Цены на коммерческую недвижимость идут вниз
Цены на коммерческую недвижимость идут вниз, но многие аналитики утверждают, что сейчас самое время инвестировать свои средства в данный сегмент. Почему? Этот вопрос и стал предметом обсуждения на недавно прошедшей встрече в Московском бизнес-клубе.
«В марте 2009 года объем предложения на рынке коммерческой недвижимости вырос, что, впрочем, было ожидаемо, – отметил в своем выступлении гендиректор консалтинговой компании Денис Колокольников. – Тем не менее предложение все же существенно ниже рекордных показателей декабря 2008 года, когда собственники в срочном порядке «сбрасывали», пока не перевелись покупатели.
Еще одна тенденция сегодняшнего рынка купли-продажи – выход на рынок большого количества крупных объектов. Если сравнивать с тем, что происходило в докризисные времена, то общая площадь объектов по сравнению, например, с февралем 2008 года выросла на 23%, тогда как объектов стало больше всего на 1%.
По-прежнему на крайне низком уровне находится и количество сделок. Стагнация на рынке продолжается. Причина все та же: на данный момент рынок еще не сориентировался по уровню цен, поэтому и разрыв между ценами спроса и предложения достаточно велик. Собственники по возможности стараются не снижать цену, хотя уже всем понятно, что по докризисным ценам покупателя найти нереально. Поэтому в процессе переговоров большинство собственников надеются на дисконт в размере 20–30%, а порой и 50%. Например, офисное помещение в бизнес-центре класса А на
ул. Щепкина за февраль подешевело на 30%. А торговое помещение на Покровке только за месяц упало в цене аж на 49%: с 15 000 до 7665 долларов за «квадрат». Но даже и с такими скидками покупатели не спешат покупать, они ожидают ценового дна. Хотя, я думаю, что первого ценового дна мы уже достигли».
Это заявление аналитика как-то оживило собравшихся в зале. Все стали бурно обсуждать вопрос: а когда рынок коммерческой недвижимости ляжет на дно окончательно? К сожалению, сказать об этом так никто и не смог. Кроме того, все зависит от экономической ситуации в стране. Может быть, первое дно, которое нащупал рынок сегодня, и станет окончательным. «Так что, – как отметила руководитель отдела консультаций по недвижимости одной из компаний Ольга Архангельская, – надо покупать сейчас, тем более что есть из чего выбирать, да и компании вполне охотно идут на торг. Если у кого есть финансовые возможности, то можно купить совсем недорого, например, землю. Ее в последние годы компании понабрали так много, что сейчас этот актив они готовы сбросить по вполне разумным ценам. Можно подобрать неплохие участки, которые в дальнейшем принесут солидную прибыль. Как бы и что ни говорили, но земля всегда будет в цене. И сегодняшний спад цен на нее временный. Так что мое мнение однозначно: если объект хороший, то его нужно обязательно покупать».
– Надо сказать, что кризис положительно повлиял на рынок консалтинговых услуг, – говорит Денис Колокольников. – Хотя число обращений снизилось, но существенно меньше стало и «неопределенных» обращений. Теперь клиенты четко ставят цели и соответственно их интересует конкретный результат. Раньше девелоперы нередко занимались разработкой концепции самостоятельно. Сейчас к нам обращаются даже те, кто раньше считал исследования и консалтинг лишним звеном и пустой тратой денег. Слишком велика цена ошибки. Сейчас заказчик хочет точно знать, что делать с его активами и сколько они стоят.
Конечно, крайне востребована сейчас и услуга инвестиционного консалтинга и брокериджа. Когда рынок в стагнации, и средние сроки экспонирования достигли 5 месяцев, продажа объекта представляется крайне сложной задачей. Успех операции во многом зависит от понимания того, что в новых рыночных условиях будет привлекательно для инвестора и каким образом изменится направление денежных потоков. Без серьезного мониторинга, точной оценки, анализа рынка это сделать практически невозможно, – заканчивает Денис Колокольников.
На встрече был затронут вопрос о залоговых объектах. Ряд специалистов считают, что банкам их держать на балансе становится все тяжелее, и они в скором времени начнут «выбрасывать» их на рынок. А это означает дальнейшее понижение цен. «Но большой угрозы рынку залоговых активов, я думаю, это не несет, – успокоил собравшихся в зале директор отдела финансовых рынков и инвестиций московского агентства недвижимости Евгений Семенов. – Крупные банки дешево продавать не будут, разве что мелкие. А у них активов не так много. Поэтому, даже если банки и будут выбрасывать на рынок активы, существенного влияния на ситуацию это не окажет».
Кроме того, не стоит забывать, что объект может стоить и дешево, а вот сколько придется заплатить налогов при его покупке, большой вопрос. «Порой это и останавливает потенциальных покупателей, – отметил юрист одной из компаний Андрей Чумаков. – Они к нам приходят и просят просчитать все варианты покупки того или иного объекта на предмет оптимизации налогов. И если находятся возможности избежать большого налогообложения при покупке коммерческого объекта, то он покупается».
Так стоит все же сейчас инвестировать в коммерческую недвижимость, например в коммерческую недвижимость Чехии или нет? К общему мнению участники встречи не пришли. Одни говорили, что выгодно, другие – опасно, кто-то предлагал ждать еще снижения цен. Но все же основная проблема – риски, которые ждут тех, кто сегодня покупает, к примеру, офис. Риск не столько его потерять в дальнейшем, сколько в том, что он не сможет окупиться долгое время. Арендаторов офисов становится меньше, ставки аренды падают. «И вот, чтобы уменьшить риски и получить весомую прибыль, – советует председатель совета директоров московской управляющей компании Михаил Кудрявцев, – нужно вложиться в закрытый паевый инвестиционный фонд. Мне могут возразить, что многие ПИФы сейчас разорились, в других по паям люди получат копейки, а вы, мол, призываете нас вкладываться в них. Все это так, но не совсем. Действительно, обычные паевые фонды – это риск. Я же приглашаю вступать в закрытые паевые фонды. Они регистрируются федеральным органом и как бы находятся под колпаком у государства, поэтому исчезнуть не могут. Да и создают такие фонды, как правило, профессионалы, поэтому без дивидендов человек не останется».