26.03.2009 Компания «Гарант»
Служба правового консалтинга отвечает.
Квартира приватизирована до вступления в брак и в собственности (единоличной) находится более трех лет. Как лучше мне переоформить квартиру на дочь: через куплю-продажу или дарение? Какие в каждом из этих случаях будут расходы (налоги)? Нужно ли для этого согласие моей жены?
По нашему мнению, оформить квартиру лучше по договору дарения. Исходя из того, что квартира приватизирована Вами до вступления в брак, т.е. находится в Вашей единоличной собственности, согласия супруги в данном случае на совершаемую сделку не требуется.
Данный вывод основан на следующих положениях законодательных актов.
В соответствии с п. 2 ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. В то же время имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
Вещами, которые принадлежат супругу на праве единоличной собственности, он может владеть, пользоваться и распоряжаться в своем интересе и по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Таким образом, согласия другого супруга на отчуждение супругом своего личного имущества (дарение, продажа, мена и др.) и совершение иных сделок по распоряжению им (залог, аренда, завещание) в данном случае не требуется.
Рассмотрим особенности налогообложения в случае дарения и в случае купли-продажи квартиры.
Дарение
Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.
В соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ.
Согласно ст. 14 Семейного кодекса таковыми являются: супруги, родители, дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры (полнородные и неполнородные).
Таким образом, поскольку даритель (отец) и одаряемый (дочь) являются близкими родственниками в соответствии с семейным законодательством, то доход, полученный в порядке дарения квартиры, освобождается от налогообложения НДФЛ (смотрите письма Минфина России от 06.04.2007 N 03-04-07-01/48, от 20.06.2007 N 03-04-05-01/197, ФНС РФ от 05.09.2008 N 3-5-03/490@, УФНС РФ по г. Москве от 23.03.2007 N 28-10/026270).
Купля-продажа
В силу пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные налогоплательщиком от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.
В силу нормы пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже квартир, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества (смотрите письмо Минфина России от 02.04.2007 N 03-04-06-01/107).
Таким образом, исходя из того, что квартира принадлежит Вам на праве собственности более трех лет, налоговая база для исчисления НДФЛ будет равна нулю. Следовательно, и сумма налога, исчисленная к уплате в бюджет, будет равна нулю.
При этом возникновение права на получение имущественного вычета у лица, реализовавшего квартиру, не зависит от того, с кем был заключен соответствующий договор купли-продажи.
Для того, чтобы воспользоваться правом на получение имущественного вычета, Вам необходимо подать налоговую декларацию в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором была совершена сделка купли-продажи, вместе с приложением документов, подтверждающих налоговый вычет.
Такими документами могут быть:
— договор продажи квартиры;
— платежные документы;
— свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и др.
Помимо имущественного вычета при продаже квартиры, пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено и предоставление имущественного вычета при приобретении квартиры.
Однако согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет не применяется, в частности, в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ (в отношении сделок, совершенных в период после 1 января 2008 года).
В пп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ в качестве основания для признания лиц взаимозависимыми указывается состояние этих лиц в соответствии с семейным законодательством в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
Таким образом, учитывая, что отец и дочь являются взаимозависимыми лицами, то покупатель (дочь) не имеет право на получение имущественного вычета при приобретении квартиры (смотрите письмо ФНС от 04.09.2008 N 3-5-03/477@).