Капремонт закончится: что дальше?
В Москве принята и реализуется программа капремонта жилья «Ответственным собственникам – отремонтированный дом». В нее вошли все здания, построенные до 1991 года. До 2015-го почти треть жилых зданий (13 тысяч) будет капитально отремонтирована и получит запас прочности на следующие 15-20 лет. Все капремонты идут и еще несколько лет будут идти только за счет бюджета города. А что дальше?
Четыре условия
До сих пор нет общегородской программы накопления денежных средств и финансирования капитальных работ с участием собственников. Кто должен создать механизм сбора средств на капремонт с участием собственников? Уж не сами ли собственники?
Специалисты сетуют – создать надежный финансовый механизм сбора и сохранения денежных средств на капремонт с лагом в 10–15–20 лет при обесценивающемся рубле невозможно. Да, в масштабах одного жилого здания так и есть. Но в кооперации с двумя-тремя десятками других домов вполне посильно. Надо только соблюсти определенные условия.
Первое условие: дома должны быть приблизительно равными по числу квартир.
Второе: кооперироваться им необходимо таким образом, чтобы ежегодно можно было осуществлять волновое плановое финансирование капремонта одного или двух домов. Смета на ремонт каждого составляется по единой методике и единым нормативам с применением коэффициентов пересчета, учитывающих, прежде всего, ежегодную инфляцию.
Третье: порядок и очередность ремонта определяются с учетом технического состояния жилых зданий, готовности проектной и сметной документации.
Четвертое: для осуществления проекта собственники создают юридическое лицо, что-то вроде ранее существовавших организаций, профессионально занимавшихся капремонтом жилых зданий. Такое юридическое лицо аккумулирует ежемесячно поступающие от собственников домов финансовые средства. Кроме того, оно ведет учет их поступления и расходования, готовит для каждого дома в соответствии с решениями общих собраний собственников планы ремонта, нанимает подрядчиков, контролирует их деятельность на объектах, осуществляет приемку выполненных работ.
Проект по полной
Если же принято решение не просто о капитальном ремонте, а о модернизации или реконструкции дома, то нужны полномасштабные проекты модернизации и реконструкции (устройство мансард, надстройка двух-трех этажей, пристройка помещений, переоборудование чердаков и подвалов, модернизация оборудования инженерных систем и др.). Здесь уже необходимо наладить сотрудничество с серьезными проектными организациями.
Когда объединяются дома одной типовой серии, то можно существенно сэкономить на проектно-сметной документации. При недостатке средств заказывается один типовой проект, который потом используется как базовый на всех остальных домах.
На практике подобным юридическим лицом может стать ассоциация объединений собственников – товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищных кооперативов (ЖК), жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и других форм объединений собственников. Заметим, жилищная ассоциация в соответствии с законом может быть управляющей организацией по отношению ко всем вошедшим в нее домам.
Миссия выполнима
Взять, к примеру, Северное Бутово – район, где я живу. В городскую программу мой дом серии П-46 на ул. Академика Глушко, естественно, не вошел. Ему всего 15 лет. Но вопрос о проведении в нем капремонта остро встанет через несколько лет. О том, как его организовать и на какие деньги, собственники начали ломать голову уже сейчас. Лет через 15–20 об этом придется задуматься и жителям тех домов, которые приведут в порядок в рамках городской программы за бюджетные деньги.
Так вот, рядом со своим домом я насчитал еще шесть строений этой же серии. В них либо ЖСК, либо создаваемые ТСЖ. Поговорил с руководителями трех из них, поделился идеей со специалистом по работе с населением управы и встретил полное понимание. Теперь вынести бы проект на широкое обсуждение, создать ассоциацию всех домов района серии П-46 и начинать дей-ствовать. Не сомневаюсь, дело пойдет, если эту инициативу поддержит управа.
Примерный расчет показал следующее. Если в ассоциацию войдут 30 домов серии П-46, на 200 квартир каждый, то ежемесячный платеж в общую копилку составит пять рублей с кв. метра. При условии, что правительство столицы на каждый рубль, вложенный собственником, добавит свой, бюджетный. Так поставлено дело в Белгородской области. И, благодаря партнерству с властью, дела продвигаются успешно.