Попались в собственную ловушку
Первая попытка оптовой закупки Минрегионом жилья для военнослужащих оказалась неудачной. Однако, судя по очередному министерскому приказу, устанавливающему денежное наполнение государственных жилищных сертификатов, выводов из неудачи не сделано. В результате выделенные государством на жилищные программы деньги способны вызвать эффект, диаметрально противоположный ожидаемому.
Как аукнулось, так и…
Эта история длится уже несколько лет. Суть ее связана с размером федеральных субсидий, предоставляемых льготным категориям граждан на приобретение жилья. В свое время по разным поводам государство взяло на себя обязательства помочь жильем довольно широкому кругу своих подданных. Среди них и военнослужащие, и работники «Байконура», и пострадавшие от радиации, и завербовавшиеся на работу в районы Крайнего Севера, и ряд других. Основной формой поддержки льготников является субсидия, право на получение которой удостоверяет государственный жилищный сертификат (ГЖС). Цена одного квадратного метра для расчета размера субсидии по каждому субъекту РФ регулярно определяется приказом Минрегиона.
Именно эта цена стала резким раздражителем для получателей сертификатов. Почему-то в приказе ее называют «средней рыночной», хотя на деле «приказная» цена ниже реальной рыночной почти в два раза. Так, в 4-м квартале 2008 года по документу Минрегиона средняя по РФ цена равнялась 28,5 тыс. рублей, а по данным Росстата уже в 2007 году средняя цена типовых новостроек по стране составила 40,9 тыс. руб. за кв. м (данных Росстата за 2008 год на момент написания этих строк еще не было, но известно, что за год жилье подорожало процентов на двадцать). Военные (основные получатели субсидии) постоянно жалуются на явно заниженную стоимость сертификатов, в правительстве же утверждают, что все в порядке, и находят соответствующие объяснения.
Последнее время история с сертификатами получила новое развитие. Как известно, государство объявило о намерении совершить ряд оптовых закупок жилья у застройщиков для решения наиболее важных жилищных социальных задач. Одной из первых была попытка Минрегиона совместно с Минобороны закупить в декабре на торгах в 67 регионах РФ 15,7 тыс. квартир для предоставления военнослужащим. Естественно, что Минрегион предложил застройщикам цены из собственного квартального приказа. То есть государство решило выступить как бы в роли обладателя «коллективного» сертификата.
Акция завершилась откровенной неудачей. Лишь в 21 регионе удалось приобрести 2 198 квартир – 14% от заявки. В качестве основной причины заместитель министра регионального развития Сергей Круглик назвал низкую цену. Организаторы попали в собственную ловушку. Даже в кризисной ситуации застройщики отказались отдавать свой товар столь дешево. Параллельно Минрегион объявил еще одну котировку на 3,5 тыс. квартир, изменив конфигурацию регионов и расширив перечень льготников. По ней удалось получить порядка двухсот квартир. При этом устроители торгов находились в существенно более выигрышных условиях, чем индивидуальные получатели сертификатов. Ведь государство закупало жилье оптом, а оптовые цены обычно на 10–20% ниже розничных. Плюс административный ресурс.
В споре чиновников и льготников со всей очевидностью наступил момент истины – купить жилье на федеральные субсидии без существенной доплаты практически невозможно.
Негативные последствия
Выявление истины в споре вокруг цены сертификатов – далеко не главный результат прошедших торгов. Ставки здесь намного выше. Оптовые закупки жилья под социальные цели – одна из важнейших правительственных мер борьбы с экономическим кризисом. Выделение денег для закупки жилья военным – это лишь первый шаг. За ним следует существенно более крупный. Речь идет о массовых оптовых закупках новостроек для расселения жителей аварийных домов. На эти цели Фонду содействия реформированию ЖКХ предписано в упрощенном порядке срочно выделить 50 млрд рублей. Для реализации программы принят специальный федеральный закон, который регламентирует формирование цены закупок все по тому же механизму Минрегиона. И если ценовые ориентиры не изменятся, то это может привести к самым негативным последствиям.
