Московская жилищная газета

Ипотека

Опубликовано на сайте: 20 декабря 2007 г. 07:50
Публикация в газете: №51 (674) от 20 декабря 2007 г.

Не так страшен черт...

Не так страшен черт...

В то время как одни банки явно или «втихую» ограничили кредитование, другие, напротив, продолжают биться за каждого заемщика.

«Боевые» потери – 50–100 тыс. заемщиков

С эмоциональной точки зрения наиболее остро и болезненно ипотечный кризис восприняли, пожалуй, риэлторы, которые и без того переживают сейчас не самые лучшие времена. Оно и понятно. В их деле, как ни в каком другом, важна стабильность. Всякие резкие изменения, чего бы они ни касались, рвут цепочки альтернативных сделок. Длительные усилия идут прахом, бизнес начинает вертеться вхолостую. В начале осени нехватка «ликвидности» у банков (это по-научному, а чтобы было всем понятно, скажу проще – нехватка денег. – Прим. Арк. Райкина) спровоцировала задержки в выдаче кредитов, занижение стоимости жилья и другие неблаговидные поступки. Как следствие, участились случаи срыва сделок. В кругу риэлторов появились чуть ли не панические настроения. Отражением беспокойства стало подписание ведущими компаниями хартии «О гарантиях участников рынка недвижимости при совершении ипотечных сделок», в которой они дали честное пионерское слово не подводить друг друга. Генеральный директор группы компаний «Лаурел» Ирина Радченко утверждает, что в некоторых случаях это сработало.

Почувствовали на себе влияние кризиса и застройщики. Вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев сообщает о проводимых в последние месяцы интенсивных переговорах с ведущими американскими инвестиционными банками:

– Они смотрят на нас со своих небоскребов, поскольку мы очень далеко, и плохо видят, что у нас тут происходит. Они не видят, что наша ипотека по качеству выше, чем американский сабпрайм (кредиты ненадежным заемщикам. – Прим. авт.). И поднимают цену привлекаемых денег.

Непосредственно в банковской сфере генеральный директор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов констатирует ужесточение процедуры проверки платежеспособности клиентов в последние несколько месяцев и свертывание программ для высокорисковых категорий заемщиков.

Оценивая ситуацию с ипотечным кредитованием в целом, генеральный директор Международной академии ипотеки недвижимости Татьяна Никитина отмечает, что по инерции число выдаваемых кредитов растет. Однако темп прироста по сравнению с предыдущим годом сократился в 7 раз! На этом основании она полагает, что вряд ли в 2010 году в России выдадут миллион кредитов, как это предусмотрено нацпроектом.

Оценивая «боевые» потери российской ипотеки из-за американского провала, генеральный директор КУИ «Ямал» Александр Скоморохин предостерегает от легкомысленного к ним отношения. По его сведениям, на нашу ипотеку от зарубежных инвесторов недополучено примерно 2 млрд. долларов. Если средний по стране кредит сейчас составляет около 30 тыс. долларов, то это значит, что ипотечные кредиты недополучили от 50 тыс. до 100 тыс. человек. Для сравнения: всего в России выдано около 300 тыс. кредитов. По иному, но в том же духе оценивает ситуацию Василий Белов:

– Сегодня подняли ставки или ушли с рынка банки, занимающие в совокупности около 23% рынка. При этом средневзвешенные ставки выросли в долларах на 0,2%, в рублях на 0,7%.

...а кому мать родна

В то время как большинство участников ипотечного рынка находятся в состоянии крайнего напряжения, отдельные его представители один за другим демонстрируют признаки полного благополучия. То кредитный брокер «Фосборн Хоум» заявит о готовности перекредитовать заемщиков крупнейших банков по более низкой ставке, то агентство недвижимости «МИАН» объявит сезон ипотеки на выгодных условиях, то «Райффайзенбанк» проводит новогоднюю акцию под девизом «Комиссия банка – 0%». Пока одни рыскают в поисках денег для заемщиков, другие ищут – кому бы эти деньги выдать.

Хоть и трудно одно вяжется с другим, но никакого противоречия нет, объясняет руководитель отдела по связям с общественностью компании «Фосборн Хоум» Юлия Полякова. Если на рынке есть проблемы и какие-то отдельные банки испытывают серьезные трудности, то это не значит, что в целом произошла катастрофа. Что никто не пытается снизить ставки, перекупить чьи-то кредиты или переманить клиентов.

– Да, в целом конъюнктура рынка ухудшилась, – соглашается Юлия Полякова, – но даже ухудшившиеся условия сегодня лучше по сравнению с теми, что кредитные организации предлагали полтора-два года назад. Несмотря на более тяжелое положение банков, конкуренция по ставкам среди них существует. Борьба за заемщика продолжается.

