С благословения соседа
Моя комната в коммуналке приватизирована. Можно ли сдать ее в аренду без согласия соседей-нанимателей?
Игорь Кобзев
– Гражданский и Жилищный кодексы не содержат прямого указания на необходимость при сдаче комнаты в аренду получать согласие соседей-нанимателей комнат в коммунальной квартире или их собственника. (В данном случае от имени собственника, которым является город, выступает Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.) Однако следует помнить, что в соответствии со ст. 41 ЖК РФ вам на праве общей долевой собственности в коммунальной квартире принадлежат кухня, ванная, туалет, коридор, которыми пользуются и другие жильцы. Поэтому, чтобы избежать возможных проблем, при заключении договора аренды рекомендуем все-таки получить письменное согласие соседей.
Без обмана, но с волокитой
Я – участник Великой Отечественной войны, ветеран труда, пенсионер, инвалид второй группы. Живу в приватизированной квартире (41,5 кв. метра) в хрущевке, которая идет под снос. Квартира с балконом, третий этаж. Мне предложили новую квартиру площадью 53,1 метра на первом этаже. И объяснили: метраж у нее больше, чем у нынешнего моего жилья, потому что первый этаж непрестижный, нет балкона или лоджии. Дескать, мои интересы ущемлены и компенсируются метражом. На переезд я согласился, но тут меня огорошили: выдали восемь платежных бланков на сумму 3378 руб. и потребовали подпись под договором краткосрочного найма. Как все это понимать? Во-первых, мне не так просто собрать нужную сумму. Во-вторых, получается, что я лишаюсь собственности на квартиру.
Василий Семенович
– По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Об этом сказано в ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Московским же законодательством, действительно, преду-смотрена возможность заключать договоры краткосрочного найма с последующим правом оформления квартир в собственность.
Альтернативой договору краткосрочного найма служит договор мены, по которому квартира сразу переходит к вам в собственность.
Указанная вами практика, сложившаяся в Москве, основана на применении распоряжения премьера правительства г. Москвы № 454-РП от 25.05.2001. Это распоряжение дает право жилищным органам заключать договор краткосрочного найма только на период оформления основного договора, предусматривающего переход права собственности на новое жилье. Из этого следует, что договор краткосрочного найма должен быть подписан лишь после того, как подписан предварительный или основной договор. В основном договоре и нужно указать все существенные условия. Конечно, город вас не обманет и рано или поздно вы получите в собственность ту квартиру, в которую собираетесь сейчас переселиться по договору краткосрочного найма.
Однако при плохом состоянии здоровья и наличии наследников на заключение договора краткосрочного найма лучше не соглашаться, а настаивать сразу на заключении договора мены. Дело в том, что в случае смерти стороны договора краткосрочного найма наследникам бывает весьма непросто переоформить квартиру на себя.
Что же касается требований со стороны жилищных органов об оплате 3378 рублей, то из вашего вопроса не ясно, на каком правовом основании требуют эти деньги, что написано в самих бланках. Если это связано с небольшой разницей в стоимости старой и новой квартир, то доплата незаконна. Вам следовало бы проследить за этим, когда новая квартира предлагалась в качестве варианта для переселения.
Чек? Хранить вечно!
Десять лет назад наша семья построила коттедж в Подмосковье. Земельный участок и дом оформлены на родителей жены. Но строительство велось фактически на наши с супругой средства. Недавно мы развелись. Общих детей у нас нет. Имею ли я право на долю в построенном доме, имея в виду мой финансовый (да и физический тоже) вклад в строительство дачи?
Валерий, предприниматель
– Вы могли бы претендовать на выделение доли в том случае, если бы загородный дом был оформлен на жену. Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ приобретенное за счет общих доходов супругов имущество является их общей собственностью, независимо от того, на чье имя оно оформлено. Однако поскольку дом оформлен на родителей бывшей жены, вы не имеете право на выделение доли, т. к. в данном случае финансовый и иной вклад в строительство не является основанием возникновения общей собственности.
Единственно возможный для вас выход – потребовать в судебном порядке компенсации понесенных расходов. Правда, сделать это удастся лишь при наличии документов, подтверждающих ваши затраты (чеки, накладные и т. д.). Одним словом, нужна достаточная доказательная база и ее «ювелирная» интерпретация.
Нужны другие аргументы
Член правления ТСЖ, в котором я состою, заявил, что принято решение построить на земельном участке, прилегающем к нашему дому, детский городок. Могу ли я, если мне это не нужно, отказаться от уплаты денег?
Иван Иванович
– На основании ст. 137 ЖК РФ именно ТСЖ уполномочено осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к нему выделенных земельных участков. Решение об использовании участка, относящегося к общей долевой собственности, принимается общим собранием членов товарищества собственников жилья. Собрание определяет также размер и порядок внесения взносов и других платежей.
Решение о застройке земельного участка принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества (ст. 145 ЖК РФ). Данное решение является обязательным для членов ТСЖ и остальных собственников. В случае неисполнения собственником своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе предъявить к нему иск с требованием о компенсации за неуплату обязательных платежей и возмещения иных общих расходов и взносов. Также ТСЖ может требовать от него полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения собственником своих обязательств, при его отказе – в судебном порядке.
В случае если вы не участвовали в собрании или голосовали против принятия такого решения (и если таким решением нарушены ваши права и законные интересы), можете обжаловать решение ТСЖ в суде.
Заявление об обжаловании должно быть подано в судебную инстанцию в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали (или должны были узнать) о принятом решении.
Пока же решение не обжаловано и не отменено, оно является обязательным для всех собственников в многоквартирном доме, в том числе – для вас.
Заявление о том, что общее имущество в виде земельного участка с детским городком на нем вам не нужно, к сожалению, не является аргументом.
Придется платить
Вступаю в наследование квартирой в доме ТСЖ. У нотариуса написал заявление. Он дал список необходимых документов. Когда же я пришел в правление товарищества за другими нужными бумагами, меня стали заставлять сначала за квартиру платить. Правомерно ли это? Ведь я еще не вступил в наследство.
Сергей
– Оплачивать коммунальные услуги вы должны со дня смерти наследодателя. Согласно ст. 1152 Гражданского кодекса наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента госрегистрации права наследника на наследственное имущество. При этом моментом открытия наследства является день смерти наследодателя. То есть квартира считается принадлежащей вам именно со дня смерти наследодателя, и, следовательно, оплачивать коммунальные услуги нужно именно с этого времени.
Принятие наследства осуществляется, как правило, подачей по месту его открытия заявления нотариусу и получением свидетельства о праве на наследство.
В то же время признается (пока не доказано иное), что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства. В частности, если наследник вступил во владение или управление наследственным имуществом; принял меры по его сохранению, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
В вашем случае внесение квартплаты означает фактическое вступление в наследство. Таким образом, заявив о своем праве на наследство, вы тем самым подтверждаете право на квартиру и одновременно обязуетесь нести расходы, связанные с ее содержанием. Если есть возможность платить сейчас – платите, не стоит накапливать долги.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, А. Маркова, В. Порубиновская.