Напомним, что цель оптовых закупок заключается в поддержке строительной отрасли. Застройщики получают деньги на продолжение своей деятельности, многомиллионная армия строителей сохраняет работу, промышленности стройматериалов обеспечивается сбыт продукции, а многочисленные покупатели жилья обретают уверенность, что их дома достроят. Одновременно ускоряется решение проблем очередников. Но все это закрутится-завертится при условии, что жилья будет продано много, что у застройщиков появится достаточно денег.
Если же цена по-прежнему не устроит продавцов, то результат государственных усилий может оказаться диаметрально противоположным. Застройщики могут воспользоваться предоставленной им возможностью и продать минимум жилья на сумму, достаточную, чтобы законсервировать на год-другой все объекты и впасть в анабиоз. В результате очередники останутся без жилья, строители – без работы, стройматериалы окажутся никому не нужны, а на улицу выплеснется армия обманутых дольщиков. Вот такая веселенькая картинка.
Будем ждать
Наличие проблемы признал председатель правительства Владимир Путин на совещании по экономическим вопросам: «Около 83 млрд рублей дополнительно выделено на выкуп 40 тысяч типовых квартир. Они пойдут на решение жилищных проблем военнослужащих, а также граждан, проживающих в аварийных домах. При этом мы будем приобретать жилье по его реальной стоимости. В этой связи хотел бы выразить некоторую обеспокоенность тем, как реализуется эта программа. Пока выделенные миллиарды должным образом еще не сработали, нужного объема жилья пока еще не закуплено, но об этом мы еще поговорим отдельно». К сожалению, результаты «отдельного разговора» не обнародованы. И самое главное, из слов премьера не ясно, что он считает «реальной стоимостью»: то, что называет Минрегион, или то, что подсчитывает Росстат, или у него есть какая-то особая позиция?
Недавно опубликован новый приказ Минрегиона о «средних ценах» на первый квартал текущего года. Судя по нему, никаких практических выводов по итогам торгов там не сделали. В среднем по стране установленные цены стали даже ниже предыдущих примерно на 1,0 тыс. рублей за кв. метр. Правда, министр регионального развития Виктор Басаргин по окончании правительственного часа в Госдуме сообщил, что в дальнейшем цены будут вновь подтянуты к прежнему уровню в 28 тыс. рублей. Но вряд ли это может принципиально повлиять на ситуацию.
Комментируя итоги торгов, Сергей Круглик не смог скрыть разочарования позицией застройщиков: «Была проведена большая подготовительная работа. Мы срочно внесли закон и выпустили нормативные акты. Мы знали досконально, в каком городе сколько и каких квартир нам было нужно. И несколько неприятно, что строители так отреагировали». По его мнению, застройщики еще не поняли, что происходит на рынке. В Минрегионе намерены продолжать работу в рамках прежних нормативных актов в расчете, что к концу квартала застройщики «будут готовы к разговору». Иными словами, чиновники готовы ждать в расчете, что строители, как «кавказская пленница», одумаются и поумнеют.
Самое интересное, что в споре о цене правы обе стороны. С одной стороны, строить новое жилье по предложенной властью цене вполне можно и даже выгодно, особенно с учетом удешевления стройматериалов. А с другой, власть хочет за эти деньги получить уже построенное жилье. Но там уже оплачены все откаты, которые щедро раздавались в расчете на высокую цену реализации. И стройматериалы приобретались по самым высоким ценам.
Впрочем, возможно, что чиновники действуют единственно верным способом. Это в том случае, если им все же удастся навязать свою волю застройщикам и подвести их к мысли о целесообразности продажи на предложенных условиях. Однако для положительного результата необходима твердая уверенность, что эти цены экономически оправданны для продавцов, что они не приводят к убыткам. Но откуда может появиться такая уверенность, если реальные расходы застройщиков объективно не известны? По отдельным высказываниям как строителей, так и государственных мужей, «неформальные» расходы доходили до 40% стоимости объекта. А как их учтешь? Тут очень велик риск ошибиться. Честное слово, остается только радоваться, что ты не на чужом месте.