Татьяна Никитина уточняет, что наиболее уверенно чувствуют себя иностранные банки, у которых дешевые деньги, и российские банки с государственным капиталом. А то, что переманивают клиентов, – не удивительно. Два-три года назад люди брали кредиты под сумасшедшие по нынешним меркам проценты. Если тогда это было 14%, то сегодня стало 9%. Почему бы не перекредитоваться?

Строители также не склонны драматизировать ситуацию. Коммерческий директор «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев считает, что застройщики уже привыкли к определенной марже:

– Сейчас деньги, конечно, подорожали. Мы это чувствуем по слегка возросшим аппетитам некоторых банков. Но пока нет ничего критического. Ну немножко, на какие-то 1–2%, снизятся заработки. Надо относиться к этому философски. К тому же чем дальше, тем влияние временных трудностей будет сказываться меньше.

Василий Белов в целом не видит системных предпосылок к ипотечному кризису в России. Недвижимость не дешевеет, а в некоторых регионах продолжает расти. К тому же ипотека до сих пор не является серьезным макроэкономическим параметром в силу ее незначительных объемов.

Выручит короткая память

Среди специалистов превалирует мнение, что худшее уже позади. Василий Белов не ожидает впереди каких-то серьезных перемен, в частности, удорожания ипотечного продукта:

– Изменения коснулись четверти рынка. Это и много, и незначительно одновременно. В любом случае ситуация выровняется, это займет 6–9 месяцев.

По его прогнозам, в течение следующего полугодия средневзвешенные ставки повысятся на 0,1%. В этом смысле сейчас самый лучший момент для ипотеки, считает брокер. Потому что ставки в ближайшие шесть месяцев не снизятся, а цены на рынке недвижимости за это время увеличатся на 5–7%.

Директор департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24» Анатолий Печатников тоже не прогнозирует драматичного повышения процентных ставок. Драматично – это больше 1%. В банке полагают, что рост рынка в будущем году составит не менее 80%, а по итогам года общий объем кредитования в России достигнет минимум 54 млрд. долларов.

– Я считаю, – говорит Анатолий Печатников, – что это прогноз умеренно-консервативный. По моим личным оценкам, для России еще 4–5 лет не видно никаких существенных ограничений в росте объемов ипотечного бизнеса. Это исходя из того, что сейчас с использованием ипотеки покупается только каждая пятая квартира.

Примерно той же позиции придерживается заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк. Даже при худшем развитии событий он ожидает рост рынка в полтора раза, а для своего банка надеется на двойное увеличение объемов в будущем году.

Однако наиболее веское обоснование в пользу стабилизации привел Александр Скоморохин, сославшись на одного из американских аналитиков:

– Счастье в том, что у инвестора короткая память. Сейчас в США спишут убытки, пройдет полгода-год, деньги куда-то нужно размещать, и, скорее всего, ситуация как-то стабилизируется, а это положительно отразится на ипотеке в нашей стране.

Сергей Домнин

Другие статьи на тему: Ипотека

  • Высшее образование оплачивает кредит
    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает новый ипотечный продукт «Образование». Он адресован тем, кто мечтает сделать карьеру, получив качественное образование, стать востребованным профессионалом в своем деле. Ипотечный кредит на осуществление мечты выдается под залог имеющегося жилья. Уникальность программы - в объединении лучших качеств ипотечного и потребительского кредитования.
  • Ипотека в гражданском браке
    По статистике каждая пятая молодая пара Москвы живет в гражданском браке. За время совместного проживания пары обычно наживают какое-нибудь совместное имущество. Иногда дело доходит и до приобретения квартиры – в том числе и с помощью ипотечного кредита. Какие проблемы могут возникнуть у людей, состоящих в гражданском браке, рассказывает юрист компании «Рескор» Екатерина Гусева:
  • Льготная ипотека для не всех учителей
    В преддверии «Дня Учителя» было объявлено, что молодые преподаватели общеобразовательных учреждений получили первые кредиты на приобретение жилья в рамках своей «профессиональной» ипотечной программы. Новоиспеченный блин выглядит румяным и аппетитным. Но пробуют его осторожно – как бы не обжечься.
  • Купи новую квартиру сейчас, а старую продашь потом
    Сделать это стало гораздо проще с новой ипотечной программой «Переезд». Она разработана совместно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
  • Полюбовный треугольник: «банк-брокер-клиент»
    Получить кредит на жилье совсем не просто. Нужно быть положительным во всех отношениях, иметь неподмоченную репутацию и прилично зарабатывать. Но это далеко не все. Банки предлагают сейчас столько кредитных программ, что разобраться в них и выбрать «свою» без специальных знаний и большого запаса времени мудрено. Ведь ипотечный кредит – довольно сложный продукт.