Будда не выдаст, и Пешт не съест
Специалисты отмечают уверенный рост интереса россиян к приобретению недвижимости в Венгрии. Привлекает местоположение в самом центре Европы, а также вступление страны в 2004 г. в ЕС и в 2007 г. – в Шенген. Сказывается и отсутствие особых бюрократических барьеров, характерных для многих стран Старого Света. Неудивительно, что здесь регистрируется все больше «русских» покупок.
Престиж по сходной цене
Эксперты единодушны в том, что небольшая по территории страна дарит огромный выбор возможностей покупателю. При желании можно остановить свой выбор на историческом объекте, например квартире в старом центре столице или, наоборот, вдали от него – на средневековом замке. А можно рассмотреть предложение по городским новостройкам. Тем более что здесь открываются интересные возможности для взаиморасчетов.
Начнем с городского жилья. Здесь, по оценкам Дмитрия Кадина, сотрудника одной из компаний по продаже венгерской недвижимости, тоже ассортимент довольно широк: от скромной «однушки» до шикарного особняка. Считается, что из всех стран бывшего соцлагеря Венгрия меньше всех пострадала от политических и социальных преобразований. Это сказалось, конечно, и на характере городской застройки. Например, целая улица в центре Будапешта – Андраши – включена в список памятников мирового культурного наследия ЮНЕСКО. На ней находится знаменитое на весь мир здание Венгерской национальной оперы. И тут же, неподалеку, построен элитный жилой комплекс, где за 300 тысяч евро можно приобрести квартиру, аналог которой в Лондоне будет стоить втрое дороже.
По данным другой компании, средняя стоимость дома в Будапеште колеблется в районе 300 тысяч евро. За эти деньги, утверждает ее генеральный менеджер Ярослав Зимин, можно купить дом не старше 10 лет, двухэтажный, площадью примерно 190–240 кв. метров, в хорошем состоянии, с участком земли 8–10 соток. Цена на объект может быть разной, все зависит от района. Наиболее престижный – часть 11-го, 12-го, 2-го, 3-й районы в Буде. Именно здесь, в 12-м и 3-м районах, находятся дома руководителей города и страны.
В 8-м районе можно купить дом стоимостью от 45 тысяч евро. Но надо понимать: дешевизна не бывает случайной. Этот район считается неблагополучным с точки зрения проживания, самым криминальным и грязным.
Цена квадрата квартиры на вторичном рынке может находиться в пределах 400–2500 евро. Разброс определяется качеством района, видовыми характеристиками, планировкой, годом постройки дома. А вот цена квадрата в венгерской новостройке не сильно отличается от соседних стран – от 900 до 3000 евро. При покупке на первичном рынке возможна частичная оплата, например, 30% от стоимости – при заключении договора и 70% – при сдаче дома, то есть с рассрочкой на два года. По наблюдению Дмитрия Кадина, россияне в Будапеште обычно хотят иметь квартиру либо в центре, либо на стороне Буды – наиболее престижном и зеленом районе. Там цены несколько выше, но за 100 тыс. евро можно купить новую трехкомнатную квартиру с видом на Дунай.
Что имеем, то сдаем
Большое количество приобретаемой сегодня недвижимости приходится на районы Хевиза – Балатона. Вторичное жилье (апартаменты – студия из одной или двух комнат) площадью 40–80 кв. метров, как правило, находится в ценовом диапазоне от 60 тысяч до 90 тысяч евро. Это уже меблированные квартиры с холодильниками, электроплитами и прочей бытовой техникой. Хорошо раскупаются таунхаусы в отдельно стоящих комплексах с кортами и бассейном. Например, в таком новом доме квартира площадью 70 кв. м обойдется в 80 тысяч евро. В эту цену обычно входит и стоимость парковочного места для автомобиля.
Отдельная категория покупателей интересуется в провинции только домами. Новый дом площадью 100–150 кв. м из двух этажей с гаражом в районе Балатона можно купить за 150 тысяч евро. Например, вилла с видом на Балатон в 3 км от Хевиза – площадь участка 2200 кв. м, общая площадь дома 240 кв. м – стоит 235 тысяч евро.
Сетендре – любимый город и иностранцев, и венгров. Здесь находится огромное количество музеев, тем не менее город небольшой, компактный, с множеством домов-архитектурных и исторических памятников. Любая модернизация в их отношении запрещена, и вместе с тем все содержится в идеальном состоянии. В Сетендре стоимость домов зависит от участка и вида на Дунай, которая здесь начинается с отметки 150 тысяч евро и может достигать 1,5–2 млн евро.
