09:11:27
24 июля 2024 г.

Подвальный вопрос

ЖКХОдна из «заповедей» Жилищного кодекса: все общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам. В том числе и технические подвалы, где находятся коммуникации и инженерное оборудование. Однако на деле возвратить законным собственникам эти помещения, оказавшиеся в чужом владении после сделок купли-продажи, оказывается почти невозможно.

Обыкновенная история

ТСЖ «Ленинградка, 10» пытается вернуть свое кровное уже несколько лет. И безуспешно. Почему? В причинах попытались разобраться наши эксперты.

Товарищество в этом старом доме на Ленинградском проспекте создано год назад. Оно преобразовалось из некоммерческого партнерства с таким же названием, жители организовали его давно для защиты своих прав.

Председатель ТСЖ Станислав Прохоров рассказал:

– В 2002-м Департамент имущества города Москвы продал наш технический подвал площадью 282 кв. метра ООО «ЭМ-СТИЛ». В 2004-м (до вступления в силу Жилищного кодекса) была произведена регистрация прав. Но ведь еще раньше, в 1995-м начал действовать новый Гражданский кодекс, который законодательно закрепил за собственниками право на общую долевую собственность в доме.

За последние годы мы прошли все судебные инстанции – от районного до Верховного суда. И везде нам отказали. Жителям было о чем волноваться. В подвале произведена несанкционированная перепланировка, при этом повреждены несущие конструкции и фундамент. Без разрешения прорублен отдельный вход в подвал. Факты нарушений подтвердила Мосжилинспекция. Но владелец помещения козыряет перед жителями судебными решениями и выставляет их вон…

Председатель продемонстрировал папку с решениями судов. Хотелось разобраться, на чем же основывалась Фемида, вынося отказные вердикты.

Иск в Савеловский районный суд Москвы о признании недействительными договора купли-продажи и регистрации права собственности, а также о выселении незаконного приобретателя из подвала. Суд в обосновании решения сослался на постановление Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности…». Согласно этому документу жилой и нежилой фонд были переданы в собственность Москвы. А значит, город имел право распоряжаться, в том числе, и спорным подвалом. Между тем, согласно ст. 290 Гражданского кодекса, выходит, что собственникам квартир принадлежат общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Однако суд истолковал эту норму так: подвал, дескать, не является техническим помещением, предназначенным для использования жильцами, таким как лестница, лифтовые холлы, коридоры. Значит, им и не принадлежит. А вот оборудование и запорная арматура в этом подвале – собственность жильцов, и препятствий к ее использованию нет. Еще аргумент: право собственности на помещение у ООО «ЭМ-СТИЛ» возникло до вступления в силу Жилищного кодекса.

Кассация в Мосгорсуд. Собственники пытались доказать, что оборудование, установленное в подвале, и сам подвал – неделимое общее имущество, что владелец лишил их доступа к коммуникациям. И факт в подтверждение – прорыв горячего водопровода. Кипятком успело залить квартиры на четырех этажах, потому что аварийной службе удалось попасть в подвал и перекрыть воду только после вмешательства префектуры. Мосгорсуд не нашел причин для отмены решения районного суда.

Такой же ответ собственники получили из Верховного суда РФ.

Все ссылаются на Постановление № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». 27 декабря 1991 года этот документ принял еще блаженной памяти Верховный Совет РФ. И это стародавнее постановление легко кладет на лопатки даже Жилищный кодекс!

КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ

Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев:

– Похожие проблемы возникают во многих российских домах. В такой же ситуации оказались, к примеру, собственники старого дома в центре Новороссийска. Проектная документация 1964 года свидетельствует о том, что подвальные помещения предусматривались для размещения инженерных коммуникаций и кладовок, где хранится уголь (отдельно для каждой квартиры). Жильцы прошли законный путь досудебных разбирательств во всех инстанциях, подали иск – и уперлись в глухую стену. А тем временем арендатор, решив углубить на полметра пол своего бара, разобрал фундамент, разорил дренажную систему. На стенах дома появились трещины… Когда люди поняли, что деваться им некуда и их дом не сегодня-завтра начнет рушиться, они подогнали машину с гравием и засыпали самовольно прорубленный арендатором вход в подвал… А ведь им хотелось сделать все по закону!

