приоритете жилые дома из кирпича и моноблока. Панельные и блочные дома подойдут, за исключением пятиэтажек, предназначенных под снос.
Под приобретение комнаты кредит (от 1 млн до 1,8 млн рублей) можно получить только в Сбербанке. Самые востребованные районы, по традиции, – запад, юго-запад, северо-запад.
Многое зависит от года постройки, серии дома и материала перекрытий. В основном банки кредитуют дома постройки 70-х годов с железобетонными перекрытиями, снабженные коммуникациями и удобствами.
Требования к загородным домам и коттеджам у банков сильно разнятся. В одном случае это должен быть дом в коттеджном поселке. Если объект находится просто в населенном пункте, он не подлежит кредитованию. Кроме того, в доме должны быть все коммуникации – централизованный подвод воды и канализация обязательны. Желательно, чтобы коттедж располагался в доступных пределах от автомобильных трасс – 10–15 км. Впрочем, требования к объекту кредитования лучше уточнять в том банке, где вы хотите получить кредит.
* Документы, необходимые для получения кредита:
– справка по форме 2-НДФЛ и справка с места работы;
– заверенная копия трудовой книжки;
– документы о семейном положении;
– копия св-ва о присвоении ИНН;
– копия страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования;
– документ об образовании;
– активы (справки из банка);
– свидетельства о рождении детей (если есть дети);
– сведения о кредитной истории – если до этого были кредиты.