Компания «Гарант», служба правового консалтинга отвечает
Организации-подрядчику за выполненные отделочные работы должен заказчик — строительная организация…
Организации-подрядчику за выполненные отделочные работы должен заказчик — строительная организация. Заказчик в счет погашения долга предлагает квартиру по договору купли-продажи, а затем проводится зачет взаимных обязательств. Обе организации применяют общую систему налогообложения.
Как отразить в бухгалтерском учете операции по покупке и дальнейшей продаже квартиры?
Предполагаем также, что обе организации применяют общую систему налогообложения.
Доходы и расходы от реализации услуг по отделке признаются доходами и расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
Полученная от строительной организации квартира предназначена в дальнейшем для продажи, поэтому принимается к учету на счет 41 «Товары». На учет квартира принимается по фактической себестоимости (п. 5, п. 6 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов»).
Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, либо срок которого не указан или определен моментом востребования.
Для зачета достаточно заявления одной стороны, но как указано в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 (далее — письмо ВАС N 65) заявление о зачете должно быть получено другой стороной.
Однако, как показывает практика, налоговые органы требуют наличия акта (соглашения) о взаимозачете. Перед составлением акта о взаимозачете сторонам необходимо подписать акт сверки расчетов.
На основании абзаца 2 п. 4 ст. 168 НК РФ при проведении взаимозачета НДС должен быть перечислен сторонами отдельными платежными поручениями.
Таким образом, зачет взаимных требований проводится на сумму без НДС, при этом зачет проводится на сумму, соответствующую меньшему из требований.
В рассматриваемом случае производится зачет встречных задолженностей, одной из которых является задолженность по оплате квартиры, реализация которой не облагается НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ), и потому сумму НДС в себе не содержит.
Таким образом, ваша организация, покупающая квартиру, не перечисляет НДС платежным поручением.
При этом строительная организация — продавец квартиры при прекращении встречной задолженности за оказанные услуги по отделке обязана перечислить вашей организации НДС денежными средствами.
Минфин России в письмах от 18.01.2008 N 03-07-11/18 и N 03-07-15/05, от 28.04.2008 N 03-07-11/168 подчеркнул, что в случаях осуществления зачетов взаимных требований вычетам по приобретаемым товарам (работам, услугам) подлежат суммы налога на добавленную стоимость, фактически уплаченные поставщикам на основании платежного поручения на перечисление денежных средств.
Так как в рассматриваемом случае зачет производится в сумме, соответствующей меньшей из задолженностей (задолженности за оказанные услуги без НДС), то у покупателя квартиры в результате взаимозачета остается непогашенная задолженность, соответствующая сумме НДС, перечисленной ему продавцом квартиры платежным поручением. Эта непогашенная задолженность может быть погашена уплатой продавцу квартиры денежных средств.
С 1 января 2009 года в связи с вступлением в силу пп. «в» п. 5 ст. 2 Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 224-ФЗ) положение абзаца 2 п. 4 ст. 168 НК РФ утрачивает силу.
Однако согласно п. 12 ст. 9 Федерального закона N 224-ФЗ при осуществлении с 1 января 2009 года зачетов взаимных требований (товарообменных операций, при использовании в расчетах ценных бумаг) суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении им товаров (работ, услуг), имущественных прав, принятых к учету до 31 декабря 2008 года включительно, подлежат вычету в соответствии с главой 21 НК РФ в редакции, действовавшей на дату принятия к учету указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав.
Это означает, что при проведении в 2009 году взаимозачета по операциям, произведенным в 2008 году, описанный выше порядок вычета НДС не изменится, поэтому строительной организации после подписания в 2008 году акта о зачете взаимных требований придется перечислить вашей организации НДС отдельным платежным поручением.
При дальнейшей реализации квартиры доход от ее продажи в соответствии с п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» признается в качестве прочего дохода, так как реализация квартир не относится к основной деятельности вашей организации, занимающейся отделочными работами.
В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденных приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, перечисленные операции будут отражены в бухгалтерском учете следующими проводками.
При выполнении вашей организацией отделочных работ:
Дебет 62 Кредит 90, субсчет «Выручка» — отражена выручка от реализации услуг по отделке;
Дебет 90, субсчет «Себестоимость продаж» Кредит 20 (26) — списаны расходы, связанные с выполнением работ по отделке;
Дебет 90, субсчет «Налог на добавленную стоимость» Кредит 68, субсчет «Налог на добавленную стоимость» — начислен НДС по отделочным работам, подлежащий уплате в бюджет.
При приобретении квартиры у строительной организации по договору купли-продажи:
Дебет 41 Кредит 60 — отражена стоимость приобретенной квартиры.
При проведении взаимозачета:
Дебет 60 Кредит 62 — произведен зачет взаимных требований (на сумму без НДС);
Дебет 51 Кредит 62 — получена сумма НДС от строительной организации;
Дебет 60 Кредит 51 — продавцу квартиры в рамках взаимозачета перечислена оставшаяся сумма задолженности за приобретенную квартиру.
Если у строительной организации после проведения взаимозачета остался остаток непогашенной задолженности за отделочные работы перед вашей организацией, то эта сумма должна быть перечислена ею на расчетный счет вашей организации:
Дебет 51 Кредит 62 — получен от строительной организации остаток задолженности за отделочные работы.
Если у вашей организации после проведения взаимозачета остался остаток непогашенной задолженности за квартиру перед продавцом, то эту сумму ваша организация должна перечислить продавцу:
Дебет 60 Кредит 51 — перечислена продавцу оставшаяся сумма задолженности за квартиру.
При дальнейшей реализации квартиры:
Дебет 62 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы» — отражен доход, полученный от реализации квартиры;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 41 — списывается стоимость квартиры;
Дебет 51 Кредит 62 — получена оплата от покупателя квартиры.