Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 30 апреля 2009 г. 13:24
Публикация в газете: №13 (740) от 30 апреля 2009 г.

Цены на коммерческую недвижимость идут вниз

Цены на коммерческую недвижимость идут вниз

Цены на коммерческую недвижимость идут вниз, но многие аналитики утверждают, что сейчас самое время инвестировать свои средства в данный сегмент. Почему? Этот вопрос и стал предметом обсуждения на недавно прошедшей встрече в Московском бизнес-клубе.

«В марте 2009 года объем предложения на рынке коммерческой недвижимости вырос, что, впрочем, было ожидаемо, – отметил в своем выступлении гендиректор консалтинговой компании Денис Колокольников. – Тем не менее предложение все же существенно ниже рекордных показателей декабря 2008 года, когда собственники в срочном порядке «сбрасывали», пока не перевелись покупатели.

Еще одна тенденция сегодняшнего рынка купли-продажи – выход на рынок большого количества крупных объектов. Если сравнивать с тем, что происходило в докризисные времена, то общая площадь объектов по сравнению, например, с февралем 2008 года выросла на 23%, тогда как объектов стало больше всего на 1%.

По-прежнему на крайне низком уровне находится и количество сделок. Стагнация на рынке продолжается. Причина все та же: на данный момент рынок еще не сориентировался по уровню цен, поэтому и разрыв между ценами спроса и предложения достаточно велик. Собственники по возможности стараются не снижать цену, хотя уже всем понятно, что по докризисным ценам покупателя найти нереально. Поэтому в процессе переговоров большинство собственников надеются на дисконт в размере 20–30%, а порой и 50%. Например, офисное помещение в бизнес-центре класса А на ул. Щепкина за февраль подешевело на 30%. А торговое помещение на Покровке только за месяц упало в цене аж на 49%: с 15 000 до 7665 долларов за «квадрат». Но даже и с такими скидками покупатели не спешат покупать, они ожидают ценового дна. Хотя, я думаю, что первого ценового дна мы уже достигли».

Это заявление аналитика как-то оживило собравшихся в зале. Все стали бурно обсуждать вопрос: а когда рынок коммерческой недвижимости ляжет на дно окончательно? К сожалению, сказать об этом так никто и не смог. Кроме того, все зависит от экономической ситуации в стране. Может быть, первое дно, которое нащупал рынок сегодня, и станет окончательным. «Так что, – как отметила руководитель отдела консультаций по недвижимости одной из компаний Ольга Архангельская, – надо покупать сейчас, тем более что есть из чего выбирать, да и компании вполне охотно идут на торг. Если у кого есть финансовые возможности, то можно купить совсем недорого, например, землю. Ее в последние годы компании понабрали так много, что сейчас этот актив они готовы сбросить по вполне разумным ценам. Можно подобрать неплохие участки, которые в дальнейшем принесут солидную прибыль. Как бы и что ни говорили, но земля всегда будет в цене. И сегодняшний спад цен на нее временный. Так что мое мнение однозначно: если объект хороший, то его нужно обязательно покупать».

– Надо сказать, что кризис положительно повлиял на рынок консалтинговых услуг, – говорит Денис Колокольников. – Хотя число обращений снизилось, но существенно меньше стало и «неопределенных» обращений. Теперь клиенты четко ставят цели и соответственно их интересует конкретный результат. Раньше девелоперы нередко занимались разработкой концепции самостоятельно. Сейчас к нам обращаются даже те, кто раньше считал исследования и консалтинг лишним звеном и пустой тратой денег. Слишком велика цена ошибки. Сейчас заказчик хочет точно знать, что делать с его активами и сколько они стоят.

Конечно, крайне востребована сейчас и услуга инвестиционного консалтинга и брокериджа. Когда рынок в стагнации, и средние сроки экспонирования достигли 5 месяцев, продажа объекта представляется крайне сложной задачей. Успех операции во многом зависит от понимания того, что в новых рыночных условиях будет привлекательно для инвестора и каким образом изменится направление денежных потоков. Без серьезного мониторинга, точной оценки, анализа рынка это сделать практически невозможно, – заканчивает Денис Колокольников.

На встрече был затронут вопрос о залоговых объектах. Ряд специалистов считают, что банкам их держать на балансе становится все тяжелее, и они в скором времени начнут «выбрасывать» их на рынок. А это означает дальнейшее понижение цен. «Но большой угрозы рынку залоговых активов, я думаю, это не несет, – успокоил собравшихся в зале директор отдела финансовых рынков и инвестиций московского агентства недвижимости Евгений Семенов. – Крупные банки дешево продавать не будут, разве что мелкие. А у них активов не так много. Поэтому, даже если банки и будут выбрасывать на рынок активы, существенного влияния на ситуацию это не окажет».

Кроме того, не стоит забывать, что объект может стоить и дешево, а вот сколько придется заплатить налогов при его покупке, большой вопрос. «Порой это и останавливает потенциальных покупателей, – отметил юрист одной из компаний Андрей Чумаков. – Они к нам приходят и просят просчитать все варианты покупки того или иного объекта на предмет оптимизации налогов. И если находятся возможности избежать большого налогообложения при покупке коммерческого объекта, то он покупается».

Так стоит все же сейчас инвестировать в коммерческую недвижимость, например в коммерческую недвижимость Чехии или нет? К общему мнению участники встречи не пришли. Одни говорили, что выгодно, другие – опасно, кто-то предлагал ждать еще снижения цен. Но все же основная проблема – риски, которые ждут тех, кто сегодня покупает, к примеру, офис. Риск не столько его потерять в дальнейшем, сколько в том, что он не сможет окупиться долгое время. Арендаторов офисов становится меньше, ставки аренды падают. «И вот, чтобы уменьшить риски и получить весомую прибыль, – советует председатель совета директоров московской управляющей компании Михаил Кудрявцев, – нужно вложиться в закрытый паевый инвестиционный фонд. Мне могут возразить, что многие ПИФы сейчас разорились, в других по паям люди получат копейки, а вы, мол, призываете нас вкладываться в них. Все это так, но не совсем. Действительно, обычные паевые фонды – это риск. Я же приглашаю вступать в закрытые паевые фонды. Они регистрируются федеральным органом и как бы находятся под колпаком у государства, поэтому исчезнуть не могут. Да и создают такие фонды, как правило, профессионалы, поэтому без дивидендов человек не останется».

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.