Кто на новенького?
Увы и ах, новым заемщикам ипотечных кредитов не позавидуешь. Банков, которым интересна ипотека, становится все меньше. Ужесточаются требования к клиентам, сокращается число кредитных программ. Но в «подвешенном» состоянии оказались и заемщики, которые уже погашают кредит.
Если банк суетится…
Некоторым из них банки подняли проценты по ипотеке, другие получили письма от кредиторов с требованием немедленно погасить остаток долга. Но так ли на самом деле страшна ситуация? К чему могут привести в недалеком будущем изменения в условиях ипотечного кредитования? Попробуем разобраться.
…Ольге чуть за 30. Два высших образования. Разведена с мужем, воспитывает ребенка. До недавнего времени у нее был высокий «белый» доход – последние пять лет она работала в кадровой службе инвестиционной компании.
«Белый» доход позволил ей два года назад взять довольно большой потребительский кредит на неотложные нужды, а год назад – ипотечный. Когда кредиты выдавались, ни один из банков не предполагал, что у компании, в которой работает Ольга, могут возникнуть проблемы. Более того, именно в эту компанию банки выходили с льготными программами кредитования, то есть с их точки зрения работа Ольги считалась абсолютно надежной.
Нынче ситуация изменилась. В компании прошла волна сокращений, треть сотрудников лишилась работы. Ольга «уцелела», но ей, как и другим оставшимся сотрудникам, заявили, что они лишаются бонусов и надбавок к зарплате.
Узнав о ситуации в компании, оба банка, с которыми расплачивалась Ольга, стали вести себя, мягко говоря, суетливо. Во-первых, молодая женщина получила письмо, извещавшее о повышении процента по потребительскому кредиту. Во-вторых, из банка, предоставившего ипотеку, по телефону сообщили, что ей необходимо срочно полностью погасить кредит…
У Ольги опустились руки. Что делать, когда все плохо?
Читайте договор
– Начнем с того, что требование немедленно погасить остаток ссудной задолженности неправомерно, – считает заместитель председателя правления одного из банков Игорь Жигунов. – Надо внимательно читать кредитный договор. В договорах большинства банков сказано о возможности выставления кредиторами подобных требований лишь в случае, когда оценочная стоимость залога, то есть приобретенной недвижимости, ниже остатка ссудной задолженности. В ситуации, когда цены на недвижимость стоят (а если и снижаются, то совсем немного), на подобные требования банков можно смело отвечать тем, что они не соответствуют условиям договора.
Что касается повышения процентов по кредиту, то опять же надо внимательно читать договор. До недавнего времени пункта о возможном повышении процентов по кредиту не было в кредитных договорах практически всех банков. Сейчас ситуация кардинально поменялась – нет почти ни одного банка, который бы не ввел этот пункт. Однако это стало делаться лишь в последние месяцы, потому что банки считают: их финансовые риски увеличились. В то же время банки понимают, чем чревато резкое повышение процентных ставок. Например, если ставка была 15%, а стала 30%, то такое увеличение сильно ударит по заемщику. Неизвестно, сможет ли он погашать кредит.
Вместе с тем в последние месяцы банки скорректировали требования к заемщику. Если год назад они рассматривали возможность ежемесячного платежа в 50–60% от дохода заемщика, то сейчас многие кредиторы готовы обсуждать ежемесячный платеж в размере не более 30% от дохода.
К слову сказать, эксперты подсчитали, что если ставка повышается на 2%, то при среднем кредите в регионах в 2 млн. рублей, платеж увеличивается лишь на 1000 рублей в месяц. Поэтому специалисты уверяют, что увеличение банками ставки на 2–3% по карманам заемщиков ударит не сильно.
Те кредиты, в которых не оговорена возможность повышения процентной ставки, все равно прибыльны для банков. Ведь эти деньги выдавались из докризисных ресурсов.
Ипотеку получить можно. Но если полгода назад соответствующие программы были более чем у 300 столичных банков, сейчас число ипотечных кредиторов резко сократилось. По некоторой информации, финансовых учреждений, которые принимают заявку, рассматривают и оформляют сделку, в столице осталось примерно полтора десятка. Еще около десяти банков работают в целом по стране.
Бизнесменов просят не беспокоиться
Сегодня, в какой бы банк человек ни обратился, у всех одни и те же требования к заемщику. Клиент, которому «светит» ипотека, должен работать по найму, то есть собственники бизнеса кредит не получат. Подобное отношение банкиров к предпринимателям объясняется просто: оценка стоимости бизнеса требует затрат на содержание штата сотрудников. А раздувать штаты в нынешних финансовых условиях банки не могут или не хотят.
Второе непременное требование кредиторов к заемщикам – документальное подтверждение дохода справкой по форме 2-НДФЛ. Надежные заемщики интересны банкам в долгосрочной перспективе. Ипотеку сегодня выдают те кредиторы, которые, думая о будущем, формируют портфель заемщиков, который будет эффективен в отдаленной перспективе.
Третье. При выдаче ипотечных кредитов ужесточились требования к компаниям, в которых трудятся потенциальные заемщики. Анализируется все, начиная с финансового положения предприятия и заканчивая той сферой, в которой работает человек. Большое значение имеет образование обратившегося за кредитом, ведь оно непосредственно влияет на то, как быстро он сможет найти работу. Например, компания приостанавливает деятельность. Один сотрудник сидит дома, вздыхает и не знает, что ему дальше делать. А у другого три диплома в кармане и знание двух языков. Конечно, второй найдет работу быстрее.
До минимума сократилось число ипотечных программ.
Ипотека выдается только для покупки недвижимости на вторичном рынке. Другая уцелевшая жилищная программа – кредиты под залог имеющегося жилья. Но и эта программа изменилась. Раньше под залог имеющегося жилья почти в любом банке можно было взять нецелевой кредит. Сейчас обязательное требование кредиторов – подтверждение, что кредит направлен на покупку квадратных метров.
Нынешней осенью полностью исчезли с рынка программы кредитования для приобретения квартиры в строящемся доме и загородной недвижимости. Более того, эксперты сходятся во мнении: на несколько лет можно забыть о жилищном кредитовании на первичном рынке.
Без премии и бонуса – не будет того тонуса
По мнению банкиров, говорить о том, будто уровень просрочек резко вырос из-за того, что у людей упали зарплаты, неправильно. Показатель просрочек по всем видам кредитов остался летним и не превышает в целом по стране 2% от выданных денег. А сейчас сотрудники банков наблюдают более ответственное, чем раньше, отношение потенциальных заемщиков к возможности кредитования.
В последние месяц-два заемщики, уже прошедшие андеррайтинг и получившие одобрение на выдачу кредита, нередко говорят: «А мы пока не будем брать деньги, поскольку не уверены, что можем рассчитывать на тот доход, который получаем сейчас».
Многие заявители говорят о том, что помимо окладов получали премии, бонусы, надбавки. Теперь это в прошлом.
Но общее мнение, к которому приходят участники ипотечного рынка, сводится к тому, что кризис – это возможность переосмысления условий игры на рынке. Ипотека и дальше будет развиваться, но игроки будут играть уже по новым правилам. Ипотека продолжит развиваться, но доступна будет далеко не всем.