А был ли ипотечный пузырь в России?
Одна из последних встреч представителей Ассоциации российских банков со СМИ, посвященная теме финансового кризиса и путям его преодоления, сопровождалась незапланированной дискуссией. Она касалась того, какого качества была все эти годы российская ипотека? Не напоминала ли она тот же «пузырь», что и ипотека в Штатах?
Без первого взноса
Разговор начался со сравнения нашей и американской ипотеки. В России, по мысли одного из участников встречи, она была небольшой по числу сделок, но вполне реальной, если иметь в виду обеспеченность залогов и уровень процентной ставки. И уж, конечно, не была мыльным пузырем, который лопнул в США.
Мысль, высказанная главой одной из крупных риелторских компаний, вызвала несогласие других участников встречи, в частности самих банкиров. Если банки выдавали кредиты по ставке 10%, то есть ниже уровня инфляции и без первоначального взноса (а именно так работали многие из банков), то как можно положительно оценивать такой продукт? Понятно, что возможность не выплачивать первый взнос в каком-то смысле становилась для заемщика компенсацией того быстрого роста стоимости квадратного метра, который существовал все эти годы. В то же время освобождение от этого первого взноса означало, что в случае банкротства заемщик не может претендовать вообще ни на какую площадь – пусть даже обеспеченную минимумом внесенных банку средств.
Свое видение этой темы высказали ипотечные брокеры одной из компаний. Спецификой деятельности компания связана с множеством банков, и уже поэтому ее специалисты способны оценить проблему всесторонне.
Зарплата «в конверте»
По мнению генерального директора компании ФОСБОРН ХОУМ Василия Белова, ситуация с ипотекой в России коренным образом отличается от той, что сложилась в Америке. Ни о каком пузыре не может идти и речи, поскольку в России на ипотечные сделки приходится лишь 20–30% от всех сделок с недвижимостью, в то время как в США – более 80. Еще один важный показатель – доля ипотечных займов к ВВП страны. В России она составляет не более 2%, тогда как в Америке – примерно 60. Это и объясняет, почему ипотечные ценные бумаги стали тем динамитом, который подорвал американскую экономику в целом.
Отличается российская ипотека от американской и по степени платежеспособности заемщика. Если в Штатах в последние годы, предшествующие кризису, ипотеку выдавали всем желающим без оценки дохода (что и называлось sub-prime), то в России речь может идти о значительной части кредитов гражданам, не способным подтвердить официально свой доход. Это связано в первую очередь с серьезной долей «серых» зарплат. Хотя российская зарплата «в конверте» далеко не всегда служит признаком нестабильности доходов.
Определенные риски, согласен В. Белов, есть по кредитам, выданным в 2007–2008 годах с минимальным или нулевым первоначальным взносом, поскольку в случае падения цен на недвижимость часть таких кредитов может оказаться частично не обеспеченной залогами. Однако и по таким договорам у банков, как правило, есть возможность потребовать дополнительное обеспечение в случае снижения стоимости залога. Также стоит отметить, что кредиты, выданные до 2008 года даже с маленьким первоначальным взносом, имеют повышенный запас прочности, поскольку стоимость заложенных тогда квартир только в 2008 году выросла на 20–30%. Ипотечный кредит в любом случае является обеспеченным, так как выдается под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости.
Сегодня ипотека выдается с 20–25-процентным первоначальным взносом. Это связано с опасениями банкиров, что цена квадратного метра может сильно снизиться. Но даже если это произойдет в пределах 30%, стоимость залога все равно будет достаточной для обеспечения полной суммы долга. Прибегать же к реализации залога придется лишь в том случае, если заемщик вдруг окажется неплатежеспособным.
Проценты новой волны
Ставки по ипотечным кредитам сейчас варьируются от 12,5 до 21% в долларах и от 15 до 26% в рублях. Это достаточно большой размах, учитывая, что еще весной разрыв в предложениях разных банков составлял 0,5–1,5%. В данной ситуации услуги кредитных брокеров становятся особенно ценны: в таких фирмах знают, какие банки реально выдают кредиты, какие предлагают наиболее привлекательные условия для заемщиков и могут им помочь в получении заемных средств.
Как отмечают в Ассоциации российских банков, статистика пока не подтверждает роста случаев банкротства заемщиков. На последней встрече представителями банковского сообщества было заявлено, что сейчас при общем объеме задолженности по ипотечным кредитам в 825,04 млрд рублей доля просроченных платежей составляет всего 0,3%. Однако вопросов относительно неплатежей, банкротств, переселения злостных неплательщиков раздается все больше. И в связи с этим брокеры говорят следующее.
Заемщику, у которого возникли проблемы с платежами по кредиту, банк может предложить несколько схем. Наименее вероятный сценарий – предложение досрочно погасить кредит, продав предмет залога. Подобные прецеденты брокерам пока не известны (как правило, банки стараются обойти столь радикальный вариант решения проблемы).
Скорее всего банк предложит клиенту отсрочку платежей на срок, пока не будет найдена новая работа. Период такой отсрочки обычно составляет шесть месяцев.
Возможен также вариант с временным уменьшением размера ежемесячного платежа до того момента, пока заемщик не решит проблемы с работой. Правда, после этого размер платежей будет увеличен. Еще один вариант: увеличение срока кредитования с пересчетом (соответственно – уменьшением) ежемесячных платежей.
Так или иначе, в случае с временными проблемами заемщика банк постарается идти ему навстречу, не устраивая «репрессий».
Судиться – дорогое удовольствие
Сейчас в Госдуму РФ Комитетом по собственности внесены на рассмотрение ряд поправок, которые способны упростить порядок взаиморасчетов банка и заемщика в случае его банкротства. Поправки, если они будут приняты, позволят банку предлагать клиентам вносить пункт о досудебной реализации залога по обоюдному согласию. Видимо, это будет касаться новых заемщиков – подобные договоры скорее всего можно будет заключать сразу на этапе выдачи самого кредита. Хотя не исключено, что и с нынешними, уже существующими клиентами, банки смогут попытаться решить этот вопрос. И согласие заемщика может повлечь за собой снижение процента по ипотеке, ведь в таком случае риски банка становятся меньше.
Подобные нововведения выгодны банкам. Как объясняют специалисты, в случае суда банк теряет гораздо больше, чем если вопрос решается полюбовно в досудебном порядке. Проволочки, связанные с вынесением решения, оценкой имущества, расходами за услуги приставов выльются в немалые суммы, включая упущенную выгоду. Добавим к этому, что после решения суда ни проценты, ни пени за просрочку платежей банк уже не получает.
Наряду с этим поправки в закон об ипотеке устанавливают такой порядок: взыскание не может быть обращено в случае, если сумма долга составляет менее пяти процентов от оценки предмета залога по договору, а также если период просрочки составляет менее трех месяцев.
Как комментируют эту тему в Комитете по собственности при позитивном ходе развития событий – поправки могут вступить в силу уже в январе следующего года.