Шесть с половиной
Большая Очаковская улица вроде бы не край света – где-то рядом проходят и проспект Вернадского, и Мичуринский. Но добираться в район Очаково-Матвеевское автобусом крайне неудобно, лучше электричкой. «Жду вас к девяти утра, – сказала Надежда Куликова, председатель ТСЖ «Надежда». – Позже не успеем поговорить». Пришлось вставать в шесть.
Как ясли повзрослели
Веди кто-нибудь из жильцов дома 30 по Б. Очаковской хронику этого скромного (среди современных, окружающих его высоток) строения, любопытная бы получилась история.
Его построили в 1955-м. И тогда это было не жилое здание, а ясли. Причем ведомственные, поскольку построил их завод «Вентиляционные заготовки» (он выпускал детали для промышленных вентиляторов) исключительно для своих мам. Предприятие существует до сих пор, хотя называется иначе – ОАО «Воздухотехника». И даже сейчас, во время кризиса, принимает рабочих: спрос на его продукцию постоянный.
Так вот, о яслях. Они расположились на четырех верхних этажах, а первый отдали под АХО – административно-хозяйственный отдел. Ему была поручена эксплуатация самого заводского здания, заодно и яслей. На первом же этаже располагались еще прачечная, душевые, подсобки.
Позже (завод постоянно ощущал дефицит рабочих) ясли превратили в общежитие. А через три десятка лет, уже в «новейшие времена», и общежитие сочли неуместным. Содержать его заводу стало накладно, и город принял решение: взять общежитие в свою собственность. Правда, предприятию надлежало выполнить определенные условия.
Борис Зверев, гендиректор завода (он был им в те времена, остался и поныне) не возражал. Хотя работы предстояли большие: перекроить внутреннюю планировку, деревянные перекрытия заменить на железобетонные, поменять инженерные коммуникации…
И только когда все было закончено, дом передали в муниципальную собственность.
Кто были жильцы? Часть квартир отдали очередникам. 20 процентов взял город. И все же 20 квартир остались на продажу. Кроме того, решено было надстроить два этажа, правда, последний – седьмой – оказался «половинным»: типичная мансарда со скошенными потолками.
Вырученные от коммерческих сделок средства перевели на счет завода – для лучшей сохранности.
Федеральный закон о ТСЖ появился в 1996-м. ТСЖ «Надежда» на Б. Очаковской стало одним из первых в Москве – его организовали уже в 1997-м. Причем поначалу обслуживали дом «свои» слесари, уборщицы, электрики. Они лучше других знали особенности именно этого строения, поэтому в доме всегда был порядок.
Про милосердие и рынок
А вокруг росли новостройки. Допотопная пятиэтажка с надстроенным верхом была бельмом на глазу инвесторов. Конечно, беспокоили их не архитектурные недостатки здания, а интересовало место, которое оно занимало. Новые многоэтажные коробки тоже, понятно, не Корбюзье, зато на каждом их метре строители «наваривали» по 400–500 процентов. Все старые дома вокруг взорвали, а с этим домом ничего поделать не могли: без разрешения общего собрания ТСЖ подступиться к нему было нельзя. И застройщики это знали.
Жильцы тоже знали, за что боролись. Их дом имеет высокие потолки, широкие холлы, большие квартиры. Плюс мощный подвал, когда-то предназначенный для бомбоубежища, теперь его стало возможным использовать для хозяйственных нужд. Где сейчас найдешь такое?
Дом, оказавшийся в глубине квартала, стал нынче его достопримечательностью и памятью о прошлом здешних мест. Теперь это ориентир, по которому находят новые адреса среди безликих близняшек.
И все бы хорошо, но тут случилось нечто, о чем инвесторы могли только мечтать: дом загорелся…
Сразу скажем: никакого криминала (хотя подозрения возникали). Просто строители переусердствовали с нагрузками на электросеть, и «полтора» последних надстроенных этажа, в которые вот-вот должны были вселяться люди, загорелись.
К счастью, дом спасли, хотя фасад и нижние квартиры пожарные основательно залили водой. Многие квартиры пришлось ремонтировать. Здесь и пригодились средства, вырученные за нежилые помещения. Эти деньги тоже вошли в фонд восстановления дома. Но они покрывали не весь ущерб. И тогда пошли по квартирам. Никакого принуждения – люди сами понимали, что в полуразрушенном доме жить нельзя, а уезжать из него никто не хотел. Давали, кто сколько может.
На ремонте крыши все имеющиеся средства благополучно закончились. Пришлось брать кредит у завода. Когда же наступило время расчета, оказалось, что дом все деньги вернуть не может. И вот тут завод повел себя великодушно: простил миллионный долг!
Не рыночная мера, но, в конце концов, милосердия тоже никто не отменял. Тем более что дом когда-то был отнюдь не чужим.
Поддавшись на уговоры
Пожар – не единственная беда, случившаяся в ТСЖ. Другой стало то, что дом перешел на муниципальное обслуживание. Его управляющей компанией оказался «Жилсервис», по сути, тот же ДЕЗ, обслуживающий весь квартал. «Зачем вам отличаться от всех? Самим заключать договора с поставщиками? Набирать рабочих? Вести бухгалтерию? От всего этого освободим. А что касается ТСЖ – им и останетесь. Чем плохо?»
Потеряли бдительность и сдались. А потом пожалели.
Обслуживание дома резко ухудшилось, до диспетчерской не дозвонишься. Стали появляться непомерные счета за освещение мест общего пользования, будто в холле и на этажах горит по сто лампочек. Подъезды мыли редко, но почему-то в платежках каждый месяц фигурировал расход моющих средств на сумму не менее двух тысяч.
