Компания «Гарант», служба правового консалтинга отвечает
Семья оформляет квартиру по социальной ипотеке. Уже получен протокол, подтверждающий, что выигран конкурс по выбору квартиры…
Семья оформляет квартиру по социальной ипотеке. Уже получен протокол, подтверждающий, что выигран конкурс по выбору квартиры. Частично квартира оплачена. Согласно условиям договора, право собственности на квартиру перейдет к участнику договора социальной ипотеки только после ее полного выкупа (выплаты всех платежей за квартиру).
Можно ли получить имущественный налоговый вычет с частично уплаченной суммы, и какие нужно представить для этого документы?
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории РФ квартиры, в размере фактически произведенных расходов.
Общий размер указанного имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на приобретение на территории РФ соответствующего недвижимого имущества.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них. Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
В соответствии со ст. 3 Закона РТ от 27.12.2004 N 69-ЗРТ «О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан» социальная ипотека — предоставление гражданам жилья в рассрочку в соответствии с основными требованиями, предъявляемыми к государственной поддержке развития жилищного строительства.
Согласно нормам, установленным Порядком предоставления гражданам жилых помещений по социальной ипотеке (утвержденным постановлением КМ РТ от 02.08.2007 N 366) гражданин, выигравший конкурс по выбору квартиры, получает право на использование выбранной квартирой для проживания на основании подписанного протокола (п. 2.10).
Лицо, выигравшее конкурс, пользуется квартирой на условиях выкупа неоплаченной части квартиры в рассрочку. За невыкупленную часть квартиры взимается плата за наем помещения (п. 5 Порядка определения условий и сроков рассрочки платежей граждан для приобретения жилья по социальной ипотеке (утвержденного постановлением КМ РТ от 02.08.2007 N 366)).
Таким образом, получение квартиры по программе социальной ипотеки фактически можно рассматривать как приобретение квартиры с условием о рассрочке платежа. Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит (в том числе с рассрочкой платежа), находится в залоге у продавца как гарантия исполнения покупателем своей обязанности по оплате этого товара.
Однако, согласно условиям договора о социальной ипотеке, до полного выкупа гражданин имеет лишь право на проживание в квартире и не приобретает право собственности на ту часть квартиры, которая им уже оплачена.
Поэтому в рассматриваемом случае возможность получения права на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, связывается с исполнением условий, предусмотренных договором социальной ипотеки.
Статьей 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. До фактической передачи проданного объекта недвижимости покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа, подписанного обеими сторонами, договор купли-продажи недвижимости не может считаться исполненным.
Как следует из содержания пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, имущественный налоговый вычет предоставляется при приобретении определенного объекта недвижимости. В рассматриваемом случае таким объектом является квартира в целом. Согласно условиям договора социальной ипотеки до оплаты полной стоимости квартиры право собственности на нее (долю в ней) к покупателю не переходит. Следовательно, передача квартиры по передаточному акту и последующая регистрация права собственности на квартиру осуществляются только после полной оплаты стоимости квартиры. До этого момента налогоплательщик не будет располагать документами, необходимыми для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Вывод:
В рассматриваемом случае, право на применение налогового вычета в связи с приобретением квартиры в рамках социальной ипотеки возникает у налогоплательщика только после полного выкупа предоставленной ему квартиры и оформления соответствующих документов, подтверждающих его право на квартиру в целом.