Наиболее выгодное приобретение – апартаменты в Хевизе или Будапеште. Наплыв туристов в эти города очень высок, поэтому проблем со сдачей недвижимости в аренду никогда не возникнет. Причем Будапешт в этом смысле даже немного уступает Хевизу: Хевиз – это круглогодичный курорт, куда приезжают на лечение граждане Австрии, Германии, Франции и даже Ирландии! Свою славу город приобрел благодаря термальному озеру Хевиз, уникальному творению природы, известному не только в Европе, но и во всем мире как своими размерами, так и химическим составом воды. Средняя стоимость аренды апартаментов в Хевизе – 30–50 евро в сутки.
В последние полгода проявляется необычно повышенный интерес со стороны российских инвесторов к строящимся гольф-полям и гольф-апартаментам возле Балатона и в районах термальных источников западного региона озера. Наилучшими вложениями считается покупка гольф-апартаментов. Стоимость апартаментов составляет от 52 тысяч до 69 тысяч евро.
Если покупка недвижимости предполагает сдачу ее в аренду, то при заключении договора с агентством недвижимости, которое и займется подбором арендаторов, объект окупается примерно за 8–10 лет. Приобретение отеля в курортных районах может окупиться за шесть лет.
Фирма для вида
Недвижимость в Венгрии лучше приобретать на физическое лицо. Для этого необходимо получить в госорганах соответствующее разрешение, время на его получение обычно занимает 60–70 суток. Когда покупателем выступает юридическое лицо, процесс пройдет даже быстрее, хотя могут возникнуть другие бюрократические сложности. В любом случае никто не станет выяснять происхождение ваших средств. Можно рассчитываться за квадратные метры, переводя деньги продавцу даже из офшорных банков.
Первый шаг к покупке недвижимости – это заключение предварительного договора купли-продажи. Объект считается проданным с момента его подписания и внесения задатка в размере 10% от стоимости. Предварительный договор регистрируется в Земельном управлении, так что объект не может быть продан никому, кроме покупателя, внесшего задаток.
После того как разрешение получено, покупатель обязан заплатить оставшиеся 90% стоимости объекта. При этом заключается окончательный договор купли-продажи, покупатель становится собственником и получает возможность пользоваться своей новой недвижимостью. Затем происходит регистрация недвижимости на имя покупателя в Земельном управлении.
Сделки купли-продажи в Венгрии, как правило, проводятся с адвокатами, которые во всех юридических вопросах представляют интересы покупателя. Во избежание языковых проблем на сделках и консультациях присутствует русский переводчик, а договоры переводятся в бюро переводов с официальными заверениями на русский язык. В Венгрии любой гражданин России, не бывший осужденный и не находившийся под следствием, имеющий в наличии заграничный паспорт, может приобрести недвижимость.
Ипотека для нерезидентов тоже возможна. Кредитуют покупателей венгерские и международные банки и финансовые учреждения: например, OTP BANK. Ипотечные кредиты предоставляются в объеме 40–50% от стоимости недвижимости. Средний процент составляет 5,5–7,5% годовых со сроком выплаты 5–25 лет. Для получения кредита необходимо наличие 50–60% собственных средств, справки о доходах (например, с места работы, если кредит выдается венгру), заграничный паспорт. Для успешного прохождения андерайтинга в банке достаточно предоставить выписку счета или кредитной карты.
Самое большое заблуждение русских заключается в том, что покупка недвижимости дает возможность получения мультивизы, вида на жительство, гражданства. Официально вид на жительство гарантируют только три обстоятельства – работа в стране, заключение брака и открытие бизнеса. При этом вид на жительство требует уплаты налогов, довольно высоких, в течение трех лет. Гражданство возможно только после нескольких продлений вида на жительство – через 8 лет при сдаче экзамена на знание языка, культуры и истории страны.
Как объясняет директор по продажам одного из бюро недвижимости, в настоящее время для въезда россиян в Венгрию существует следующий порядок. Наличие жилья позволяет получить визу типа С (туристическая, частная) на срок 30–90 дней. Пребывание в стране до 30 дней не требует регистрации. Для получения долговременной (до года) визы типа Д можно открыть собственную фирму. Это требует расходов. Но в конце срока действия годовой визы иностранец имеет право обратиться за разрешением на временное пребывание, в дальнейшем – за разрешением на постоянное место жительства.