Сменился и тон разговора. Раньше – просили, теперь – командовали. «Не подпишетесь – не получите дотаций на обслуживание. Они ведь приходят на наш счет. А дают их не каждому ТСЖ». Что, добавим от себя, противоречило закону о ТСЖ. Лишь элитные товарищества, где живут самые состоятельные люди, могут себе позволить отказаться от помощи бюджета. Всем остальным дотации положены.
В целом же расходы на коммунальные услуги увеличились на 30 и более процентов. И продолжалось это четыре года. Реакция жильцов? Они перестали платить вовсе. Поэтому было решено вернуться к прежней схеме: сами управляем, сами обслуживаем. Ну а председателем ТСЖ выбрали Надежду Куликову (даже совпадение ее имени с названием товарищества сочли добрым знаком).
Привет, хозяйка!
Проходим с Надеждой Владимировной по обоим подъездам. Уже на первых этажах – выставка детского творчества. Талантливая ребятня! Как выяснилось, с мальчишками и девчонками занимаются. Энтузиаст – член правления Мария Маламуд, сама художник, отдает много времени юным дарованиям.
На каждом этаже – цветы и на всех окнах подъезда – красивые шторы. Обращаю внимание: по тону они гармонируют с входными дверями тамбуров и даже колером перил. «Не нашлось другой краски?» Председатель даже обижается: «Мы так долго подбирали цвет!»
Лифты. Поначалу их не было – нужны ли они в пятиэтажном доме? Но ведь не случайно за рубежом, если речь идет о малоэтажном строительстве, возводят не пяти-, а четырехэтажные дома. Считается, что на пятый подняться пешком все же трудновато. Так вот, в доме № 30 смогли «вписать» и лифты: холлы большие, строили-то все-таки ясли. Смонтировали лифты уже давно, но у «Жилсервиса» все не доходили руки их пустить. Сделано это было лишь при Куликовой.
Просторны и тамбуры – за каждым четыре квартиры. Металлические двери на тамбурах (везде типовые, чтобы не было разнобоя) установили за счет ТСЖ и, естественно, в каждой квартире. А в правлении – монитор, система слежения, видно, кто входит в подъезд.
«Привет, хозяйка!» – так здороваются в доме с Надеждой Куликовой. Сам слышал.
Что такое управление?
Итак, ТСЖ – управляющая компания.
Самих управленцев трое. На председателя Куликову и бухгалтера (она же паспортистка) Веру Соколову возложена вся договорная работа с ресурсоснабжающими организациями, проверка исполнения. На коменданте Геннадии Семенове, недавнем военнослужащем, – вся техническая часть строения. Со специалистами он разговаривает на равных.
На зарплате, которую, кстати, утверждает правление ТСЖ, только эти трое. Само правление – те же жильцы дома, которые разбираются каждый в своей области: технике, экономике, оформительских делах – работает на общественных началах. Все расчеты и выписка квитанций делаются на компьютере. Еще одно приобретение ТСЖ.
А кто обслуживает? На весь дом, на все «шесть с половиной» этажей – всего два человека. Трудно поверить, но это именно так. Уборщица – она же дворник. Хватает времени каждую неделю (а в слякоть и дважды в неделю) мыть подъезды, убирать двор.
Слесарь – по совместительству электрик. Как выяснилось, держать на этих работах двух разных специалистов не резон. Если системы в доме налажены, вызовов немного, со всеми легко управится один человек.
Готовы переплачивать
Понятно: чудес не бывает – на все нужны деньги. Собирали и на домофон, и на надежные входные двери, и на переделку мусоросборников (чтобы выглядели эстетично), и на установку пандусов у подъездов (чтобы могли въезжать детские коляски). После пожара – еще и на реконструкцию щитовой.
Деньги были не у всех, и малоимущим пошли навстречу: разрешили рассрочку. И те вносили от 300 до 500 руб. в месяц. Но – вносили! Был ведь еще один – материальный – аргумент в пользу таких сборов: реальный результат. Он убеждал лучше всего.
В дальнейшем, кстати, жильцов освободили от платы за эксплуатацию домофона: деньги взяли из фонда экономии, когда обычные лампочки накаливания заменили на энергосберегающие. Экономия не так велика – всего-то два подъезда, просто это характерный пример подхода к делу.
И все же главным источником пополнения бюджета дома стало увеличение плат за коммунальные услуги – воду, тепло, и при этом вполне легальное. Увеличиваются расходы на проживание, и никто не возмущается?! Так не бывает!
Бывает. С людей брали по нормативам – это заведомо больше, чем по счетчикам, а монополистам платили по показаниям индивидуальных приборов. Дельта оставалась в распоряжении ТСЖ. Она как раз и шла на благоустройство дома.
Надежда Владимировна так и сказала: «Как только квартиры перейдут на индивидуальный подсчет расхода энергоресурсов, благополучию ТСЖ наступит конец». И это понимает не только она, все в доме. А потому никто не возражает.
Можно назвать и другой источник пополнения бюджета ТСЖ: участие арендаторов в жизни дома. Они ведь тоже коллективные члены товарищества. А красивый, аккуратный подъезд не только для жильцов – это еще и имидж организации.
Единственное, на что не хватает средств – на обновление фасада. На нынешний год «Надежда» была внесена в список капремонта, но потом «выпала» из него. А ведь девиз акции: «Отремонтированный дом – ответст-венным собственникам». Это по определению означает, что первыми в список должны попадать ТСЖ и ЖСК.
В товариществе «Надежда» посчитали: на весь ремонт фасада требуется пять млн рублей. ТСЖ согласно взять на себя половину расходов, но это предел: остальное должны сделать за счет бюджета. Такую инициативу можно встретить не часто. Особенно в условиях кризиса.