Альтернатива есть
Американская модель ипотеки так прочно укоренилась в наших умах, что многие полагают, будто только такая система и возможна.
Если в США с помощью этой модели покупалось до 95 процентов недвижимости, то ее и стали навязывать России. В начале 90-х СМИ пропагандировали ее буквально наперебой. Другие же модели (к примеру, немецкую накопительную систему) старались всерьез не воспринимать, хотя, наверняка она бы лучше прижилась на нашей почве. О том, насколько правы оказались немногочисленные защитники ССК (стройсберкасс), рассказывает пред председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин.
– Давайте посмотрим на опыт таких близких нам стран, как Словакия и Чехия. Стартовали мы примерно с одинаковых позиций, но они оказались умнее. В Словакии в 1992-м, а в Чехии в 1993-м была запущена «классическая» немецкая система стройсберкасс, а не столь же «классическая» американская ипотека. Почему? Да потому, что стройсберкассы представляют собой специализированные депозитно-кредитные учреждения, работающие по замкнутому принципу взаимного кредитования граждан.
Прежде чем получить ипотечный кредит, человек в такой системе должен пройти довольно длительный этап, в течение которого он накапливает половину необходимой суммы, и эти накопления используются для кредитования тех, у кого накопительная фаза уже завершилась.
Соотношение длительности накопительного и кредитного этапа в таких системах, как правило, один к полутора. То есть, если кредит будет гаситься девять лет, то первая половина должна вноситься в течение шести лет равными ежемесячными платежами.
Такая финансовая система не нуждается во внешних источниках финансирования и, следовательно, гораздо меньше зависит от того, что происходит «за бортом» на финансовых рынках. Клиент уже на входе знает все: и ставку по накоплениям (как правило, она ниже рыночной), и будущую ставку по кредиту (тоже льготную по сравнению с ипотекой). При этом снижение ставки по депозиту компенсируется государством посредством начисления бюджетной субсидии, премии, причем в весьма солидных размерах.
В Словакии на старте системы эта премия составляла 30 процентов от суммы накоплений вкладчика, в Чехии – 25. Стоит ли удивляться, что уже в 1992 году участниками этой системы в Словакии стали 500 тыс. человек – каждый десятый житель этой небольшой страны. В Чехии и того больше – каждый четвертый.
Щедрость государства здесь, понятно, не бескорыстна. Ведь жилищные накопления граждан в данной системе немедленно поступают в реальный сектор экономики – в жилищное строительство. Человек собирается купить квартиру только через шесть лет, а его деньги уже работают на строительный сектор и, стало быть, на всю экономику страны. И тогда бюджетные средства, стимулирующие эти накопления, работают в режиме мощного финансового мультипликатора. В Словакии, например, подсчитали, что каждая крона, выделявшаяся государством в виде премий по стройсбережениям, возвращалась в тот период в бюджет в виде дополнительных налогов в четырехкратном (!) размере.
Начав с этих замкнутых систем, указанные страны (и не только они) постепенно, не торопясь, развивали и ипотеку. Развивали, поскольку понимали, что ипотека для клиента проще (а для профессиональных участников рынка гораздо сложнее и рискованнее).
Сейчас, когда ипотека у них, как и у нас, затормозила, стройсберкассы вновь ощущают приток вкладчиков. Причем, не только в бывших соцстранах. Недавно я общался с представителями крупнейшей стройсберкассы мира – немецкой «Швебиш Халль». Так вот, в последние месяцы у них зафиксирован прирост вкладов на 20 процентов. И это несмотря на то, что государственное субсидирование давно сведено к чисто символическим суммам.
Нам бы это осознать и усвоить! Нам бы понять, что ипотека с суммой кредита более 70 процентов от стоимости приобретаемого жилья в обозримой перспективе не вернется. А значит, потенциальные заемщики, у которых нет даже 30 процентов для первоначального взноса, окажутся перед проблемой накопления этих денег. А если уж копить, так лучше так, чтобы твои средства работали на общую пользу, а тебе лично улучшали условия последующего кредитования – и с точки зрения доступности ипотечного кредита (регулярные накопления являются лучшим подтверждением платеже-способности будущего заемщика), и с точки зрения его цены.
Однако, законопроект о немецких стройсберкассах, давно пылящийся в правительственных и думских кабинетах, судя по всему, будет и дальше лежать без движения. А вместо этого опять пышным цветом расцветут суррогаты, часть которых просто опасна для граждан в силу своей «пирамидальности», а часть – бесполезна, поскольку никаких ощутимых льгот в получении кредита не гарантирует.
Но потом, когда мы, возможно, прозреем, начинать придется не с нуля, а с минуса. Придется объяснять нашему не слишком грамотному в финансовом отношении населению, что стройсбережения бывают разные.
И что вот, наконец, в стране появ-ляется нормальная система, которую не следует путать с тем, что предлагалось раньше. Обидно все это.