В массовом порядке положительная судебная практика рассмотрения «подвальных дел» сложилась пока лишь в одном регионе – в Удмуртии. И то благодаря многолетним целенаправленным усилиям общественной организации. Первые решения появились в 2000 году, сегодня они идут чередой. Исковые требования общественники выстраивали по цепочке: 1) признать нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома, общей долевой собственностью; 2) признать истцов участниками общей долевой собственности на нежилое помещение; 3) признать недействительной госрегистрацию права муниципальной собственности на нежилое помещение; 4) признать ничтожной сделку купли-продажи нежилых помещений.

Можно ли использовать удмуртские дела как прецедент в суде? Да, можно. Гражданско-процессуальным кодексом предусмотрена возможность обжаловать решения суда на основании сложившейся судебной практики. Хотя понятно, что принятие решения такого рода – не обязанность суда, а только право.

Верховный суд Удмуртии сделал очень важный вывод: продажа помещений с коммуникациями – нарушение закона. Такие помещения не могут быть проданы самостоятельно, так как по проекту были предназначены для коммуникаций.

Как быть, если суды вопреки фактам и представленным доказательствам признают сделки с подвалами законными? Как говорят в народе, нужно действовать не мытьем, так катаньем. Используйте Постановление Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003. Оно устанавливает порядок работы по организации обслуживания коммуникаций. К примеру, периодичность профилактических работ. Можно подать иск на обременение этого помещения обязанностью соблюдать режим обслуживания. Установите график осмотра коммуникаций слесарем, электриком. Проводите несколько раз в месяц ревизию электросетей с отключением электричества. Это методы не такие крайние, как засыпка гравием входа в подвал.

Виктор Дейнекин, эксперт:

– Для того чтобы добиться законного судебного решения, нужно обдумать последовательность шагов. Если заявить несколько требований сразу, у суда всегда найдется основание отказать. Если же предметом иска является только один вопрос, шансов выиграть дело больше. Разберитесь с тем, что вы оспариваете у ответчика, какие именно ваши права нарушены. И после этого начните последовательно реализовывать алгоритм действий, запаситесь подтверждающими документами.

Герман Ломтев, генеральный директор Российской жилищной федерации:

– Если говорить о Постановлении № 3020-1, то на момент выхода (в 1991 году) это был важный и позитивный документ. Исполкомы райсоветов не вписались в новую систему власти, и оказалось, что отвечать за жилье некому. Поэтому и было решено передать жилищные фонды городов, кроме домов ЖСК, новым органам власти.

Однако после этого постановления был принят Закон о приватизации, по которому граждане начали оформлять квартиры в собственность. Так что если считать Постановление № 3020-1 «непоколебимым и вечным», то и квартиры нельзя было приватизировать, ведь в составе домов они принадлежали администрации. Тем не менее появились миллионы собственников…

После приватизации с баланса города снимали только квартиру. Это дало повод людям думать, что они приватизируют лишь воздух в ней. Несмотря на то что новый Гражданский кодекс, по которому жилое помещение неразрывно связывалось с общим имуществом, был принят только в 1995 году, с момента начала приватизации в 1991-м при передаче квартиры методика расчета балансовой стоимости уже предусматривала включение в ее состав доли общего имущества дома. И, естественно, подразумевалось соответствующее списание этой доли (части крыши, лифта, подвала и т.п.) с баланса муниципалитета.

Пример ТСЖ «Ленинградка, 10» – классическая иллюстрация того, как решаются проблемы общего имущества в судах. Многие муниципалитеты держатся за Постановление № 3020-1, как за спасительную соломинку, потому что иных оснований удерживать подвалы нет. Очевидно, что оно давно стало кочкой, о которую то и дело разбивают носы собственники.

В июне 2007 года к председателю Верховного суда РФ Вячеславу Лебедеву обратился заместитель председателя Комитета по законодательству Госдумы РФ Петр Шелищ. Он просил обобщить судебную практику по спорам о праве долевой собственности на общее имущество многоквартирных домов. Ему ответили, что этот вопрос рассматривается в Верховном суде в рамках изучения практики применения судами Жилищного кодекса, в частности главы 6, регулирующей отношения, связанные с общим имуществом в многоквартирном доме. Долго изучают. Недавно член Общественной палаты РФ Шелищ направил повторное письмо.

Ведь для решения проблемы вместо отмены постановления № 3020-1 достаточно было бы постановления пленума Верховного суда на сей счет. Собственникам нужно дать инструменты для защиты своих прав.

Лилия Позднякова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация